Уместност.Управленските решения в сектора на недвижимите имоти трябва да се основават на обективни данни за текущата ситуация и перспективите за развитие на различни пазарни сегменти. В момента в Русия практически няма система за наблюдение на пазара на индустриални имоти. В тази връзка изследването на основните показатели, влияещи върху цената на обектите, е важно направление, което ни позволява да определим степента на чувствителност на стойността на обектите към различни показатели.

Изследователски методи.Статията представя сравнение на класификациите на промишлени и складови сгради и помещения, както и резултатите от анализа на пазара на продажби и наеми за типа на изследваните недвижими имоти на примера на град Воронеж. Откроени са основните ценови фактори и тенденциите за развитие на този сегмент на регионалния пазар на недвижими имоти.

Резултат.Систематизирането на тези показатели ще ни позволи да определим критериите за инвестиционно развитие на пазара на недвижими имоти.

Въведение

Индустриалните и складови имоти са специална област на инвестиционна дейност. За разлика от търговските и офис имотите, основният източник на доходи от които традиционно е отдаването под наем на помещения, както и възможността за препродажба на обекти в края на инвестиционната фаза, индустриалните и складови имоти често се разглеждат не само като източник на доходи от наем, но и като компонент на инвестиция в развитие на сектора на услугите или производство на продукти в определена индустрия. В тази връзка промишлените и складови недвижими имоти са представени от различни обекти, без класификация на които е невъзможно да се извършат икономически измервания на пазара на недвижими имоти от съответния тип.

В момента необходимостта от систематизиране на недвижими имоти от различни видове е една от трудните задачи, пред които са изправени участниците на пазара на недвижими имоти: собственици на имоти, анализатори, брокери, оценители. От една страна, очевиден е фактът, че стойността на всеки обект зависи от принадлежността му към определен пазарен сегмент, както и от съвкупността от неговите свойства и характеристики. В тази връзка се правят опити за разработване и прилагане на различни системи за класифициране на обекти на недвижими имоти. От друга страна, често продавачи, купувачи и експерти използват различни понятия, разбирайки под тях обекти от един и същи клас. Това внася голямо объркване не само в процеса на търсене на общи интереси на продавачите и купувачите на недвижими имоти, но също така не позволява формирането на единна, подредена система за информационна поддръжка на пазара на недвижими имоти. За разлика от търговските недвижими имоти, чиято систематизация на видовете се извършва активно през последните десет години, темата за класификацията на промишлени и складови недвижими имоти остава много актуална в момента.

Цел на изследването.Съществуващите класификации на недвижими имоти често се дублират или разширяват сравнителните характеристики и фактори, чрез които даден обект ще бъде причислен към един или друг клас. Към днешна дата в Русия са направени няколко опита за разработване на класификация на обекти на недвижими имоти в различни сегменти на пазара на недвижими имоти. Възможности за единна класификация на складови имоти предлагат на пазара консултантски компании. Сред наличните класификации на складове трябва да се отбележи следното:

Класификация, разработена от международната консултантска компания Knight Frank,
Класификация, разработена от швейцарската консултантска компания

Сравнителните параметри за индустриални и складови имоти според тези консултантски компании са представени в таблица 1.

маса 1

Класификация на индустриални и складови имоти на Knight Frank и швейцарски компании

Класификация на производството и складасъоръженияна Knight Frank и швейцарските компании

Клас		Найт Франк
	Сгради, предназначени за съхранение. Местоположението, оборудването, довършителните работи, близостта до пътната мрежа, преустройството за всякакъв вид товари, високата скорост на товарните операции и надеждността на съхранението трябва да отговарят на съвременните принципи на складовата логистика.	Модерна едноетажна складова сграда от олекотени метални конструкции и сандвич панели, за предпочитане с правоъгълна форма без колони или с разстояние между колоните минимум 12 метра и разстояние между участъците минимум 24 метра.
	Не е предоставено	Модерна едноетажна складова сграда от олекотени метални конструкции и сандвич панели, за предпочитане с правоъгълна форма без колони или с междуколонно разстояние минимум 9 метра и разстояние между участъците минимум 24 метра.
	20-30 годишни реконструирани сгради или помещения. Те имат характеристики, подобни на помещения от клас "А", но се различават по местоположението си: индустриална зона, граници на града.	Не е предоставено
	Помещения, създадени през 90-те години, но без някои параметри, характерни за клас “А”.	Едноетажна складова сграда, за предпочитане с правоъгълна форма, ново строителство или ремонт.
	Помещения, построени през 70-80-те години, бивши сгради на изследователски институт. Такива сгради, като правило, изискват известна модификация и инвестиране на средства.	Едноетажна или двуетажна складова сграда, за предпочитане с правоъгълна форма, новопостроена или реконструирана.
	Площи, които не са били използвани като складове. Те включват паркинги, автобази и подобни производствени съоръжения	Капитални производствени помещения или изолиран хангар.
	Сградите са строени през 30-те-60-те години на миналия век - бивши помещения на складове за търговия на едро с храни и зеленчукови складове.	Не е предоставено
	Не е предназначен за използване за складови цели и помещения. От икономическа гледна точка е изгодно да се разрушат такива структури. Това се дължи на високите разходи за възстановяване и привеждане на помещенията до съвременни параметри.	Мазета или съоръжения за гражданска защита, неотопляеми производствени помещения или хангари

Заслужава да се отбележи, че могат да се отдават под наем неспециализирани промишлени сгради (класове C и D). Специализираните сгради се характеризират предимно със сделки за покупко-продажба.

Дадените класификации са доста ясни и конкретни. , но за да могат участниците на пазара (купувачи и продавачи на недвижими имоти, брокери, предприемачи, анализатори и оценители) лесно да ги използват, е необходимо да се комбинират многобройни характеристики. Това ще помогне да се определи класът на имота, който се оценява за избора на сравнителни имоти за продажба и отдаване под наем от съответния сектор на недвижимите имоти.

След като анализирахме и систематизирахме параметрите за сравняване на индустриални и складови недвижими имоти на Knight Frank и швейцарски компании, струва си да предложим да разгледаме характеристиките на сградите и помещенията във връзка с принадлежността към определен клас въз основа на:

анализ на информация за пазара на недвижими имоти;
състав на факторите за ценообразуване и информация за стойностите на факторите за ценообразуване за всеки тип обект.

Материали и методи на изследване. Като параметри за сравнение много публични източници (сайтове на агенции за недвижими имоти - Sota, Transfer, Citadel и др., Интернет портали за публикуване на реклами - Avito, Kamelot и др.) използват опростена класификация, така че информацията от тези ресурси е използвана за съставяне нов списък с типове обекти. За разглеждания период взехме второто тримесечие на 2017 г. В резултат на това беше анализирано предложение за покупко-продажба на 171 и отдаване под наем на 101 промишлени и складови недвижими имоти в град Воронеж.

Предлаганата от нас класификация на индустриални и складови имоти е представена в таблица 2 и включва обяснения от класификациите на Knight Frank и Swiss.

таблица 2

Класификация на търговски недвижими имоти

Таблица 2

Класификация на обектите на търговски обекти

Тип обект	Характеристики на обекта
Производствени и складови помещения	Помещения, създадени през 90-те години, но без някои параметри, характерни за клас “А”. (B+) Паркинги, автобази и подобни производствени съоръжения. (° С) Мазета или съоръжения за гражданска защита, неотопляеми промишлени помещения или хангари (D)
Промишлени и складови сгради	20-30 годишни реконструирани сгради или помещения. (А-) Модерна едноетажна складова сграда от леки метални конструкции и сандвич панели (А+) Помещения, построени през 70-80-те години, бивши сгради на изследователски институт. (Б) Сградите са строени през 30-те-60-те години на миналия век - бивши помещения на хранителни складове и зеленчукови складове. (° С-) Мазета или съоръжения за гражданска защита, неотопляеми промишлени помещения или хангари (D)
	Паркинги, автобази и подобни производствени помещения (C)
Складове (включително логистични комплекси)
Промишлени и складови комплекси	Сгради, предназначени за съхранение. отговарящи на съвременните принципи на складовата логистика. (A+) Съвременни складови сгради от олекотени метални конструкции и сандвич панели, за предпочитане с правоъгълна форма без колони или с разстояние между колоните най-малко 12 метра и разстояние между участъците най-малко 24 метра. (A+)

От 2016 г. се наблюдава низходяща тенденция на ново предлагане на търговски имоти в складовия сегмент, която продължава и през 2017 г. Цените на доставките и наемните цени намаляват, броят на свободните площи се увеличава и разработчиците са принудени да намалят разходите и да оптимизират пространството.

