Размер долей определяется соглашением. А если такого соглашения нет, и вопрос об этом возник в дальнейшем (напр. при разделе имущества супругов), доли считаются равными.
УтвержденПрезидиумом Верховного Суда
СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ПО ДЕЛАМ, СВЯЗАННЫМ С РЕАЛИЗАЦИЕЙ
ПРАВАНА МАТЕРИНСКИЙ (СЕМЕЙНЫЙ) КАПИТАЛ
13. Доли в праве собственности на жилое помещение,
приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала,
определяются исходя из равенства долей родителей и детей на средства
материнского (семейного) капитала, а не на все средства, за счет которых было
приобретено жилое помещение.Пример. Решением районного суда, оставленным без
изменения судом апелляционной инстанции, отказано в удовлетворении иска Н. к
бывшему супругу Д. об определении ее доли, а также долей Д. и
несовершеннолетних детей К. и А. в праве общей долевой собственности на жилое
помещение (трехкомнатную квартиру) равными, то есть по 1/4 доли каждому.Разрешая заявленное требование, суд установил, что
истец состояла в браке с Д. и имеет двух детей К. и А. Жилое помещение
(трехкомнатная квартира) приобретено в период брака по договору купли-продажи
супругом истца Д., стоимость которого составила 3 650 000 рублей.На приобретение указанного жилого помещения Д. были
израсходованы принадлежащие ему средства в размере 3 150 000 рублей, полученные
в дар от матери, денежные средства в сумме 600 000 рублей, предоставленные по кредитному
договору, долг по которому выплачивался в том числе за счет средств
материнского (семейного) капитала (328 921 рублей 68 копеек).Письменное обязательство, данное Д., об оформлении
квартиры в общую собственность членов своей семьи (супруги и детей) исполнено
не было.Отказывая в удовлетворении иска Н. о равном
распределении долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение
(трехкомнатную квартиру), суды первой и апелляционной инстанций исходили из
следующего.Пунктом 1 части 1 статьи 10 Федерального закона от 29
декабря 2006 г. N 256-ФЗ установлено, что средства (часть средств) материнского
(семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут
направляться на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами
посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в
обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных
накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств
организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого
(строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему
отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе
кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору займа) денежные
средства на указанные цели.В силу части 4 статьи 10 Федерального закона от 29
декабря 2006 г. N 256-ФЗ жилое помещение, приобретенное (построенное,
реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского
(семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том
числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением
размера долей по соглашению.Из названных норм следует, что дети должны
признаваться участниками долевой собственности на объект недвижимости,
приобретенный (построенный, реконструированный) с использованием средств
материнского (семейного) капитала.Таким образом, при определении долей родителей и детей
в праве собственности на жилое помещение (трехкомнатную квартиру) необходимо
руководствоваться частью 4 статьи 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 г.
N 256-ФЗ, а также положениями статей 38, 39 СК РФ.Исходя из изложенного определение долей в праве
собственности на квартиру должно производиться исходя из равенства долей
родителей и детей на средства материнского (семейного) капитала, потраченные на
приобретение этой квартиры, а не на все средства, за счет которых она была
приобретена.(По материалам судебной практики Нижегородского
областного суда)14. Доли родителей и детей в праве собственности на
жилой дом, приобретенный исключительно за счет средств материнского (семейного)
капитала, являются равными.Пример. Решением районного суда удовлетворено
заявление прокурора, обратившегося в защиту прав, свобод и законных интересов
несовершеннолетних детей, к И. и А. (родителям детей) о возложении на них
обязанности оформить жилое помещение в общую долевую собственность. В
обоснование требования прокурор указал, что, несмотря на погашение долга по
кредиту, с квартиры не снято ограничение права ипотеки в пользу кредитного
потребительского кооператива и не исполнено обязательство по оформлению И. и А.
