Складская недвижимость Качественный склад – это: Современное одноэтажное складское здание с шагом колонн 12*24 и более Высокие потолки – от 10 метров (класс А) Ровный бетонный антипылевой пол Регулируемый температурный режим Автоматические системы пожаротушения и сигнализации, охранные системы, охрана периметра Автоматические ворота докового типа Площадки для маневрирования, парковки Площадь застройки 45-55% Офисные и вспомогательные помещения при складе Вблизи ключевых магистралей Профессиональная система управления …
Складская недвижимость До гг. в регионах отсутствовало качественное предложение 2008 год – активное строительство в регионах Идет строительство специализированных складов – морозильные, фармацевтические, высотные С 2006 по Q – резкий рост цен на стройматериалы Выход техники на площадку после получения разрешения на строительство снижает риски участников рынка Значительное удорожание финансирования может задержать ряд проектов
Специфика строительства складских комплексов Сетевые проекты: Основные потребители – логистические компании,федеральные торговые сети Минимальный блок от м Современные складские помещения Более привлекательные условия для крупных и сетевых клиентов Срок аренды от 7 лет Нишевые проекты: Специализированные склады Ориентация на конечных потребителей Минимальные блоки от 2000 м Складские помещения А и B класса, редевелопмент Срок аренды от 3 лет Учет специфики локального рынка
3 GreenGate – «Евразия Логистик» План Екатеринбург Санкт-Петербург Москва (Северное Домодедово) СрокиВведеноГород Новосибирск План Итого: 20100Волгоград Казань СрокиВведеноГород
MegaLogix – Raven Russia и «Авалон логистик» Новосибирск План Омск Ростов-на-Дону Санкт-Петербург СрокиВведеноГород Итого: Челябинск Хабаровск План Уфа Нижний Новгород СрокиВведеноГород
Международное Логистическое Партнерство Киев Санкт-Петербург Итого: План Москва - Подольск Москва СрокиВведеноГород
Рынок складской недвижимости России: сетевые проекты Крупнейшие сетевые девелоперы России: Евразия Логистик (проект GreenGate) Raven Russia и Авалон (проект Megalogix) Международное Логистическое Партнерство ПНК Эспро Parkridge (первый проект) Руспромдевелопмент (Eastfield, первый проект) При этом: стандартные блоки в складах А класса не покрывают потребности всех групп клиентов в регионах востребованы предложения небольшой площади и не на длительный срок, а также специализированные склады существующий спекулятивный продукт рассчитан на привлечение инвестора следующий шаг в развитии рынка – специализация локальных проектов и выработка новых стратегий для успешного развития сетевых проектов
Условия финансирования Тенденции: Выросли процентные ставки по кредитам на строительство и рефинансирование проектов; Многие банки существенно ограничили или вовсе закрыли лимиты на финансирование проектов на рынке коммерческой недвижимости; Кредиторы стали обращать более пристальное внимание на платежеспособность потенциального заемщика и характеристики финансируемого проекта: местоположение участка, качество концепции объекта и прочее; Для девелоперов – потенциальных заемщиков существенно повысилась роль таких факторов, как наличие хорошей кредитной истории во взаимоотношениях с кредиторами и портфель успешно реализованных проектов.
Объем предложения на региональных рынках Объем реализованных качественных объектов в крупнейших административных центрах пока невелик Крупные спекулятивные сетевые объекты А класса (от) строятся в городах-миллионниках В ближайшие 1-3 года будет иметь место высокая конкуренция девелоперов, поскольку объемы заявленных проектов (до 1,5 млн. м2 в наиболее крупных административных центрах), планируемых к выходу до 2010 года, превышают спрос
Арендные ставки - сравнение Диапазон арендных ставок на рынке Екатеринбурга - $130–145 за 1 м2 в год. В сетевых проектах ценовая политика одинакова по всей сети, средний уровень ставок в регионах составит $ Ожидается начало ценовой дифференциации между помещениями классов А и В, С. Стабилизация ставок только в случае перенасыщения рынка.