Собствениците на търговски недвижими имоти често се чудят какви фактори влияят върху стойността им? Решаването на този проблем е важно и за собственика на имота, за да не се намалява умишлено стойността при продажба или лизинг. Това е не по-малко важно за купувача, за да не плаща повече за подобрения, които са ненужни от негова гледна точка.

Нека разгледаме факторите, които влияят върху увеличаването или намаляването на стойността на търговските недвижими имоти при продажбата и отдаването им под наем.

Има 2 групи фактори по отношение на обектите, генериращи доход: общи (външни) и местни.

Първата група фактори, отразяващи социално-икономическата и политическата ситуация в страната и региона, геофизичната среда на обекта, както и правната допустимост, физическата осъществимост и икономическата целесъобразност на разработването на вариант за строителство. Тези фактори не са пряко свързани с конкретен имот, но влияят върху състоянието на сегмента на пазара на недвижими имоти и следователно върху стойността на оценявания имот.

Местните фактори отчитат характеристиките на имота и непосредствената му околност. Тези фактори са пряко свързани с анализирания обект и подобни обекти на пазара на недвижими имоти.

Ценообразуващите фактори имат своя специфика в зависимост от класа на производствената и складова база. В сегмента на складовете клас А и Б диапазонът на наемните цени е доста тесен. Това се дължи на факта, че характеристиките на самата сграда не се различават много. Основните ценови фактори за такива обекти са местоположението и транспортната достъпност

В сегмента на складовете клас C и D има много повече фактори, които влияят на цената. Във времена на криза обаче, според експерти, най-значимият фактор тук е транспортната достъпност. Въпросът за качеството временно избледня на заден план.

В резултат на анализа горепосочените ценови фактори бяха групирани в зависимост от принадлежността към определен клас складови помещения и са представени в таблица 3.

Таблица 3

Ценообразуващи фактори за производство на обекти на недвижими имоти

Ценообразуващи фактори на производствената и складовата база

Индустриални недвижими имоти	Складови имоти

Етаж/брой етажи (сутерен, мазе, първи или висок етаж)
Стенен материал
Година на построяване
Местоположение
Местоположение на обекта в сградата (партер, подземен етаж, самостоятелна сграда);
Състав, техническо състояние на сградата и инженерните системи (наличие на отопление; наличие на регулируеми условия на влажност и температура)
Състояние на помещенията
Комуникации (вентилация, пожароизвестяване, телефон)
Състав на пътищата за достъп (наличие на пътища и железопътни линии)
Допълнителни неотделими подобрения (наличие на товарни рампи и докове; наличие на товарен асансьор)
Височина на стаята
Характеристики на парцела и околността (наличие на достатъчен брой паркоместа за камиони и леки автомобили)

В момента в регионите на Русия, по-специално в района на Воронеж, се наблюдава значителна тенденция към намаляване на въвеждането в експлоатация на складови площи. Въпреки факта, че има няколко индустриални парка, общата структура на предлагането все още е доминирана от съоръжения с ниско качество. Търсенето на висококачествени складове се наблюдава предимно от фирми от агропромишления комплекс и търговски вериги.

Ограниченият достъп до заемни средства, тяхната висока цена, както и големият обем свободни площи станаха причините за забавянето на строителната активност на пазара на индустриални и складови имоти. В момента най-популярният формат за изграждане на складове е схемата build-to-suit, според която повече от 60% от обема на пуснатите в експлоатация съоръжения са продадени в Русия от 2015 г. насам.

Изграден за подходящи(съкратено BTS) буквално означава "изграждане в комплект". Все пак би било по-точно да го наречем „строителство по поръчка“. BTS е техника, при която сградите се издигат (или модернизират), за да отговорят на нуждите и изискванията на конкретна компания. Въведените в експлоатация през 2016 г. производствени и складови бази са представени в таблица 4.

Таблица 4

Логистични центрове, пуснати в експлоатация във Воронеж през 2016 г.*

Пуснатите в експлоатация логистични центрове във Воронеж през 2016 г.*

Предмет	Адрес	Площ, кв.м	дата на отваряне	Клас
ABC-Електро
Логоцентър А-Логистик	Воронежска област
Логоцентър Самсон-Опт	Воронежска област с. Бабяково, Новоусмански район

*Оферта на пазара на индустриални и складови имоти във Воронеж

Воронежска област принадлежи към индустриално-аграрните райони. Традиционната производствена ориентация на Воронежска област е селското стопанство и машиностроенето.

Отрасълът е доминиран от машиностроенето, електроенергетиката, химическата промишленост и преработката на селскостопански суровини. Те представляват 4/5 от общия обем на промишлената продукция.

Пазарът на индустриални и складови имоти във Воронеж е представен от складове, работилници и хангари, както и производствени сгради, разположени в жилищни райони и промишлени зони на града, позиционирани в сегмента на висококачествени недвижими имоти (класове А и В).

Анализаторите на Knight Frank отбелязват, че през 2016 г. имаше недостиг на ликвидно предлагане - модерни, висококачествени съоръжения с добра локация, удобни пътища за достъп, модерно инженерно оборудване и др.

Проучването разкри, че в рамките на град Воронеж почти всички оферти на пазара за продажба на промишлени и складови имоти са концентрирани в три района - по 29% се падат на Коминтерновски и Левобережни райони и 25% на Съветски район. Представеното съотношение е отразено на Фигура 1. Поради спецификата на този сегмент недвижими имоти, най-голям брой предложения са концентрирани в индустриалните зони на града, отдалечени от центъра.

Ориз. 1. Структура на офертата за продажба на промишлени и складови имоти по райони на град Воронеж

Фиг. 1. Офертна структура за продажба на промишлени и складови обектисъоръжения по райони на град Воронеж

Структурата на офертите за продажба в избраните сегменти на индустриални и складови имоти е представена на фигура 2.

Ориз. 2. Структура на офертите за продажба на промишлени и складови имоти

Фиг. 2.Структура на офертата за продажба на обекти на промишлени и складови съоръжения

Проучването показва, че предлагането за закупуване на помещения и сгради е в процентно изражение почти равно на 40% и 38% съответно, а делът на складовите комплекси е 22%. Интервалът на изследването е второ тримесечие на 2017 г.

През септември 2017 г. средната офертна цена за продажба на производствени и складови помещения е 15 141 рубли/кв.м. м. Средна продажна цена на 1 кв.м. м от този тип недвижими имоти варира от 8000 рубли. до 95 150 rub. в зависимост от ценовите фактори.

Средната офертна цена за продажба на промишлена и складова сграда е 13 516,24 рубли/кв. м. Средна продажна цена на 1 кв.м. м от този тип недвижими имоти варира от 2900 рубли. до 54 000 rub. в зависимост от ценовите фактори.

Средната офертна цена за продажбата на производствено-складовия комплекс беше 9 806 рубли/кв. м. Средна продажна цена на 1 кв.м. m от този тип недвижими имоти варира от 7228 рубли. до 29 729 рубли в зависимост от ценовите фактори.

Диапазоните на предлаганите цени и съотношението на площите на изследваните типове промишлени и складови недвижими имоти са представени в таблица 5.

Таблица 5

Предлагайте ценови интервали и съотношения на площите на промишлени и складови недвижими имоти

Таблица 5

Интервали на офертните цени и съотношение на площите на обекти на промишлени и складови съоръжения

Офертна цена за продажба на промишлени и складови помещения за 1 m 2, rub.

Максимум
минимум
Обща площ на офертата за продажба на производствени и складови помещения, кв.м.

Максимум
минимум
Офертна цена за продажба на промишлена и складова сграда за 1 м2, руб.

Максимум
минимум
Обща площ на предлаганата за продажба производствено-складова сграда, кв.м.

Максимум
минимум
Офертна цена за продажба на индустриално-складов комплекс за 1 м2, руб.

