Складови недвижими имоти Висококачественият склад е: Модерна едноетажна складова сграда с разстояние между колоните 12*24 или повече Високи тавани - от 10 метра (клас А) Гладък бетонен противопрашен под Регулируеми температурни условия Автоматично пожарогасене и алармени системи, охранителни системи, периметрова охрана Тип автоматични докинг порти Зони за маневриране, паркинг Площ на застрояване 45-55% Офис и спомагателни помещения към склада В близост до ключови магистрали Професионална система за управление…
Складова собственост До нямаше качествено предлагане в регионите 2008 г. - активно строителство в регионите Извършва се изграждане на специализирани складове - хладилни, фармацевтични, високи От 2006 г. до Q - рязко увеличение на цените на строителните материали Пускането на оборудване на обекта след получаването на разрешение за строеж намалява рисковете на участниците на пазара Значително увеличение на разходите за финансиране може да забави редица проекти
Специфика на изграждането на складови комплекси Мрежови проекти: Основни потребители - логистични компании, федерални търговски вериги Минимален блок от m Модерни складови помещения По-привлекателни условия за големи и верижни клиенти Срок на наемане от 7 години Нишови проекти: Специализирани складове Фокус върху крайните потребители Минимални блокове от 2000 м Складови помещения клас А и Б, преустройство Срок на наемане от 3 години Съобразени със спецификата на местния пазар
3 GreenGate – План „Eurasia Logistics“ Екатеринбург Санкт Петербург Москва (Северно Домодедово) Дати на въвеждане Град Новосибирск План Общо: 20100 Волгоград Казан Дати на въвеждане Град
MegaLogix – Raven Russia и Avalon Logistics Новосибирск План Омск Ростов на Дон Санкт Петербург Въведени дати Град Общо: Челябинск Хабаровск План Уфа Нижни Новгород Въведени дати Град
Международно логистично партньорство Киев Санкт Петербург Общо: План Москва - Подолск Москва Дати Представени Град
Руски пазар на складови имоти: мрежови проекти Най-големите мрежови разработчици в Русия: Eurasia Logistic (проект GreenGate) Raven Russia и Avalon (проект Megalogix) Международно логистично партньорство PNK Espro Parkridge (първи проект) Ruspromdevelopment (Eastfield, първи проект) В същото време : стандартни единици в складове И класът не покрива нуждите на всички групи клиенти в регионите; предложенията на малка площ и не са търсени за дълъг период от време, както и съществуващият спекулативен продукт за привличане на инвеститори; следващата стъпка в развитието на пазара е специализацията на местни проекти и разработването на нови стратегии за успешно развитие на мрежови проекти
Условия за финансиране Тенденции: Повишени са лихвите по кредитите за строителство и рефинансиране на проекти; Много банки значително ограничиха или напълно затвориха лимитите за финансиране на проекти на пазара на търговски имоти; Кредиторите започнаха да обръщат по-голямо внимание на платежоспособността на потенциалния кредитополучател и характеристиките на финансирания проект: местоположение на обекта, качество на концепцията на съоръжението и др.; За разработчиците - потенциални кредитополучатели - ролята на такива фактори като добра кредитна история в отношенията с кредиторите и портфолио от успешно изпълнени проекти се е увеличила значително.
Обемът на предлагането на регионалните пазари Обемът на реализираните висококачествени обекти в най-големите административни центрове все още е малък Големи спекулативни мрежови обекти от клас А (от) се изграждат в градове с милионно население През следващите 1-3 години ще има висока конкуренция сред предприемачите, тъй като обемът на обявените проекти (до 1,5 милиона м2 в най-големите административни центрове), планирани за завършване до 2010 г., надвишава търсенето
Наемни цени - сравнение Диапазонът на наемните цени на пазара в Екатеринбург е $130–145 за 1 m2 годишно. В мрежовите проекти ценовата политика е една и съща в цялата мрежа, средното ниво на тарифите в регионите ще бъде $. Очаква се диференциацията на цените да започне между помещенията от класове A и B, C. Стабилизиране на тарифите само в случай, че. на насищане на пазара.