Стоимость строительства складских объектов в регионах – не ниже, чем в Московской области Ставки на помещения класса А в регионах определяются сетевыми проектами. Их уровень примерно соответствует арендным ставкам в московском регионе - $125–145. Практика использования ставок triple net только начинает формироваться. Для местных потребителей складские проекты федеральных девелоперов оказываются «слишком качественными» и дорогими. К заключению долгосрочных – от 7 лет – договоров готов не каждый арендатор. По мере насыщения рынков качественным предложением возможно формирование «рынка арендатора». © Knight Frank 2008 Коммерческие условия
Построенные / строящиеся объекты* Строится н/д9 000НЛК Екатеринбург ЛК «Кинетика» Терминал «Чкаловский» IV кв Логистический парк «Пышма» н/д10 000Терминал «Исток» Срок вводаПостроеноОбъект Заявленные проекты* Складской рынок г. Екатеринбург * Наиболее крупные складские проекты н/д Юнистор (ХК Лидер) н/д «Кольцово» (ХК Лидер, ГК Ренова) Логистический комплекс «Армада» н/д «Евроазиатский международный транспортно-логистический центр» Megalogix Срок реализацииПлощадьПроект
Складской рынок г. Пермь Построенные / строящиеся объекты* СК Эр-Сити СК Норма СтроитсяПостроеноОбъект 2009– РК Логистика Торгово-логистический центр «Гигант» Линия 7 Срок реализацииПлощадьПроект Заявленные проекты* © Knight Frank 2008 * Наиболее крупные складские проекты
Складской рынок г. Челябинск Построенные / строящиеся объекты* СК Каскад СтроитсяПостроеноОбъект 2009– Megalogix Логистический комплекс «Лайнер» Аркаим Срок реализацииПлощадьПроект Заявленные проекты* © Knight Frank 2008 * Наиболее крупные складские проекты
Складской рынок г. Уфа Построенные / строящиеся объекты* СК Сигма СтроитсяПостроеноОбъект Заявленные проекты* Евразия 2009– Megalogix Срок реализации ПлощадьПроект © Knight Frank 2008 * Наиболее крупные складские проекты
Параметры спроса На сегодня спрос существенно превышает предложение Основные движущие силы спроса – потребление, производство и транзит Ключевые арендаторы – логистические компании, розничные сети и «сделай сам» (DIY) Оценка спроса на конец 2009 года – кв.м. Емкость рынка до 2012 года – порядка кв.м. Возможно насыщение рынка к году В общем объеме запросов лидируют заявки до 3000 кв.м., не соответствует предложению Структура запросов по размеру требуемых площадей
В МО в срок реализуется только 50% от заявленных объектов. Можно прогнозировать, что в регионах показатель будет ниже – около 30%. В случае реализации заявленных объемов наиболее привлекательные региональные рынки в среднесрочной перспективе могут получить переизбыток предложения. Нишевые проекты, а также малоформатные проекты будут пользоваться спросом и далее Большинство проектов реализуются в несколько стадий, что позволяет регулировать объемы выхода помещений По мере насыщения рынка будут развиваться новые форматы – build-to-suit, land development, бизнес-парки Удовлетворение части спроса на небольшие площади возможно за счет субаренды в классе А Перспективы развития
Вячеслав Холопов Директор департамента индустриальной и складской недвижимости, земли Улица Тимура Фрунзе, д. 11, стр. 2-5 Москва Российская Федерация Об авторе
Компания «А Плюс Девелопмент» проанализировала рынок складской недвижимости и выделила следующие долгосрочные технологические тенденции: автоматизация процессов, увеличение доли роботизированных складов и развитие дополнительных сервисов.
Эксперты федерального девелопера индустриальной недвижимости считают, что несмотря на необходимость больших вложений в строительство высокотехнологичных складов, они продолжат наращивать свое конкурентное преимущество. Автоматизация процессов увеличивает скорость обработки товаров на складе, что отражается на уровне предоставляемого сервиса для конечного клиента и в сокращении затрат на единицу обрабатываемого груза.
Рост автоматизации и появление роботизированных зон в составе складов приведет к упрощению ряда инженерных систем, например, систем пожаротушения и отопления. Кроме того, в современные складские помещения все чаще интегрируют различные дополнительные форматы: мобильные офисы, пункты выдачи продукции, шоу-румы.
Мультиформатные комплексы в скором времени могут занять лидирующее положение на рынке складской недвижимости. К такому выводу пришли специалисты «А Плюс Девелопмент», анализируя спрос на строительство распределительных центров. В продуктовом ритейле, например, сейчас активно реализуются проекты по мультитемпературным складским комплексам. Производственная функция становится неотъемлемой частью новых гипермаркетов.