Максимум
минимум
Обща площ на предлагания за продажба производствено-складов комплекс, кв.м.

Максимум
минимум

Особеност на пазара за наеми на индустриални и складови имоти са договорите за наем,които се сключват за кратък период (1-3 години). Широкият диапазон на наемните цени се дължи на силната пазарна диференциация и зависи от обема на предлаганите под наем складови площи и тяхното качество.

Сега на пазара на недвижими имоти има практика да се начислява наем за цялата обща площ на предложената сграда или помещение. Голяма част от предлаганите под наем помещения до 100 кв.м са основни площи, които не включват спомагателни помещения (коридори, санитарни възли и др.). Подобни обекти с площ над 100 кв.м вече включват спомагателни, т.е. реално се предлагат общи части.

Предполага се, че офертите на обекти на пазара на недвижими имоти, както продажби, така и наеми, включват ДДС (18%). Освен това, както показва практиката, наемните цени не включват размера на сметките за комунални услуги, т.е. те се заплащат от наемателя отделно. Трябва също така да се отбележи, че типичен показател е наемната цена на 1 кв.м площ в интервал от време, равен на месец.

На пазара на индустриални и складови имоти под наемпредложенията също са концентрирани в три района - Kominternovsky (43%), Sovetsky (23%) и Levoberezhny (20%). Представеното съотношение е отразено на Фигура 3. Поради спецификата на този сегмент недвижими имоти, най-голям брой предложения са концентрирани в индустриалните зони на града, отдалечени от центъра.

Ориз. 3. Структура на предлагането под наем на промишлени и складови недвижими имоти по райони на град Воронеж

Фиг. 3.Структура на офертата за наем на обекти на промишлени и складови помещения по райони на град Воронеж

Структурата на офертите за продажба в избраните сегменти на индустриални и складови имоти е представена на фигура 4.

Ориз. 4. Структура на офертите за наем на промишлени и складови имоти

Фиг. 4.Структура на офертата за наем на обекти от промишлени и складови помещения

Проучването показа, че най-предлаганите под наем са предимно производствени и складови помещения (83%), а най-малко са предлаганите сгради и комплекси (11% и 6%).

Интервалът на изследването е второ тримесечие на 2017 г.

През септември 2017 г. средната цена за наем на промишлени и складови помещения е 154 рубли/кв.м. м. Средна офертна цена на 1 кв.м. м от този тип недвижими имоти варира от 80 рубли. до 348 rub. в зависимост от ценовите фактори.

Средната офертна цена за наемане на промишлена и складова сграда е 13 516,24 рубли/кв. м. Средна офертна цена на 1 кв.м. м от този тип недвижими имоти варира от 268 рубли. до 1205 rub. в зависимост от ценовите фактори.

Средната наемна цена за индустриално-складовия комплекс е 5448 рубли/кв. м. Средна офертна цена на 1 кв.м. м от този тип недвижими имоти варира от 92 рубли. до 500 rub. в зависимост от ценовите фактори.

Интервалите на наемните ставки и съотношението на площите на изследваните видове промишлени и складови недвижими имоти са представени в таблица 6.

Таблица 6

Интервали на наемните ставки и съотношения на площи на промишлени и складови имоти

Таблица 6

Интервали на наемни цени и съотношение на площта на обектите на промишлените и складови съоръжения

Наемна ставка за 1 m 2 производствени и складови помещения, rub.

Максимум
минимум
Обща площ на офертата за наем на производствени и складови площи, кв.м.

Максимум
минимум
Наемна ставка за 1 m 2 промишлена и складова сграда, rub.

Максимум
минимум
Обща площ на офертата за отдаване под наем на промишлена и складова сграда, кв.м.

Максимум
минимум
Наемна ставка за 1 m 2 промишлен и складов комплекс, rub.

Максимум
минимум
Обща площ на предлаганата под наем промишлено-складов комплекс, кв.м.

Максимум
минимум

Индустриалните и складови имоти за 2016 - началото на 2017 г. не показват активност нито в посока глобален спад, нито в посока растеж. Активността на пазара се извършва главно благодарение на съществуващи промишлени предприятия, които се развиват на тяхна територия и не излизат на открития пазар; обаче, както отбелязват експертите, има интерес към индустриални и складови имоти, но повечето от обектите не отговарят на изискванията за качество на потенциалните инвеститори.

Резултати от изследвания. Резултатът от проучването е предложената от нас актуализирана класификация на промишлени и складови недвижими имоти, базирана на наблюдение на пазара на продажби и наеми в град Воронеж, сравнявайки класификациите на Knight Frank и швейцарските компании. Като основни елементи за сравнение предложихме да се разгледат характеристиките на сградите и помещенията спрямо принадлежността им към определен клас.

Разгледани са всички ценообразуващи фактори, влияещи върху увеличаването или намаляването на стойността на търговските имоти при продажбата и отдаването им под наем.

Списъкът с тези фактори решава сериозен практически проблем, тъй като за собствениците на имоти е важно да не намаляват умишлено стойността на имотите при продажба или лизинг. Това е не по-малко важно за купувача, за да не плаща повече за подобрения, които са ненужни от негова гледна точка.

В процеса на анализиране на структурата на доставките беше отбелязано намаляване на броя на пазарните сегменти, характеризиращи се с ограничена функционалност, и разширяване на сегменти, състоящи се от обекти, които предоставят широк спектър от висококачествени технологични възможности.

Наблюдение на пазара за покупко-продажба и наем на промишлени и складови имоти отзадIIтримесечие на 2017 г. показа, че оснпредлагането е съсредоточено в три района на град Воронеж - Коминтерновский, Советский и Левобережный (20%).

Проучването показа, че предлагането за закупуване на помещения и сгради е почти изравнено в проценти между 40% и 38%, като делът на складовите комплекси е 22%. Най-голямо е предлагането за наем на производствени и складови помещения - 83%, по-малко се предлага за наем на сгради и комплекси (11% и 6%).

Заключение.Проведеното изследване трябва да служи като системна основа за създаване на единна класификация на индустриалните и складови недвижими имоти, единна система от основни понятия в съответния пазарен сегмент, както и ценови фактори за видовете обекти, разглеждани в индустриалните недвижими имоти. пазар.

Обща характеристика на пазара на индустриални и складови имоти в региона

Изминалата 2013 г. беше изключително благоприятен период за пазара на складови имоти и се характеризира с високи нива на търсене и предлагане – въпреки високите обеми на въвеждане в експлоатация, нивото на свободните площи остана ниско (1-2%). През 2013 г. има високо ниво на усвоен обем - около 1,3 млн. кв.м. м.

Експертите отбелязват преразглеждането на класификацията на индустриалните и складови имоти в Москва като едно от най-значимите пазарни събития. Според измеримите разяснения, предложени от компанията Knight Frank, обектите от клас „А+” се различават от обектите от клас „А” по по-голямо разстояние между участъците, ултра плосък под с противопрахово покритие, по-голямо допустимо натоварване върху подове и отоплителна система, която осигурява най-малко +14 при температура на външния въздух до - 35C (с изключение на условията за съхранение при ниска температура).

Експертите наричат ПНК-Чехов на компанията PNK Group ярък пример за такъв обект (клас „А+“). В допълнение към съответствието с изброените по-горе характеристики, експертите отбелязват големи площи за обръщане и паркиране, логична организация на пътищата за достъп, качество на покритието и др. Площта на строителната площадка не надвишава 45%, като всяка сграда може да работи като самостоятелно съоръжение, тъй като е с удобна локация, самостоятелен вход и автономни системи за комуникации и захранване.

Оферта на пазара на индустриални и складови имоти в Москва и Московска област

Обемът на площите, пуснати в експлоатация на пазара на индустриални и складови имоти в района на Москва през 2013 г., според различни оценки, възлиза на около 800 хиляди квадратни метра. м, а общият обем на качественото предлагане е около 9 млн. кв.м. м. Според експерти тези обеми на въвеждане в експлоатация са рекордни за последните 4 години, докато почти всички нови съоръжения са от клас „А“. Една от основните причини за нарастващия дял на обектите от висок клас в новото строителство е увеличеното търсене от страна на компании, за които високотехнологичният склад е начин за увеличаване на стокооборота.