жилого дома в общую собственность родителей и детей.Суд установил, что в связи с рождением второго ребенка
матери детей И. выдан государственный сертификат на материнский (семейный)
капитал.Между И. и кредитным потребительским кооперативом был
заключен договор займа, по условиям которого И. были предоставлены денежные
средства на улучшение жилищных условий.Территориальный орган Пенсионного фонда Российской
Федерации на счет кредитного потребительского кооператива перечислил средства
материнского (семейного) капитала в счет погашения всей суммы на приобретение
жилого дома, правообладателями которого стали И. (3/4 доли) и А. (1/4 доли).Согласно пункту 5 статьи 60 СК РФ в случае
возникновения права общей собственности родителей и детей их права на владение,
пользование и распоряжение общим имуществом определяются гражданским
законодательством. В соответствии с пунктом 1 статьи 245 ГК РФ, если доли
участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и
не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.Руководствуясь приведенными нормами, а также принимая
во внимание, что жилой дом был приобретен полностью за счет средств
материнского (семейного) капитала, суд, удовлетворив требование прокурора,
пришел к правильному выводу о равенстве долей супругов И. и А., а также их
двоих несовершеннолетних детей в праве собственности на жилой дом.(По материалам судебной практики Астраханского
областного суда)
Выделение долей детям после погашения ипотеки - важный вопрос со множеством нюансов и особенностей. Очень важно все сделать правильно с юридической точки зрения, иначе законодательством РФ предполагается ответственность за неисполнение обязательства.
Одним из условий использования материнского капитала для улучшения условий проживания является выделение долей каждому члену семьи. Оно является обязательным независимо от того, покупалась ли квартира за наличные или использовалась ипотека.
Обязательство о выделении долей при использовании ипотеки
Доли оформляются достаточно просто в ситуации, когда, после учета материнского капитала, недостающая сумма для покупки жилья оплачивается за счет личных средств . Договор купли-продажи составляется на всех членов семьи (отец может отказаться) в долях, которые сами же супруги и выбирают. Размер доли ребенка законодательством не регламентируется.
Если какая-либо часть средств берется семьей в кредит , то процесс оформления будет более длительным. Проблема в том, что сразу оформить недвижимость на несовершеннолетнее лицо нельзя, так как банк не сможет взять ее в ипотеку. В связи с этим лицо, на которое оформляется недвижимость (это могут быть и оба супруга, если один из них выступает заемщиком, а второй - созаемщиком), дает в письменном виде обязательство. Оно необходимо в независимости от того, использовался ли капитал для первоначального взноса или им погашалась ранее взятая ипотека. Этот документ включен в обязательный перечень бумаг, который необходимо принести в Пенсионный фонд для выплаты средств.
Обязательство подписывает член семьи, который будет собственником недвижимости согласно договору. За редким исключением сертификат выдается не на жену, и, если кредит и квартира оформляется на мужа, то он и пишет обязательство.
Таким образом, оно составляется в отношении всех членов семьи, которые еще не являются собственниками недвижимости. Например, если купля-продажа была оформлена на обоих супругов, то обязательство оформляется касательно всех детей. Если же куплю-продажу подписал один из родителей, то оно пишется, в том числе, и на второго.
Обязательство необходимо заверить у нотариуса . Если этого не сделать, то документ не будет иметь юридической силы, и, как следствие, Пенсионный фонд отклонит заявку на выплату материнского капитала. При его составлении должны присутствовать два родителя. В тексте указывается, что родители обязуются оформить квартиру или дом в свою собственность и собственность детей после снятия обременения банка в сроки, установленные законодательством (шесть месяцев).
Стоит обратить внимание, что долю необходимо будет выделять всем детям, которые воспитываются в семье на момент погашения кредита и снятия обременения. Например, семья, имеющая двоих детей, в 2015 году оформила ипотеку с использованием материнского капитала. В 2016 году у них рождается третий ребенок, а в 2017 они полностью закрывают кредит. Долю необходимо будет выделить, в том числе, и третьему ребенку.
Процедура выделения доли
Выделить доли можно двумя способами . Один из них подразумевает подписание соглашения о выделении долей в жилье, второй - оформление договора дарения. Оба способа не противоречат российскому законодательству. Главное, чтобы при оформлении были учтены все нюансы и, соответственно, документ должен быть правильно составлен и при необходимости удостоверен (в составлении документа вам оперативно ).
- Если квартира уже находится в долевой собственности (у мужа и жены), то любой из договоров подлежит нотариальному заверению.
- Когда квартира или дом оформлены в общую совместную собственность, то сначала необходимо выделить доли супругам. Этот договор также заверяется нотариально, так как является одним из способов раздела имущества, нажитого в браке. После этого оформляется нотариальный договор дарения на детей.
Договор дарения на детей можно оформить и в простой письменной форме. Это возможно, когда недвижимость находится в совместной собственности, как имущество, приобретенное в браке. Супруг или супруга, который не подписывал непосредственно куплю-продажу, дает разрешение на дарение. При этом часть имущества остается в совместной собственности и, по сути, права обеих супругов соблюдены. С другой стороны, такая схема отчасти противоречит закону, так как в нем прямо указано, что доли должны быть выделены всем членам семьи.