Разходите за изграждане на складови помещения в регионите не са по-ниски, отколкото в района на Москва. Цените за помещения от клас А в регионите се определят от мрежови проекти. Тяхното ниво приблизително съответства на наемните цени в района на Москва - $125–145. Практиката за използване на тройни нетни залози едва започва да се появява. За местните потребители складовите проекти на федерални разработчици се оказват „твърде висококачествени“ и скъпи. Не всеки наемател е готов да сключи дългосрочни договори (над 7 години). Тъй като пазарите се насищат с качествено предлагане, може да се формира „пазар на наематели“. © Knight Frank 2008 Търговски условия
Изградени/в процес на изграждане* В процес на изграждане n/a9 000NLC Екатеринбург LC "Kinetika" Терминал "Чкаловски" IV кв. Логистичен парк "Пышма" n/a10 000Терминал "Исток" Дата на въвеждане в експлоатация ConstructedObject Обявени проекти* Пазар на складове в Екатеринбург *Най-големите проекти за складове n/d Unistor (HC Leader) n/a "Колцово" (HC Leader, GC Renova) Логистичен комплекс "Армада" n/a "Евразийски международен транспортно-логистичен център" Megalogix Период на изпълнение AreaProject
Пазар на складове в Перм Построени / в процес на изграждане обекти* SK Er-City SK Norma В процес на изгражданеConstructedObject 2009– RK Logistics Търговски и логистичен център "Гигант" Линия 7 Период на изпълнение AreaProject Обявени проекти* © Knight Frank 2008 * Най-големите складови проекти
Пазар на складове в Челябинск Построени / в строеж обекти* SK Cascade В процес на изгражданеConstructedObject 2009– Мегалогикс Логистичен комплекс "Liner" Arkaim Период на изпълнение AreaProject Обявени проекти* © Knight Frank 2008 * Най-големите складови проекти
Пазар на складове в Уфа Построен / обекти в процес на изграждане* SK Sigma В процес на изгражданеConstructedObject Обявени проекти* Eurasia 2009– Megalogix Период на изпълнение AreaProject © Knight Frank 2008 * Най-големите складови проекти
Параметри на търсенето Днес търсенето значително надвишава предлагането Основните двигатели на търсенето са потреблението, производството и транзита Ключови наематели са логистични компании, търговски вериги и Направи си сам (Направи си сам) Оценки на търсенето към края на 2009 г. – кв.м. Капацитетът на пазара до 2012 г. е около кв.м. Възможно е пазарът да се насити до годината. В общия обем на заявките водещи са заявките до 3000 кв.м., което не отговаря на структурата на заявките по обем ■ площ
В Московска област само 50% от декларираните обекти се изпълняват навреме. Може да се прогнозира, че в регионите цифрата ще бъде по-ниска – около 30%. Ако декларираните обеми бъдат реализирани, най-атрактивните регионални пазари могат да получат свръхпредлагане в средносрочен план. Нишовите проекти, както и проектите с малък формат, ще продължат да бъдат търсени. Повечето проекти се изпълняват на няколко етапа, което позволява да се регулира обемът на освобождаваните помещения С насищането на пазара ще се развиват нови формати - build-to -костюм, застрояване на терени, бизнес паркове Задоволяване на част от търсенето на малки площи е възможно поради пренаемане в клас А Перспективи за развитие
Вячеслав Холопов Директор на отдела за промишлени и складови недвижими имоти, ул. Земя Тимур Фрунзе, 11, сграда 2-5 Москва, Руска федерация За автора
Компанията A Plus Development анализира пазара на складови имоти и идентифицира следните дългосрочни технологични тенденции: автоматизация на процесите, увеличаване на дела на роботизираните складове и развитието на допълнителни услуги.
Експерти от федералния разработчик на индустриални имоти смятат, че въпреки необходимостта от големи инвестиции в изграждането на високотехнологични складове, те ще продължат да увеличават конкурентното си предимство. Автоматизирането на процесите повишава скоростта на обработка на стоките в склада, което се отразява в нивото на обслужване на крайния клиент и в намаляване на разходите за единица обработен товар.
Разрастването на автоматизацията и появата на роботизирани зони в складовете ще доведе до опростяване на редица инженерни системи, например пожарогасителни и отоплителни системи. Освен това в съвременните складове все повече се интегрират различни допълнителни формати: мобилни офиси, пунктове за дистрибуция на продукти, шоуруми.
Многоформатните комплекси скоро могат да заемат водеща позиция на пазара на складови имоти. До този извод стигнаха специалистите на A Plus Development, анализирайки търсенето на изграждане на дистрибуторски центрове. В търговията на дребно с храни, например, сега активно се изпълняват проекти за многотемпературни складови комплекси. Производствената функция става неразделна част от новите хипермаркети.