Най-големите обеми въведени в експлоатация индустриални и складови площи през 2013 г. са отбелязани в южната и югоизточната посока. Тези посоки, заедно с югозападната, традиционно са в голямо търсене и в резултат на това най-големите обеми на предлагане са концентрирани там. Тази посока на търсене и предлагане се дължи на товарните потоци, преминаващи през магистрала М-4 и магистрала Симферопол.

Фигура 1. Географска структура на въвеждане в експлоатация на промишлени и складови площи (според компанията Praedium)

Значителен дял в обема на въведените в експлоатация производствени и складови площи през 2013 г. заемат големите играчи на пазара. Например, компанията PNK Group продължи развитието на проекта PNK-Chekhov (първият етап на PNK-Chekhov 2 е пуснат в експлоатация) и PNK-Vnukovo (сграда № 9 е пусната в експлоатация).

В логистичния парк ПНК-Чехов 2 през втората половина на годината бяха пуснати в експлоатация сгради 2 и 3 с обща площ от около 127 хиляди квадратни метра. м. Проектът се превърна в най-големия нов висококачествен проект, представен на московския пазар. Логистичният парк се намира в град Чехов, на 49 км по магистрала Симферопол от Московския околовръстен път, в близост до едноименния проект ПНК-Чехов. Според плановете на разработчика изпълнението на проекта за склад ще приключи през 2014 г., тогава общата площ на комплекса ще достигне 286 хиляди квадратни метра. м.

Второ място по мащаб на въвеждане в експлоатация зае проектът, въведен през първата половина на 2013 г. Той стана логистичен парк Logopark North с площ от 110 хиляди квадратни метра. м. Разработчик на проекта е фирма „Каравела”. Това складово съоръжение се намира на 7 км от Московския околовръстен път по Ленинградското шосе в района на Солнечногорск. Logopark има удобно местоположение и е много привлекателен както за най-големите руски, така и за чуждестранни компании. Сред местните компании заслужава да се отбележи: IKEA, Global Logistic Projects, Eldorado и др.

Компанията за развитие PNK Group не само направи своя отпечатък в Чехов, но и изведе на пазара следващите складове в проекта PNK-Vnukovo. През 2013 г. компанията въведе в експлоатация три сгради (3, 8 и 9) с обща площ от 101 хиляди м2.

През втората половина на 2013 г. компанията за развитие Raven Russia увеличи активността си на пазара, като продължи да въвежда опашки в текущи складови проекти. Така на пазара излязоха третият етап от логистичния парк Климовск (55 хил. кв. М) и вторият етап от логистичния парк Ногинск (37,1 хил. кв. М).

Фигура 2. Най-значимите производствени и складови съоръжения, пуснати в експлоатация през 2013 г. (според компанията Praedium)

В географската структура на входа има тенденция за развитие на територии, по-отдалечени от Московския околовръстен път. Традиционно комплексите, разположени на 20-30 км от Московския околовръстен път, са много търсени, докато сега активно се развива активно предлагане на висококачествени съоръжения, разположени на разстояние до 50 км от Московския околовръстен път, които също са в търсенето, което се потвърждава от активното използване на схемата „build to suit” при изпълнението на тези проекти.

Пазарът за продажба на земя и имотни комплекси с промишлено и складово предназначение, както в зоната до 30 км, така и в зоната до 50 км, е представен предимно от обекти от нисък клас, подходящи предимно за преустройство.

Сред комплексите, пуснати в експлоатация директно в град Москва, експертите отделят само едно съоръжение - Магистралният терминал, който е склад за самостоятелно съхранение. Вътрешното пространство е организирано на дизайнерски принцип, което ни позволява да предложим на наемателя площ от 1 до 50 кв.м. m в една равнина. Цените започват от 950 рубли. на кв. м на месец и зависят от размера на избраната кутия и периода на наемане. Благоприятното местоположение между две важни магистрали: магистрали Хорошевское и Звенигородское, както и високото ниво на обслужване, осигуриха стабилно търсене на услуги за самостоятелно съхранение веднага след началото на продажбите на площи в новия терминал.

Търсенето на пазара на индустриални и складови имоти в Москва и Московска област

Пазарът на индустриални и складови имоти в Москва и района на Москва поддържа изключително високо ниво на търсене - дори рекордното въвеждане в експлоатация на нови площи практически не оказа влияние върху средното ниво на незаетост, което според различни оценки възлиза на 1- 2%. Това обстоятелство се обяснява със следните фактори:

Разработчиците, опитвайки се да минимизират рисковете, свързани с пазарната експозиция на имота, все по-често изпълняват проекти, използвайки схемата „built-to-suit“, в резултат на което значителен дял от пространството никога не достига до свободния пазар (според различни източници - от 35% до 60% през 2013 г.).
Изграждането на складове за конкретен клиент е услуга, насочена към големи купувачи (или наематели), което, съчетано с ниска свободна площ, създава незадоволено търсене от страна на малки купувачи (или наематели).
При изграждането на обекти, ориентирани към открития пазар, се сключват предварителни договори за наем/продажба, което също намалява реалния обем площи, предоставени на открития пазар към момента на въвеждане в експлоатация.
Отлагане на срокове за въвеждане в експлоатация на редица обекти.

Купувачите и наемателите на складове избират схема на взаимодействие с предприемача „изграждане по поръчка“ не само поради ограниченото предлагане, но често и поради високоспециализирани изисквания към придобиваното пространство. Спазването на тези изисквания в ранните етапи на изпълнение на проекта позволява спестяване на операции и евентуално адаптиране на типичен склад към специфичните изисквания на конкретен клиент.

Експертите оценяват нивото на търсене (общ обем сделки за покупко-продажба и наеми) през 2013 г. на 1,3 млн. кв.м. м, което е малко повече от 2013 г. Пикът на търсенето настъпи през второто-третото тримесечие на 2013 г.

Най-активните наематели и купувачи на промишлени и складови имоти през 2013 г. са големи търговски компании, дистрибутори и производствени предприятия.

Фигура 3. Разпределение на сделките на пазара на индустриални и складови имоти по бизнес профил на наематели и купувачи (според компанията Knight Frank)

Според Jones Lang LaSalle средният размер на сделката се е увеличил през 2013 г. - средно за 2013 г. е около 18 хил. кв.м. м (13 хил. кв. м през 2012 г. и 11 хил. кв. м през 2011 г.). Експертите наричат най-голямата сделка за годината отдаването под наем на 72 хил. кв.м от IKEA. м в "Логопарк Север".

Таблица 1. Най-големите сделки на пазара на индустриални и складови имоти в региона на Москва (според компанията Jones Lang LaSalle)

Търговски условия на пазара на индустриални и складови имоти в Москва и Московска област

От гледна точка на търговските условия, пазарът на индустриални и складови имоти може да се характеризира като стабилен - през 2013 г. няма значителни промени в цените, текущото високо ниво на цените се обяснява предимно с недостига на качествено предлагане.

През 2013 г. нивото на наемните цени за висококачествени индустриални и складови комплекси в района на Москва беше средно в диапазона 115-140 USD/кв. м/година (тройна мрежа).

Диапазонът и средните цени на доставка на промишлени складови комплекси, в зависимост от конвенционалната зона на местоположение, бяха (включително обекти за преустройство):

В рамките на град Москва: 16 130 - 158 333 рубли/кв. м, средна стойност 58 915 рубли/кв. м.
В района до 20-30 км от Московския околовръстен път (Подолск, Одинцово, Зеленоград и др.): 3 349 - 61 508 рубли/кв.м. м., средна стойност 36 862 рубли/кв. м.
В района на 30-50 км от Московския околовръстен път (Електростал, Чехов, Солнечногорск, Дмитров и др.): 1 916 - 52 174 рубли/кв. м., средна стойност 21 725 руб./кв. м.

Фигура 4. Диапазон и средни стойности на единичната цена на доставката на промишлени и складови недвижими имоти в зависимост от района на местоположението на съоръжението, руб./кв.м.

Цената на единица площ в сегмента на висококачествени складови имоти в района на Москва е средно в диапазона 900-1400 USD/кв. м., процентът на капитализация е около 11%.