Компания A Plus Development уже создает мультитемпературные проекты для «Ашана», «Азбуки вкуса», Х5 Retail Group. Переговоры о создании мультитемпературных комплексов ведутся с «Глобусом» и «Магнитом». Для компании ЭТМ помимо складской функции девелопер индустриальной недвижимости реализовал торговую в виде удаленных центра выдачи, офиса продаж и части производственных процессов по нарезке кабельной продукции.
В перспективе мы ожидаем снижения стоимости капитала. Рынок девелопмента будет укрупняться, серьезных игроков станет еще меньше чем сейчас. Конечные пользователи станут профессиональнее в части складской недвижимости и будут требовать именно тот продукт, который нужен им. Для победы в тендере необходимо будет выступать в роли эксперта, знающего как минимум на шаг больше чем пользователи, - отметил коммерческий директор A Plus Development Вячеслав Зелепуга.
В конечном итоге, строительство высокотехнологичных объектов создаст новые правила на рынке складской недвижимости. Уже сейчас компания A Plus Development, своевременно отвечая на новые условия рынка, устанавливает 10-летний гарантийный срок на основной корпус помещений распределительный центров, например таких, как распределительный центр Wildberries.
Сегодня рынок складской недвижимости демонстрирует повышение спроса на качественные кастомизированные под их нужды складские площади. Девелоперы начинают преодолевать стагнацию экономики и отвечать достойным предложением на спрос.
29 апреля 2008 года в Москве в Marriott Tverskaya прошла конференция «Девелопмент складской недвижимости». Мероприятие было организовано компанией LBS International Conferences и прошло при поддержке Московской Ассоциации коммерческих складов и ЕвроАзиатской логистической Ассоциации.
Участники конференции проанализировали состояние рынка складской недвижимости в Москве и регионах, обсудили инвестиционный потенциал регионов России для развития логистических парков и складских комплексов, а также пути повышения доходности складских проектов. В конце мероприятия были приведены общие тенденции в логистике России.
Валентин Лесняк, Директор МАКС, отметил, что для России в настоящее время характерен процесс расширения рынка логистических услуг из центра страны в регионы. Проанализировав регионы страны по степени привлекательности для девелоперов, он определил наиболее перспективным Краснодарский край, далее – Воронежскую, Липецкую и Тульскую области. Что касается Москвы и Московской области, этим регионам докладчик присвоил высший, внеконкурентный ранг привлекательности.
Михаил Уринсон, Управляющий директор ИДК «АЛУР», также исследовал инвестиционную привлекательность региональных девелоперских проектов складской недвижимости. Наиболее привлекательным он назвал Пермь, Челябинск и Тюмень. При этом за эталон была взята Самара – город, который, по мнению Уринсона, является полностью насыщенным объектом в плане спроса на складские площади.
Елена Веселова, Генеральный директор ООО «Эспро Маркетинг», в качестве одной из основных сложностей при общении с региональными компаниями выделила проблему неготовности местных клиентов к тем услугам, которые предлагает федеральный девелопер. В связи с этим, федеральным девелоперам, прежде чем начать строительство, приходится вести разъяснительную работу, обосновывая необходимость и разумность своих требований. При этом при выборе региона для строительства складских комплексов, по мнению Елены Веселовой, необходимо ориентироваться на следующие показатели: численность населения, экономические показатели развития, уровень развития торгового сектора, расположение относительно транспортных коридоров, общий спрос на складские помещения, уровень конкуренции.
Наталья Полухина, Директор по связям с общественностью Евразия Логистик рассказала о преимуществах складского комплекса класса А. К несомненным плюсам использования таких складов Наталья Полухина отнесла: оптимальное использование складского пространства, одновременная загрузка-разгрузка большого количества транспорта, хранение мелкого и дорогого товара, эффективная организация управления и условий работы персонала, решение всех транспортных задач.
Дмитрий Герастовский, Заместитель Директора департамента складской, индустриальной недвижимости Knight Frank Russia считает, что строительство «под конкретного заказчика» – будущее российского рынка складской недвижимости. Потенциальные заказчики built to suit - компании, нуждающиеся в площадях от 2000 до 6000 м2.
Мероприятие завершилось выступлением Сержа Риве, учредителя компании «Conseo», который рассказал об основных проблемах, задачах и тенденциях в логистике России.
С докладами выступили представители следующих компаний:
«МАКС», Евразия логистик, «Эспро Маркетинг», Knight Frank, ИДК «АЛУР», ROMEX, Praedium, «Conseo».
В настоящее время в коммерческой недвижимости наиболее динамично развивается рынок складской недвижимости, и это вполне оправданно.