Компанията Plus Development вече създава многотемпературни проекти за Auchan, Azbuka Vkusa и X5 Retail Group. Преговорите за създаването на многотемпературни комплекси продължават с Globus и Magnit. За компанията ETM, в допълнение към складовата функция, предприемачът на индустриални имоти внедри търговски обект под формата на отдалечен дистрибуционен център, търговски офис и част от производствените процеси за рязане на кабелни продукти.
В бъдеще очакваме намаляване на цената на капитала. Пазарът за развитие ще стане по-голям и ще има още по-малко сериозни играчи, отколкото са сега. Крайните потребители ще станат по-професионални по отношение на складовите имоти и ще търсят точно този продукт, от който се нуждаят. За да спечелите търга, ще е необходимо да действате като експерт, който знае поне една стъпка повече от потребителите“, каза Вячеслав Зелепуга, търговски директор на A Plus Development.
В крайна сметка изграждането на високотехнологични съоръжения ще създаде нови правила на пазара на складови имоти. Още сега компанията A Plus Development, в отговор на новите пазарни условия, установява 10-годишен гаранционен срок за основната сграда на помещенията на дистрибуционните центрове, като например дистрибуционния център Wildberries.
Днес пазарът на складови имоти демонстрира нарастване на търсенето на висококачествени складови площи, персонализирани според техните нужди. Разработчиците започват да преодоляват стагнацията на икономиката и да отговарят на търсенето с прилично предлагане.
На 29 април 2008 г. в Москва в Marriott Tverskaya се проведе конференцията „Развитие на складови имоти“. Събитието беше организирано от LBS International Conferences и беше подкрепено от Московската асоциация на търговските складове и Евро-азиатската логистична асоциация.
Участниците в конференцията анализираха състоянието на пазара на складови имоти в Москва и регионите, обсъдиха инвестиционния потенциал на руските региони за развитие на логистични паркове и складови комплекси, както и начините за увеличаване на рентабилността на складови проекти. В края на събитието бяха представени общите тенденции в руската логистика.
Валентин Лесняк, директор на МАКС, отбеляза, че Русия в момента се характеризира с процес на разширяване на пазара на логистични услуги от центъра на страната към регионите. След като анализира регионите на страната според степента на привлекателност за разработчиците, той определи Краснодарския край като най-обещаващ, следван от Воронеж, Липецк и Тулски региони. Що се отнася до Москва и Московска област, говорителят определи най-високата, неконкурентна степен на привлекателност на тези региони.
Михаил Уринсон, управляващ директор на IDK ALUR, също разгледа инвестиционната привлекателност на регионалните проекти за развитие на складови имоти. Той нарече Перм, Челябинск и Тюмен най-привлекателните. В същото време за еталон беше взета Самара - град, който според Уринсън е напълно наситен обект по отношение на търсенето на складови площи.
Елена Веселова, генерален директор на Espro Marketing LLC, подчерта проблема с неподготвеността на местните клиенти за услугите, предлагани от федералния предприемач, като една от основните трудности при комуникацията с регионалните компании. В тази връзка федералните предприемачи, преди да започнат строителството, трябва да проведат разяснителна работа, обосновавайки необходимостта и разумността на техните изисквания. В същото време при избора на регион за изграждане на складови комплекси, според Елена Веселова, е необходимо да се съсредоточите върху следните показатели: брой на населението, показатели за икономическо развитие, ниво на развитие на търговския сектор, транспортно местоположение коридори, общо търсене на складови площи, ниво на конкуренция.
Наталия Полухина, директор по връзки с обществеността в Eurasia Logistic, говори за предимствата на складовия комплекс от клас А. Наталия Полухина изброи безспорните предимства на използването на такива складове като: оптимално използване на складовата площ, едновременно товарене и разтоварване на голям брой превозни средства. , складиране на дребни и скъпи стоки, ефективна организация на управление и условия на работа на персонала, решаване на всички транспортни проблеми.
Дмитрий Герастовски, заместник-директор на отдела за складови и индустриални имоти в Knight Frank Русия, смята, че строителството „за конкретен клиент“ е бъдещето на руския пазар на складови имоти. Потенциални клиенти, изградени по поръчка, са компании, изискващи площи от 2000 до 6000 m2.
Събитието завърши с реч на Серж Ривет, основателят на Conseo, който говори за основните проблеми, предизвикателства и тенденции в логистиката в Русия.
Презентации направиха представители на следните компании:
"MAX", Eurasia Logistics, "Espro Marketing", Knight Frank, IDK "ALUR", ROMEX, Praedium, "Conseo".