Ценообразуващи фактори на пазара на индустриални и складови имоти

Тъй като цената на обектите, разположени в рамките на града, е значително по-висока от цената на обектите, разположени в региона, препоръчително е да се изгради зависимостта на единичната цена от ценовите фактори за една от тези групи обекти. След това за изграждане на зависимости бяха избрани обекти, разположени в района, поради по-големия брой предложения и в резултат на това по-визуално изграждане на тези зависимости.

Сред факторите за ценообразуване на промишлени и складови имоти могат да бъдат идентифицирани най-значимите количествени фактори от гледна точка на влияние върху единичната цена на обекта:

На първо място можем да откроим фактор, свързан с местоположението и транспортната достъпност, а именно - разстояние до MKAD.Този фактор оказва най-голямо влияние върху цената на обекти, разположени извън града, тъй като обектите в града са значително повлияни от много други фактори, свързани с местоположението (например разстояние до метрото, разстояние до главни улици и др.). Освен това важен фактор е разстояние до основните транспортни пътища.

Сред имотите, предложени за продажба през 2013 г., диапазонът на стойностите на фактора „Разстояние до Московския околовръстен път“ е 3,6-59 км, средно 33 км.

Диапазонът на стойностите на фактора „Разстояние до основните транспортни маршрути“ е 0,2-9 км, средната стойност е 1,8 км.

Фигура 5. Влияние на фактора „Разстояние до Московския околовръстен път“ върху единичната цена на обекта

Фигура 6. Влияние на фактора „Разстояние до основните транспортни направления” върху единичната себестойност на обекта

Обща площ на подобренията- според проучване на агенти, специализирани в продажбата на индустриални и складови имоти в региона на Москва, при продажба на обекти с по-голяма площ продавачите са готови да приемат известно намаление на плащането, което е аналогично на „отстъпка на едро“ , т.е. обекти с по-голяма площ, като правило, струват по-малко на квадратен метър. Диапазонът на стойностите на фактора „обща площ на подобренията“ беше 110-75 000 кв. М. м., средна стойност - 8 939 кв. м.

Фигура 7. Влияние на фактора „Обща площ на подобренията“ върху единичната цена на обекта

Общата площ на парцела.Промишлени и складови съоръжения с по-голям парцел имат по-голямо търсене на пазара. Тъй като на излишния парцел е възможно да се организира паркинг за превозни средства, да се постави открит склад за различни продукти, има възможност за маневриране на тежкотоварни превозни средства. Диапазонът на стойностите на фактора „Обща площ на обекта“ беше 1300-83 200 кв. М. м., средна стойност - 22 764 кв. м.

Фигура 8. Влияние на фактора „Обща площ на земята“ върху единичната цена на обекта

Най-важните фактори за качество включват:

Състояние/ниво на вътрешна декорация на производствени и складови помещения— доброто състояние на сградата или извършените в нея основни ремонти ще спестят на потенциалния собственик привличането на допълнителни инвестиции в имота. Офертните цени за промишлени и складови сгради или вградени помещения, които са в добро състояние с обикновена степен на завършеност, са по-високи от офертните цени за имоти в задоволително състояние.

Таблица 1. Стойности на фактора „Състояние/ниво на вътрешно покритие“

Наличие и състояние на инженерните мрежисъщо играе важна роля при определяне на себестойността на производствено-складовата база. Този фактор определя размера на капиталовложенията, необходими за нормалното функциониране на съоръжението, като от гледна точка на изпълнението на производствено-складовата функция, наличието на електрическа и топлоенергия е от първостепенно значение.

Таблица 2. Стойности на фактора „Наличие и състояние на комунални мрежи“

Наличие на пътища за достъп и тяхното удобство- най-популярните райони са тези с няколко удобни пътя за достъп. Удобството на пътищата за достъп се оценява с помощта на точкова система в зависимост от класа и нивото на движение на превозни средства по улицата, от която превозните средства влизат на територията, както и възможността за временно паркиране върху нея.

Таблица 3. Стойности на фактора „Оборудвани с пътища за достъп и тяхното удобство“

В зависимост от вида на производството могат да се вземат предвид и други ценообразуващи фактори (наличие на железопътна линия, височина на тавана, наличие на кранове и др.).

Основни тенденции и прогнози на пазара на индустриални и складови имоти в Москва и Московска област

През 2013 г. беше преразгледана класификацията на промишлените и складови имоти - изяснена е информацията за обекти от клас „А+“.
Пазарът продължава да изпитва високо ниво на търсене на фона на недостиг на качествено предлагане през 2013 г. процентът на незаетите площи беше 1-2%.
Основното въвеждане в експлоатация на нови съоръжения се извършва в популярни посоки: юг, югоизток, югозапад. Освен това почти всички обекти принадлежат към клас „А“.
Обемът на сделките в сегмента на индустриални и складови имоти възлиза на около 1,3 млн. кв.м. м.
Сравнително нова тенденция е изпълнението на проекти, разположени на разстояние 30-50 км от Московския околовръстен път.
Изпълнението на проекти, използващи схемата „built-to-suit“, става все по-популярно - според различни оценки през 2013 г. от 35% до 60% от площите са били продадени по този начин.
Като се има предвид забавянето на датата на въвеждане в експлоатация на редица проекти, обемът на въвеждане в експлоатация през 2014 г. може да остане същият като през 2013 г. В същото време се очаква нивото на свободните площи да остане на ниво 2-4%.
Не се очаква увеличение на наемните цени и цената на продажбата на имоти - основният ограничаващ фактор е неблагоприятната макроикономическа прогноза за 2014 г. (предвижда се нисък растеж на БВП и други социално-икономически показатели).
Сред най-големите проекти, обявени за въвеждане в експлоатация през 2014 г., експертите на пазара подчертават: индустриалния парк South Gate и логистичния парк Radumlya с обща площ от 200 и 155 хиляди квадратни метра. м. съответно.

Изводи:Близките до рекордните количества въведени в експлоатация площи на пазара на индустриални и складови имоти в Москва и Московска област не оказаха значително влияние върху търсенето, което продължава да бъде на високо ниво. При липса на сериозни колебания в търговските условия на фона на високо търсене можем да заключим, че пазарът се е стабилизирал. Основните фактори, които възпират пазара от по-нататъшно активно развитие, са макроикономически - нестабилността на общата икономическа ситуация увеличава рисковете на разработчиците, принуждавайки последните все повече да работят по схемата „изграждане по поръчка“.

Можете да поръчате услуга или да получите допълнителна информация, като се свържете с нашите офиси на телефон:

7 812 326-20-06 Санкт Петербург
+7 495 955-78-37 Москва
+7 343 372-54-75 Екатеринбург
електронна поща поща:

Анализ на складовото строителство за 2016г

Според предварителните резултати от началото на миналата година обемът на въведените в експлоатация складови помещения възлиза на 510 хиляди м 2. Спрямо 2015 г. (800 хил. м2) тази цифра през 2016 г. е с 36,2% по-ниска, което в абсолютно изражение е 290 хил. м2. Според S.A.Ricci това е най-ниското ниво на въвеждане в експлоатация на нови складови площи за последните 5 години от 2012 г.

Оферта.През 2016 г. най-рационалната и разпространена стратегия беше въвеждането на големи складови комплекси за конкретен клиент (built-to-suit). Примери за такива обекти са: складов комплекс в Реутов - 17 хил. м2, СК "Южна врата" (Leroy) - 90 хил. м2 и "ПНК - Северно Шереметиево" (Mercedes-Benz) - 50 хил. м2.

Обемът на въведените в експлоатация нови складови площи през 2016 г. е разпределен в три направления: юг, изток и север. По предварителни резултати най-активното направление за въвеждане в експлоатация е южното направление - тук са построени 165 хил. м 2. На север увеличението на предлагането през 2016 г. възлиза на 152 хиляди м2. В източната посока обемът на новото предлагане възлиза на 75 хил. м 2. Трябва да се отбележи, че по-голямата част от складовите комплекси, пуснати в експлоатация в южната и северната посока, са складове с изграден формат (съответно 90 и 50 хиляди м2).