Если несколько лет назад офисная и торговая недвижимость представляла приоритетный интерес для инвесторов, ее рентабельность была значительно выше складской, то в настоящее время идет существенное увеличение количества девелоперских проектов в складской недвижимости.
Раньше сегмент складской недвижимости был наименее развитым и, как следствие, - закрытым, не позволяющим дать точные цифры и четко оценить объем рынка. За последние два-три года рынок складской недвижимости сформировался и окреп - он становится все более прозрачным и цивилизованным.
Складская недвижимость - один из самых перспективных и инвестиционно привлекательных сегментов российского девелопмента коммерческой недвижимости, растущий вместе с девелопментом промышленной и торговой недвижимости. До насыщения рынка складской недвижимости еще далеко. По-прежнему предложения качественных объектов на рынке производственно-складской недвижимости чрезвычайно ограниченны. Большинство инвесторов и девелоперов уже осознали выгоды и перспективы вложения инвестиций в девелопмент складской недвижимости, несмотря на более высокие сроки окупаемости по сравнению с офисной и торговой недвижимостью. Эксперты рынка предсказывают быструю активизацию развития рынка данного сегмента недвижимости в ближайшие годы.
Рынок складской недвижимости в России растет едва ли не самыми быстрыми темпами. Именно в этот сегмент направляют свои средства крупные западные фонды и инвестиционные компании. Хотя обеспечить наилучшее качество склада зачастую можно только в рамках реализации нового проекта, существенная часть складских комплексов класса В была построена на основе старых баз. Кроме того, большая часть оставшихся с советских времен складов по-прежнему используется неэффективно. Для того чтобы эти объекты начали приносить доход, необходимо провести их редевелопмент.
Реализацией проектов в области складской недвижимости сегодня интенсивно занимаются как крупные девелоперы, так и известные логистические компании, которые строят склады «под себя», а также участвуют в проектах «под заказчика». По разным оценкам, на логистических операторов приходится 60-70% всего рынка проектов складской недвижимости. Кроме того, ожидается выход на рынок крупных иностранных девелоперов.
Этот рынок становится все более популярным для инвестиций. Доходность и сроки окупаемости складских проектов сравнимы с рынком офисной недвижимости (15-17%) и составляют около четырех-пяти лет. Заметно увеличилось количество торговых компаний, возводящих склады «под себя». Фирмы, которым невыгодно арендовать склад площадью 70 тыс. м 2 , предпочитают построить собственное здание и самостоятельно внедрить бизнес-процессы, а также информационную систему.
Главными барьерами, сдерживающими развитие рынка складской недвижимости, специалисты считают размытость классификации складских помещений, отсутствие соответствующих общепризнанных стандартов качества, а также отсутствие цивилизованного рынка земли и дефицит участков, обеспеченных соответствующей инфраструктурой.
Около 90% спроса на складскую недвижимость приходится на Подмосковье и только 10% - на Москву. Наблюдается тенденция децентрализации спроса на удаленные от Москвы районы: около 30% потенциальных арендаторов готовы рассматривать складские объекты в зоне удаленности от МКАД от 30 до 100 км. Спрос потенциальных арендаторов все больше ориентируется на наименее загруженные направления: Каширское (юг), Новосимферопольское (юг) и Новорязанское (юго-восток) шоссе.
Основными арендаторами складских помещений, как и раньше, выступают сети супермаркетов, гипермаркетов («Ашан», «Рамстор», «Метро», «Перекресток», «Пятерочка»), магазины электроники («Техносила», «М-Видео», «Эльдорадо»), производители (Pepsi, Danone, Coca-Cola, Nestle) и логистические операторы (Национальная логистическая компания, FM Logistic, Tablogix). При этом нехватка современных складов побуждает крупные российские и западные компании («Пятерочка», «Ароматный мир», «Ростикс групп», пивоваренная компания «Балтика» и др.) строить собственные складские терминалы.
В настоящее время девелопмент складской недвижимости развивается в двух направлениях. С одной стороны, на рынок выходят спекулятивные инвесторы, реализующие крупные проекты, рассчитанные в основном на западных арендаторов. С другой стороны, масштабное складское строительство разворачивают ведущие российские производители и сети. Рано или поздно эти тенденции приведут к насыщению рынка и снижению арендных ставок, которые сегодня неоправданно высоки. Качественные складские площади в среднем по стране стоят от 110 до 160 долл. за 1 м 2 в год. В Европе стоимость аренды складов на 20-30% ниже.