В момента пазарът на складови имоти се развива най-динамично при търговските имоти и това е напълно оправдано.
Ако преди няколко години офис и търговските имоти бяха от приоритетен интерес за инвеститорите, тяхната рентабилност беше значително по-висока от складовите имоти, но в момента се наблюдава значително увеличение на броя на проектите за развитие на складови имоти.
Преди това сегментът на складовите имоти беше най-слабо развит и в резултат на това затворен, което правеше невъзможно даването на точни цифри и ясна оценка на обема на пазара. През последните две-три години пазарът на складови имоти се формира и укрепна - става все по-прозрачен и цивилизован.
Складовите имоти са един от най-обещаващите и инвестиционно привлекателни сегменти от развитието на руските търговски недвижими имоти, растящи заедно с развитието на индустриални и търговски имоти. Пазарът на складови имоти все още е далеч от насищане. Както и досега, предлагането на качествени имоти на пазара на индустриални и складови имоти е изключително ограничено. Повечето инвеститори и предприемачи вече са осъзнали ползите и перспективите от инвестиране в развитието на складови имоти, въпреки по-високите периоди на изплащане в сравнение с офисните и търговските имоти. Пазарните експерти прогнозират бързо засилване на пазарното развитие на този сегмент от недвижими имоти през следващите години.
Пазарът на складови имоти в Русия расте може би с най-бързи темпове. Именно в този сегмент насочват средствата си големите западни фондове и инвестиционни компании. Въпреки че често е възможно да се осигури най-доброто качество на един склад само в рамките на нов проект, значителна част от складовите комплекси клас B са изградени на базата на стари бази. Освен това повечето от складовете, останали от съветско време, все още се използват неефективно. За да започнат тези обекти да носят приходи, е необходимо да се извърши тяхното саниране.
Днес изпълнението на проекти в областта на складовите имоти се извършва интензивно както от големи предприемачи, така и от известни логистични компании, които изграждат складове „за себе си“, а също така участват в проекти „за клиента“. Според различни оценки логистичните оператори представляват 60-70% от целия пазар на проекти за складови имоти. Освен това се очаква на пазара да навлязат големи чуждестранни разработчици.
Този пазар става все по-популярен за инвестиции. Рентабилността и срокът на изплащане на складовите проекти са сравними с пазара на офис недвижими имоти (15-17%) и възлизат на около четири до пет години. Забележимо се е увеличил броят на търговските компании, които изграждат складове „за себе си“. Фирмите, за които е нерентабилно да наемат склад с площ от 70 хил. м 2, предпочитат да построят собствена сграда и самостоятелно да внедряват бизнес процеси, както и информационна система.
Експертите смятат, че основните бариери пред развитието на пазара на складови имоти са неясната класификация на складовите помещения, липсата на подходящи общоприети стандарти за качество, както и липсата на цивилизован пазар на земя и недостигът на парцели, снабдени с подходящи условия. инфраструктура.
Около 90% от търсенето на складови имоти се среща в региона на Москва и само 10%-до Москва. Съществува тенденция към децентрализация на търсенето в райони, отдалечени от Москва: около 30% от потенциалните наематели са готови да обмислят складови съоръжения в района на разстояние от околовръстния път на Москва от 30 до 100 км. Търсенето на потенциални наематели все повече се фокусира върху най-малко натоварените посоки: магистрала Каширское (юг), Новосимферополское (юг) и Новорязанское (югоизток).
Основните наематели на складови помещения, както и преди, са вериги супермаркети, хипермаркети (Auchan, Ramstore, Metro, Perekrestok, Pyaterochka), магазини за електроника (Tekhnosila, M-Video, Eldorado), производители (Pepsi, Danone, Coca-Cola, Nestle) и логистични оператори (Национална логистична компания, FM Logistic, Tablogix). В същото време липсата на модерни складове насърчава големите руски и западни компании (Pyaterochka, Aromatny Mir, Rostix Group, пивоварната компания Baltika и др.) да изграждат свои собствени складови терминали.
В момента развитието на складови имоти се развива в две посоки. От една страна, на пазара навлизат спекулативни инвеститори, които реализират големи проекти, предназначени предимно за западни наематели. От друга страна, водещи руски производители и мрежи започват мащабно строителство на складове. Рано или късно тези тенденции ще доведат до насищане на пазара и намаляване на наемните цени, които днес са неоправдано високи. Средно висококачествените складови площи в страната струват от 110 до 160 долара за 1 m 2 годишно. В Европа разходите за наем на складове са с 20-30% по-ниски.