В момента се извършва активно изграждане на транспортни възли по федералната магистрала „М-7 Волга“. Очаква се магистралата да бъде завършена до края на 2017 г. След завършване на всички работи магистрала М-7 Волга в рамките на град Балашиха ще има пет ленти във всяка посока, три от които са предназначени за транзитни потоци. По този начин подобряването на транспортната достъпност ще направи логистичните съоръжения, разположени в източна посока, по-удобни и привлекателни. В момента има два големи складови комплекса, разположени в тази посока: Atlant Park и Raven Noginsk. Сега общият обем на наетите площи в Атлант Парк е 360 хил. м2, а още 60 хил. м2 са в процес на изграждане. Пускането в експлоатация е планирано за май 2017 г. Има и проект за изграждане на около 300 хил. м2 складова площ в Атлант Парк. В складовия комплекс Raven Noginsk отдаваемата площ е 334 хиляди м2.

Примери за големи складови комплекси, пуснати в експлоатация през 2016 г

Предмет	Магистрала, км от МКАД	Площ, m2	Клас	Разработчик	Квартал
"Южна порта" (Leroy Merlin) BTS	Каширское, 30	90 000	А	Радиусна група	III
"Северно Шереметиево" (Mercedes-Benz) BTS	Рогачевское, 25	50 000	А	PNK Group	III
"PNK - Северно Шереметиево" (сграда 6)	Рогачевское, 25	47 000	А	PNK Group	III
"Валищево" (сграда 4)	Симферополское, 32	34 000	А	PNK Group	III
IP "Север-1" (6 и 7 етап)	Дмитровское, 27	31 000	А	"Логопарк развитие"	III
СК "Бритово"	Новорязанское, 30	20 000	А	SST	II
Складов комплекс (БТС)	Горковское	17 000	Б	стъпка	аз

Според S.A. Ричи

През 2016 г. беше завършена забележителна сделка за пазара на складови имоти: един от най-големите предприемачи, Radius Group, подписа споразумение с Auchan Retail Russia за изграждането на складово-логистичен комплекс с площ от над 138 хиляди m2 в района Домодедово на Московска област. Новият разпределителен център ще бъде най-голямата сграда от този тип в Европа, построена за една компания. Инвестициите в проекта ще възлизат на около 6 милиарда рубли.

По предварителни резултати през 2016 г. делът на складовете клас А в общия обем ново предлагане е 96%, а клас Б – 4%, което в абсолютно изражение възлиза съответно на 419 хил. м2 и 17 хил. м2. В условията на висока незаетост разработчиците се опитват да донесат на пазара само висококачествено и най-конкурентно пространство.

Примери за значими сделки, извършени през 2016 г

Клиент	Посока	км от МКАД	Предмет	Клас	Площ на сделката, хиляди m2	Тип транзакция
Добре	Ленинградское	27	Логопарк Север-2	А	59,6	под наем
Хоф	Каширское	12	Северно Домодедово	А	50,0	под наем
Faberlic	Каширское	12	Северно Домодедово, АД	А	46,0	под наем
Касторама	Симферополское	50	ПНК-Чехов 3	А	42,4	под наем
BMW	Киев	50	ПНК-Бекасово	А	34,3	под наем

Според S.A. Ричи

Търсене.От началото на годината обемът на усвояване на складови площи възлиза на 1,1 млн. м2, което е с 15% по-малко от 2015 г. (1,3 млн. м2) и в абсолютно изражение възлиза на 200 хил. м2.

Южната част на Московска област продължава да бъде най-привлекателна за наемателите. Южното направление представлява 47% от общия обем на извършените сделки, което в абсолютно изражение възлиза на 466 хил. м 2. В югоизточна посока обемът на усвояване е 20% (195 хил. м2), а в югозападна посока - 10% (101 хил. м2). В северната част на Московска област обемът на сделките е 15% (143 хиляди м2). Западните и източните направления са най-малко търсени - само 1% от общия обем за всяко.

Свободно място.Средният процент на свободни площи за пазара в края на 2016 г. е 8,2%, което се равнява на 921 хил. м2 свободни площи. Този показател е намалял с 0,8 пункта от началото на годината, което се обяснява със значителното превишение (над 2 пъти) на търсенето над предлагането.

Цени.Среднопретеглените наеми в района на Москва остават стабилни от началото на годината. В рубли нивото на наемните ставки остава непроменено вече 7 тримесечия подред, което показва, че ценовото дъно е достигнато.

Среднопретеглените наемни ставки за складови помещения клас А са 3900 рубли / m2 годишно (тройна мрежа). За помещения от клас B тарифата е 3600 рубли / m2 годишно.

Анализ на пазара на търговски имоти в Москва в края на първата половина на 2017 г

Този пазарен анализ е изготвен въз основа на информация, публикувана в публичното пространство на уебсайтовете: https://www.cian.ru/, http://realty.dmir.ru/, https://rosreestr.ru/ и др.

Според Rosreestr (https://rosreestr.ru/) през първата половина на 2017 г. в Москва са регистрирани около 600 договора за покупко-продажба на търговски имоти. Най-скъпата транзакция е регистрирана през март 2017 г.: нежилищни помещения с обща площ от 13 404,6 м² са продадени в Даниловски район на Южния административен окръг на Москва, сумата на сделката е 1 700 000 000 рубли / 126 822,14 рубли на квадратен метър. Минималният размер на регистрираната транзакция е регистриран през февруари 2017 г. и възлиза на 275 000 рубли / 8487,65 рубли на квадратен метър: нежилищна сграда с обща площ от 32,4 м² е продадена в квартал Вешняки на Източния административен окръг на Москва.

Анализът на пазара на търговски имоти в Москва показва, че в столицата няма недостиг на предлагане на търговски имоти: на пазара е представена цялата гама търговски имоти от различни класове и цели. В края на първото полугодие на 2017 г. в града са предложени за продажба над 50 000 офисни, търговски, промишлени и складови имоти.

Най-много се предлагат за продажба офис имоти - 72%, на второ място са търговските имоти - 21%, следвани от промишлени и складови имоти - 7%.

По брой на предложенията начело е Централният административен район (ЦАО), следван от Южния и Северния административен район (ЮО и САО), на трето място са Западният, Югозападният и Североизточният административен район. (ZADO, SWAD и NEAD), следван от Източния административен окръг и Югоизточния административен район (VAO и SEAD), Северозападния административен район (SZAO), Новомосковския административен район (NAO), последното място е споделено от административните райони Зеленоград и Троицки (ЗелАО и ТАО).

Разпределението на общото предлагане за продажба на търговски имоти в град Москва по видове недвижими имоти, в края на първото полугодие на 2017 г., е както следва:

Фигура 1. Разпределение на общото предлагане за продажба на търговски недвижими имоти в Москва по вид недвижими имоти

Най-много се предлагат за продажба офис имоти - 49%, на второ място са търговските имоти - 48%, следвани от промишлени и складови имоти - 3%.

Разпределението на общото предлагане за отдаване под наем на търговски недвижими имоти в град Москва по видове недвижими имоти, в края на първото полугодие на 2017 г., е както следва:

Фигура 2. Разпределение на общото предлагане за отдаване под наем на търговски недвижими имоти в Москва по видове недвижими имоти

По-голямата част от търговските имоти, предлагани под наем, са офиси - 77%, следвани от търговски имоти - 15%, следвани от промишлени и складови имоти - 8%.

По брой предложения начело е Централен административен район (ЦАО), на второ място е Южен административен район (ЮАД), на трето място са Северният и Североизточен административен район (НАО и САО), следван от Югоизточния, Западния, Източния и Югоизточния административен окръг (YuVAO, ZAO, VAO и SWAO), Северозападния административен окръг (NWAO), Новомосковския административен окръг (NAO), последното място беше. споделено от Зеленоград и Троицки административен окръг (ZelAO и TAO).

За да се подобри качеството на аналитичната база и качеството на анализа на пазара на търговски имоти, град Москва беше разделен на 24 зони. Разделението се основава на големи транспортни артерии на града, като: Градинският пръстен, Третият транспортен пръстен, проспект Мира, Кутузовски проспект, улица Павловская, улица Николоямская, Московският околовръстен път и Московският малък пръстен (маршрут A107, „ първи бетонен път”).