Выделение доли при участии в долевом строительстве
Ипотека с использованием материнского капитала может быть оформлена не только на покупку готового жилья, но и на участие в долевом строительстве. Если кредит погашен до передачи квартиры, то выделение долей происходит путем оформления договора переуступки прав обязанностей дольщика. Такой договор, как любая передача прав собственности, подлежит регистрации в Росреестре.
Ответственность за неисполнение обязательства
До настоящего времени никакими нормативными актами не установлено, какой орган обязан контролировать исполнение обязательства о выделении доли. Также нигде четко не прописано, какую ответственность несет лицо, подписавшее обязательство, за его невыполнение. Однако не стоит легкомысленно относиться к данному документу. На сегодняшний день есть ряд прецедентов, когда виновные лица были привлечены к ответственности, в том числе и уголовной.
Варианты развития событий могут быть следующими:
- Признание последующей сделки недействительной. Например, после закрытия кредита, доли на детей не были выделены, а квартира была продана. В судебном порядке сделку расторгают, деньги возвращают продавцу. При этом истцом может быть любое заинтересованное лицо, а не только ПФ. Так, ребенок, не получивший свою долю, после достижения своего совершеннолетия может подать в суд.
- Инициатора обязательства в судебном порядке принуждают выделить долю. Истцом может быть как ПФ, так и прокуратура.
В последнее время в нескольких регионах проходят проверки государственных органов (ПФ, органы опеки, прокуратура). Лица, которые не выполнили данное обязательство, привлекаются к ответственности. Поэтому не стоит рисковать: попытка сэкономить на процедуре выделения долей может повлечь за собой более значительные затраты.
По всем вопросам выделения долей детям после погашения ипотеки обращайтесь к нашим , либо по бесплатному телефону.
Дети – это наша жизнь и счастье. Почти каждый родитель заботится о благосостоянии своего чада и его будущем. Но есть и такие граждане, которые пренебрегают своими детьми и не выполняют родительские обязательства.
Несовершеннолетние являются незащищенным звеном общества. Они не могут выявить злого умысла со стороны своих родственников и других лиц, и не обладают достаточными знаниями, чтобы юридически защитить себя. Поэтому наше государство защищает гражданские права ребенка, их права на собственность и иные права, принимая соответствующие законы и правовые акты.
При сделках с недвижимостью, на которую в той или иной степени претендуют несовершеннолетние, их законные представители должны выполнить обязательства, которые возникают в силу закона.
Доля в новой квартире
Рано или поздно наступает момент, когда необходимо продать квартиру. Причины бывают разные: увеличение площади жилья, переезд в другой район или город, и другие. Продать квартиру в наше время несложно. Есть множество риэлторских контор, которые за определенную плату будут сопровождать всю сделку по продаже, начиная с составления договора и заканчивая выдачей в регистрационной палате свидетельства о праве собственности.
Если в продаваемой квартире прописаны несовершеннолетние, то чтобы не брать разрешение у органов опеки и попечительства на ее продажу, можно прописать ребенка в другое место, например, к бабушке с дедушкой, или тете с дядей. Но следует учесть, что и его родитель должен быть прописан в том же месте.
Но возникает проблема, если несовершеннолетние являются собственниками продаваемой квартиры или имеют в ней доли.
Такая квартира не подлежит чистой продаже, ее можно только обменять. Возникает обязательство выделить в новой квартире долю ребенку. В данном случае без участия органов опеки и попечительства никак не обойтись.
Перед продажей квартиры требуется подготовить все документы, необходимые для совершения данной сделки, в том числе и разрешение законных представителей несовершеннолетних собственников. Далее необходимо найти обменный вариант. Надо учитывать, что доля несовершеннолетнего собственника в новом жилье должна быть такой же или больше, и жилищные условия не должны ухудшиться. С согласия владельцев необходимо также собрать пакет документов по приобретаемой квартире.
Затем со всеми документами нужно обратиться в орган опеки и попечительства, где необходимо получить разрешение на продажу одной квартиры и приобретение другой с выделением в ней доли ребенку. Доли между собственниками в новой квартире определяются по соглашению. Она может быть ½ или ¼, главное, чтобы по площади доля ребенка не была меньше предыдущей.
Если необходимо просто продать квартиру без обменного варианта, то появляется обязательство выделения детям доли в другом месте. Кто-нибудь из родственников может составить договор дарения и таким образом выделить им долю у себя в квартире. Но так же, как и при обмене, она не может быть меньше. Сложность в том, что довольно редко родственники идут на такие сделки, так как договор дарения нельзя отменить, а плата за подаренную недвижимость не гарантирована.