Най-високата средна цена на 1 m² офис недвижими имоти в границите на „стара Москва“ е регистрирана в Централния административен окръг (в рамките на Обединеното кралство) - 394 784 рубли, най-ниската в административния окръг Zel - 91 326 рубли. Най-високата средна ставка за 1 m² офис недвижими имоти, предлагани под наем, е регистрирана в района от булевард Мира до булевард Кутузовски (от SK до TTK) и възлиза на 24 191 рубли годишно, най-ниската в Североизточния административен окръг (отвъд Московския околовръстен път) - 10 460 рубли годишно.

Най-високата средна цена на 1 m² търговски имот в границите на „стара Москва“ е регистрирана в Централния административен окръг (в рамките на Обединеното кралство) - 655 000 рубли, най-ниската в Северния административен окръг (извън Московския околовръстен път) - 91 095 рубли. Най-високият среден процент за 1 m² търговски имот, предлаган под наем, е регистриран в района от улица Николоямская до булевард Мира (от SK до TTK) и възлиза на 57 239 рубли годишно, най-ниският в Североизточния административен окръг (отвъд Московския околовръстен път) - 15 600 рубли годишно.

Най-високата средна цена на 1 m² промишлени и складови имоти в границите на „стара Москва“ е регистрирана в Югозападния административен окръг (от Третия транспортен околовръстен път до Московския околовръстен път) - 145 051 рубли, най-ниската през Източният административен район (отвъд Московския околовръстен път) - 28 036 рубли. Най-високата средна ставка за 1 m² промишлени и складови имоти, предлагани под наем, е регистрирана в Централния административен окръг (в рамките на Обединеното кралство) и възлиза на 14 223 рубли годишно, най-ниската в Северния административен окръг (извън Московския околовръстен път) - 4140 рубли на година.

Средната цена на 1 m² търговски недвижим имот в Москва за всички зони в края на първата половина на 2017 г. е представена в таблицата по-долу:

Таблица 1. Средна цена на 1 m² търговски недвижим имот в Москва в края на първата половина на 2017 г.

Минималните (min) и максималните (max) разходи за 1 m² търговски недвижими имоти в град Москва във всички зони, в края на първата половина на 2017 г., са представени в таблицата по-долу:

Таблица 2. Минимум (мин) и максимум (макс) цена на 1 m² търговски недвижим имот в Москва в края на първата половина на 2017 г.

* SK - Градински пръстен; ТТК - Трети транспортен пръстен; MKAD - Околовръстен път на Москва; MMK (A107) - Московски малък пръстен (път A107).

Средната цена на 1 m² търговски недвижим имот в Москва по клас обекти (класове A и B) в края на първата половина на 2017 г. е представена в таблицата по-долу:

Таблица 3. Средна цена на 1 m² търговски недвижим имот в Москва по клас имоти в края на първата половина на 2017 г.

Минималната цена на 1 m² в границите на „стара Москва“ в сегмента на офисните имоти е регистрирана в Югоизточния административен окръг (от Третия транспортен пръстен до Московския околовръстен път) и възлиза на 36 344 рубли, максималната цена е записан в Централния административен окръг (в рамките на Обединеното кралство) и възлиза на 2 105 263 рубли. Минималната ставка за 1 м² офис недвижими имоти, предлагани под наем, беше фиксирана в две зони наведнъж: в района от улица Павловская до улица Николоямская (от SK до TTK) и в Югоизточния административен район (от TTK до MKAD) , и възлиза на 1000 рубли на година . Максималната наемна ставка за 1 м² е регистрирана в района от улица Николоямская до булевард Мира (от SK до TTK) и възлиза на 144 000 рубли годишно.

Минималната цена на 1 m² в границите на „стара Москва“ в сегмента на недвижимите имоти на дребно е регистрирана в Източния административен окръг (отвъд Московския околовръстен път) и възлиза на 33 058 рубли, максималната цена е регистрирана на участъка от Николоямская Улица до авеню Мира (от SK до Третия транспортен пръстен) и възлиза на 3 206 349 рубли. Минималната ставка за 1 m² търговски имоти, предлагани под наем, е фиксирана в Югоизточния административен район (извън Московския околовръстен път) и възлиза на 1164 рубли годишно. Максималната наемна ставка за 1 м² е регистрирана в района от улица Павловская до улица Николоямская (от SK до TTK) и възлиза на 405 000 рубли годишно.

Минималната цена на 1 m² в границите на „стара Москва“ в сегмента на индустриални и складови имоти е регистрирана в Югоизточния административен окръг (от Третия транспортен околовръстен път до Московския околовръстен път) и възлиза на 8165 рубли, максималната цена е регистрирана в Затвореното акционерно дружество (от Третия транспортен околовръстен път до Московския околовръстен път) и възлиза на 145 985 рубли. Минималните и максималните ставки за 1 m² промишлени и складови имоти, предлагани под наем, бяха фиксирани в Югоизточния административен район (отвъд Московския околовръстен път) и възлизаха съответно на 970 и 42 840 рубли на година.

Москва е основен културен център на Европа и света; повече от една трета от историческите обекти на страната са съсредоточени в града, много от които са включени в списъка на ЮНЕСКО за световно наследство. Хилядолетната история на Москва е запазена и в нейната архитектура - градът е дом на обекти на културното наследство с федерален, регионален и определен защитен статут, много от които се предлагат за продажба като търговски недвижими имоти.

Разпределението на общото предлагане за продажба/наем на обекти на културното наследство за търговски цели в град Москва по статут на защита към края на първото полугодие на 2017 г. е както следва:

Фигура 3. Разпределение на общото предлагане за продажба/наем на обекти на културното наследство за търговски цели в Москва по статус на защита

Най-вече се предлагат за продажба идентифицирани обекти на културното наследство - 45%, на второ място са регионалните обекти на културното наследство - 38%, следвани от федералните обекти на културното наследство - 17%.

По-голямата част от търговските имоти, предлагани под наем, са регионални обекти на културното наследство - 45%, идентифицираните обекти на културното наследство са на второ място - 40%, следвани от обекти на федералното културно наследство - 15%.

Повечето от обектите на културното наследство, предложени за продажба, се намират в рамките на Третия транспортен пръстен, следователно, за да се подобри качеството на аналитичната база и качеството на анализа на пазара на обекти на културното наследство за търговски цели, град Москва е разделен на 2 зони: Централен административен район (в рамките на СК) и зоната между СК и Трети транспортен пръстен. Извън Трети транспортен пръстен не са открити предложения за продажба на обекти на културното наследство с търговска цел.

Средните, минималните (min) и максималните (max) разходи за 1 m² обекти на културното наследство за търговски цели в град Москва в края на първото полугодие на 2017 г. са представени в таблицата по-долу:

Таблица 4. Средни, минимални (мин) и максимални (максимални) разходи за 1 m² обекти на културното наследство за търговски цели в Москва в края на първата половина на 2017 г.

Средната цена на 1 m² обекти на културното наследство за търговски цели в град Москва по статут на защита в края на първата половина на 2017 г. е представена в таблицата по-долу:

Таблица 5. Средна цена на 1 m² обекти на културното наследство за търговски цели в град Москва по статус на защита в края на първата половина на 2017 г.

* SK - Градински пръстен; ТТК - Трети транспортен пръстен.

Най-високата средна цена на 1 m² обекти на културното наследство за търговски цели е регистрирана в Централния административен окръг (в рамките на Обединеното кралство) - 458 060 рубли за обект на федерално културно наследство, най-ниската в района между Обединеното кралство и Третия транспортен пръстен - 248 472 рубли за обект на регионално културно наследство. Най-високата средна ставка за 1 m² обекти на културното наследство за търговски цели, предлагани под наем, е регистрирана в Централния административен окръг (в рамките на Обединеното кралство) и възлиза на 30 927 рубли годишно за обект на федерално културно наследство, най-ниската в зоната между Обединеното кралство и Третият транспортен пръстен - 16 200 рубли годишно за обект на федерално културно наследство.

Изпратете добрата си работа в базата от знания е лесно. Използвайте формата по-долу

Студенти, докторанти, млади учени, които използват базата от знания в обучението и работата си, ще ви бъдат много благодарни.