Использование материнского капитала
С 2007 года в России действует программа государственной поддержки семей, имеющих детей. По этой программе женщины, родившие или усыновившие второго и последующего ребенка (или мужчины, являющиеся единственным усыновителем двух и более детей), получают от государства финансовую помощь в виде материнского семейного капитала.
Согласно ФЗ № 256 от 29.12.2006, средства материнского семейного капитала могут быть направлены на приобретение готовой (строящейся) квартиры, строительство жилья или погашение ипотеки (кредита на покупку квартиры). В этом случае возникает обязательство оформить жилое помещение в общую собственность родителей и всех детей. При этом доли определяются по соглашению. По этому соглашению детям можно выделить доли больше, чем их родителям.
Когда квартира приобретается за свой счет и средства материнского семейного капитала, то обязательство выделения доли детям можно выполнить в тот момент, когда заключается договор купли-продажи. В нем указываются несовершеннолетние, которым выделяются доли.
В том случае, когда вначале квартира была приобретена в ипотеку, а после долг и проценты были погашены за счет средств материнского семейного капитала, обязательство по выделению долей выполняется через договор дарения, который оформляется после при получении разрешения банка-кредитора и органов опеки и попечительства.
Если материнский семейный капитал служит первоначальным взносом при приобретении квартиры в ипотеку, то обязательство выделить доли несовершеннолетним можно исполнить в зависимости от вида разрешения отдела опеки: либо сразу, когда составляется договор купли-продажи, либо после выплаты ипотечного кредита и снятия обременения с жилья.
Если отдел опеки позволил выполнить данную процедуру после погашения кредита, то законные представители детей (родители и опекуны) обязаны у нотариуса оформить свое обязательство – составить расписку о выделении долей детям.
В любом случае каждая ситуация должна рассматриваться отдельно. Много зависит от банка, от сотрудников отдела опеки, от финансового положения родителей, от жилищных условий в квартире.
Доля при приватизации жилья
Приватизация квартиры – это бесплатная передача государственной или муниципальной квартиры в собственность гражданам РФ, зарегистрированных в ней, на добровольной основе.
Согласно закону №1541-1 от 04.07.1991, дети, зарегистрированные в приватизируемой квартире, обязательно участвуют в этой процедуре. Их нельзя не включить в договор о приватизации, иначе орган опеки и попечительства может через суд признать сделку недействительной. Можно получить разрешение на отказ от участия в приватизации детей до 14 лет в органе опеки и попечительства, но это достаточно сложно.
Несовершеннолетние, достигшие возраста 14 лет, самостоятельно принимают решения об участие в приватизации. Они могут написать соглашение на приватизацию квартиры, а могут написать отказ от участия в процедуре. Кроме того, ребенок может быть единственным собственником квартиры, но если имеется соглашение от всех остальных зарегистрированных лиц.
Обязательная доля при наследстве по завещанию
В России существует два вида наследования имущества: по закону и по завещанию.
Наследство передается наследникам по закону согласно очередности. Их существует восемь. Все наследники в данном случае имеют равные доли.
Когда собственник имущества составляет завещание, наследование происходит только по тем условиям, которые указаны в договоре. Но есть некоторые ограничения. Если у наследодателя на момент смерти или признания его умершим по суду (день открытия наследства) есть несовершеннолетние дети, то они претендуют на часть его наследства независимо от условий завещания. Согласно статье № 1149 ГК РФ, несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя наследуют независимо от содержания завещания не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону (обязательная доля).
При этом обязательная доля удовлетворяется с того имущества, которое не было указано в завещании, даже если это приведет к уменьшению прав других наследников по закону, а при недостаточности незавещанной части имущества – из той части имущества, которая завещана.
Перед тем как выделять долю ребенку, нужно обдумать планы на будущее. Собираетесь ли вы снова продавать квартиру и покупать новую с лучшими условиями для жизни? Или хотите родить еще детей? Если, приобретая квартиру, у вас есть возможность не выделять доли детям, то лучше с этим повременить. Иначе планируемые сделки могут не состояться.
Каждому родителю нужно всегда помнить, что он имеет обязательства перед своим чадом. Мало только родить и воспитать, нужно дать детям «путевку в жизнь» и быть опорой им во всем.
Все ещё остались вопросы?
Позвоните по номеру и наш юрист БЕСПЛАТНО ответит на все Ваши вопросы