ФЕДЕРАЛНА АГЕНЦИЯ ПО ОБРАЗОВАНИЕТО

Държавно учебно заведение "КЕМЕРОВСК ДЪРЖАВЕН УНИВЕРСИТЕТ"

СТОПАНСКИ ФАКУЛТЕТ

Анализ на пазара на производствени и складови помещения

Завършено:

ученици от група Е-041

Любов Володина,

Володин Роман

Проверено:

д-р на науките, проф. Старикова Л.Н.

Кемерово

Разходи за производствени и складови помещения в Кемерово, януари - октомври 2008 г.

В този доклад ще отразим текущата ситуация с цената на 1 квадратен метър промишлени и складови площи в град Кемерово.

Основните точки на концентрация на производствени и складови помещения са Заводски район (проспект Кузнецки, ул. Шатурская), Централен район, Кировски район. Има и единични оферти на пазара в квартал Предзаводски, на Радуга и ФПК. Обхватът на предлаганите площи е от 15 кв. м. до 71444 кв.м.

Извадката включва 195 обекта, но 63 обекта са изключени от сравнението, тъй като няма информация за функционалното им предназначение.

Маса 1.

От таблицата се вижда, че максималната цена на 1 кв.м. в производствени и административни комплекси, т.к имат по-голяма функционалност и включват: производствени помещения, складови помещения, административни помещения, всички комуникации.

Извадката включва 193 обекта, но 9 обекта са изключени от сравнението, тъй като няма информация за площта и цената им.

Максимална цена на 1 кв.м. характеризиращ се със складова база с обща площ от 300 кв.м. в района на завода. Това е промишлено помещение на обща стойност 75 000 хиляди рубли, изложено от агенцията Zhiltsov, Dmitriev and Partners (07/11/2008).

Минимална цена за 1 кв.м. характеризиращ се със складова база с обща площ от 5000 кв.м. в района на завода. Това е склад с обща стойност 5500 хиляди рубли, изложен от агенцията Zhiltsov, Dmitriev and Partners (07/11/2008).

Таблица 2.

Диаграмата показва, че на пазара най-голямо е предлагането на складови площи до 500 кв.м.

Сравнихме и цената на 1 квадратен метър производствена и складова площ в зависимост от района, в който се намират.

Таблица 3.

Данните от таблицата показват, че 55,7% от всички производствени и складови помещения се намират в Заводской район. Това се дължи на факта, че район Заводски е обещаваща зона за развитие на бизнес дейност. Това се улеснява както от близостта до административните и бизнес центрове, така и от удобството на транспортните възли с висока концентрация на население и транспортни потоци.

Диаграмата показва, че средната цена на квадратен метър промишлени и складови помещения варира от 64,6 хиляди рубли в Централния регион до 17,1 хиляди рубли в Рудничен.

Порутените помещения без специално оборудване с необходимостта от възстановяване на системите за поддържане на живота постепенно остават в миналото. Собствениците на такива помещения се опитват да продадат имота на максимална цена. За да направят това, те се опитват да подобрят правния статут и качествените характеристики на обектите:

1. Правна регистрация на поземлени отношения. Цената на имота се увеличава значително, ако парцелът се използва от собственика на сградата като собственост. Това може да се обясни с факта, че процедурата за регистриране на собственост върху земята е много дълга (7-8 месеца) и скъпа, така че броят на хората, които желаят да закупят обект с регистриран парцел, нараства всеки ден.

2. Благоустрояване на прилежащата площ. Цени се оградена територия с удобни пътища за достъп.

3. Ремонт на сградата и възстановяване на комуникациите. Провеждането или възстановяването на комуникациите е много скъп процес. В тази връзка потенциалните купувачи практически не се интересуват от обекти, които нямат системи за поддържане на живота.

Извадката включва 127 обекта, но 68 обекта са изключени от сравнението, защото Няма информация за датата на пускането им в продажба.

Таблица 4.

		Септември
Количество, бр.

	Заводски район
Количество, бр.
Средна цена, хиляди рубли / 1 кв.м.

Списък на източниците на информация

1. www.sibestate.ru

2. www.realt-service.ru

3. Списание „Всичко за недвижимите имоти” (№ 4,5,6)

4. Вестник "Бюлетин недвижими имоти"

Приложение

Класификация на складовете

* по функционално предназначение:

снабдителни, производствени, дистрибуторски складове;

* по вид на съхраняваната продукция: складове за суровини, материали, компоненти, незавършено производство, готова продукция, контейнери и опаковки, остатъци и отпадъци, инструменти;

* по форма на собственост: собствени складове на предприятията, търговски складове (за обществено ползване), наети складове;

* по функционално предназначение: сортировъчно-разпределителни складове, разпределителни складове, сезонно или дългосрочно съхранение, транзит и претоварване (карго терминали), производствени доставки (производство), търговия;

* по продуктова специализация: специализирани, неспециализирани, специални, универсални, смесени;

* според техническото оборудване: частично механизирани, механизирани, автоматизирани, автоматични;

* по наличието на външни пътища за достъп: с котвени стоянки, с железопътни пътища за достъп, с пътища;

* по тип складови сгради:

* по техническо средство (дизайн); открити складове (площадки), полузакрити складове (площи под навес), закрити складове;

* според броя на етажите на сградата: многоетажна, едноетажна

(с височина до 6 м, висок (над 6 м), висок стелаж (повече от 10 м), с разлика във височината).

Подобни документи

Състоянието на руския пазар на недвижими имоти. Анализ на пазара на жилищни имоти в град Саратов и Саратовска област. Динамика на цените на апартаментите. Наемни цени за търговски и офис помещения в Саратов. Анализ на пазара на производствени и складови помещения в града.

тест, добавен на 25.06.2012 г

Обща характеристика на склада, оценка на ефективността на използване на складовите помещения. Определяне на размера на технологичните зони и общата площ на склада. Определяне на оптималния размер на поръчаната партида. Оценка на ефективността на използването на склада.

курсова работа, добавена на 11.09.2010 г

Необходимостта от организиране на складови съоръжения в процеса на движение на материални активи и основните задачи и функции на икономиката. Оценка на нивото на оборудване на складовото съоръжение с оборудване и механизми за товарене и разтоварване и оперативната площ на помещенията.

тест, добавен на 10/05/2010

Същността на търговската дейност в предприятието. Правила за продажба на домакински химикали и защита на потребителите. Анализ на производствено-икономическата дейност на Новекс ООД. Характеристики на търговски и складови помещения. Анализ на конкурентите на организацията.

тест, добавен на 01.06.2014 г

Задачите на складовия комплекс, който позволява оптимизиране на разходите на логистичната система. Класификация и изчисляване на складови помещения, тяхното разположение и оборудване. Организация и планиране на складовата работа, начини за повишаване на ефективността на тяхното използване.

курсова работа, добавена на 29.07.2011 г

Определяне на необходимостта от оборудване и трудови ресурси. Изчисляване на производствената площ на цеха по метода на разширен дизайн, като се използват средни стандарти, площта за вътрешните складови помещения на цеха и разполагането на специалисти.

курсова работа, добавена на 24.08.2012 г

Анализ на пазара на офис площи в Кемерово. Методи за определяне на пазарната стойност на офис сграда. Процедурата за оценка на нежилищни обекти. Характеристики на прилагането на пазарен, приходен и разходен подход за определяне на стойността на недвижимите имоти.

курсова работа, добавена на 19.09.2014 г

Изучаване на принципите и методите за оценка на жилищни недвижими имоти. Разходни, приходни и пазарни подходи за определяне на стойността на даден имот. Изчисляване на пазарната стойност на апартамент в Перм и корекции за разлики в общата площ на помещенията.

курсова работа, добавена на 29.12.2014 г

Последователността на определяне на стойността на обекта на оценка. Икономически анализ на Москва. Преглед на пазара на бизнес имоти. Цената за наем на офис пространство. Анализ на най-доброто използване. Описание на конструктивните елементи и характеристики на сградата.

курсова работа, добавена на 23.04.2014 г

Анализ на социално-икономическата ситуация в района на обекта на оценка. Определяне на пазарната стойност на имот чрез сравнителен подход. Кумулативна натрупана амортизация, изчислена по метода на живота. Изчисляване на коригирани цени за жилищни помещения.