Noliktavas nekustamais īpašums Kvalitatīva noliktava ir: Mūsdienīga vienstāva noliktavas ēka ar kolonnu atstarpēm 12*24 vai vairāk Augsti griesti - no 10 metriem (A klase) Gluda betona pretputekļu grīda Regulējami temperatūras apstākļi Automātiska ugunsgrēka dzēšana un signalizācijas sistēmas, apsardzes sistēmas, perimetra apsardze Automātiskie piestātnes vārti tips Manevrēšanas zonas, stāvvietas Apbūves platība 45-55% Biroja un palīgtelpas pie noliktavas Blakus galvenajām maģistrālēm Profesionāla vadības sistēma ...
Noliktavas īpašums Līdz reģionos nebija kvalitatīva piedāvājuma 2008 - aktīva būvniecība reģionos Notiek specializēto noliktavu celtniecība - saldēšana, farmācija, augstceltnes No 2006. gada līdz Q - straujš būvmateriālu cenu pieaugums Iekārtu izlaišana objektā pēc plkst. būvatļaujas saņemšana samazina tirgus dalībnieku riskus Būtisks finansējuma izmaksu pieaugums var aizkavēt vairākus projektus
Noliktavu kompleksu būvniecības specifika Tīkla projekti: Galvenie patērētāji - loģistikas kompānijas, federālās mazumtirdzniecības ķēdes Minimālais bloks no m Modernas noliktavas telpas Pievilcīgāki nosacījumi lielajiem un ķēdes klientiem Nomas termiņš no 7 gadiem Nišas projekti: Specializētās noliktavas Orientēšanās uz gala patērētājiem Minimālie bloki no 2000 m A un B klases noliktavas, pārbūve Nomas termiņš no 3 gadiem Ņemot vērā vietējā tirgus specifiku
3 GreenGate – “Eirāzijas loģistikas” plāns Jekaterinburga Sanktpēterburga Maskava (Ziemeļu Domodedova) Ievadīšanas datumi Novosibirskas pilsēta Plāns Kopā: 20100 Volgograda Kazaņa Datumi Ieviests pilsēta
MegaLogix – Raven Russia un Avalon Logistics Novosibirska plāns Omska Rostova pie Donas Sanktpēterburga Iebraukšanas datumi pilsētā Kopā: Čeļabinskas Habarovskas plāns Ufa Ņižņijnovgorodas datumi Ievadīšanas pilsēta
Starptautiskā loģistikas partnerība Kijeva Sanktpēterburga Kopā: plāns Maskava - Podoļska Maskava Ievadīšanas datumi Pilsēta
Krievijas noliktavu nekustamo īpašumu tirgus: tīkla projekti Lielākie tīklu attīstītāji Krievijā: Eurasia Logistic (GreenGate projekts) Raven Russia un Avalon (Megalogix projekts) Starptautiskā loģistikas partnerība PNK Espro Parkridge (pirmais projekts) Ruspromdevelopment (Eastfield, pirmais projekts) Tajā pašā laikā : standarta vienības noliktavās Un klase neaptver visu klientu grupu vajadzības reģionos; pieprasīti ir nelielas platības un ne uz ilgu laiku piedāvājumi, kā arī specializētās noliktavas; ir izstrādāta esošā spekulatīvā prece piesaistīt investorus, nākamais solis tirgus attīstībā ir vietējo projektu specializācija un jaunu stratēģiju izstrāde veiksmīgai tīkla projektu attīstībai
Finansēšanas nosacījumi Tendences: Paaugstinājušās būvniecības un projektu refinansēšanas kredītu procentu likmes; Daudzas bankas ir būtiski ierobežojušas vai pilnībā slēgušas projektu finansēšanas limitus komerciālā nekustamā īpašuma tirgū; Aizdevēji sāka pievērst pastiprinātu uzmanību potenciālā aizņēmēja maksātspējai un finansētā projekta īpašībām: objekta atrašanās vietai, objekta koncepcijas kvalitātei u.c.; Attīstītājiem – potenciālajiem kredītņēmējiem – būtiski pieaugusi tādu faktoru loma kā laba kredītvēsture attiecībās ar aizdevējiem un veiksmīgi realizētu projektu portfelis.
Piedāvājuma apjoms reģionālajos tirgos Realizēto kvalitatīvo objektu apjoms lielākajos administratīvajos centros joprojām ir neliels Lielos spekulatīvos A klases (no) tīkla objektus būvē pilsētās ar miljonu iedzīvotāju Tuvākajās 1.-3. gados starp attīstītājiem būs liela konkurence, jo pieteikto projektu apjomi (līdz 1,5 milj.m2 lielākajos administratīvajos centros), kurus plānots realizēt līdz 2010.gadam, pārsniedz pieprasījumu
Īres cenas – salīdzinājums Jekaterinburgas tirgū īres tarifu diapazons ir 130–145 USD par 1 m2 gadā. Tīkla projektos cenu politika ir vienāda visā tīklā, vidējais likmju līmenis reģionos būs $ Paredzams, ka sāksies cenu diferenciācija starp A un B, C klases telpām. Tarifu stabilizācija tikai gadījumā tirgus piesātinājuma dēļ.
Noliktavu telpu izbūves izmaksas reģionos nav zemākas kā Maskavas apgabalā Likmes par A klases telpām reģionos nosaka tīklu projekti. To līmenis aptuveni atbilst īres likmēm Maskavas reģionā - 125–145 USD. Trīskāršo neto likmju izmantošanas prakse tikai sāk parādīties. Vietējiem patērētājiem federālo attīstītāju noliktavu projekti izrādās “pārāk kvalitatīvi” un dārgi. Ne katrs īrnieks ir gatavs slēgt ilgtermiņa līgumus (ilgāk par 7 gadiem). Tirgiem kļūstot piesātinātiem ar kvalitatīvu piedāvājumu, var veidoties “īrnieku tirgus”. © Knight Frank 2008 Komerciālie noteikumi
Būvējamās/būvējamās telpas* Būvniecības stadijā n/a9000NLC Jekaterinburga LC "Kinetika" Termināls "Chkalovski" IV kvartāls Loģistikas parks "Pyshma" n/a10000Termināls "Istok" Nodošanas ekspluatācijā datumsUzbūvētsObjekts Izziņotie projekti* Noliktavu tirgus Jekaterinburgā *Lielākie noliktavu projekti n/d Unistor (HC Leader) n/a "Koltsovo" (HC Leader, GC Renova) Loģistikas komplekss "Armada" n/a "Eirāzijas starptautiskais transporta un loģistikas centrs" Megalogix Īstenošanas periodsApgabalsProjekts
Noliktavu tirgus Permā Būvēti / būvniecības objekti* SK Er-City SK Norma Būvniecības stadijāBūvētsObjekts 2009– RK Loģistika Tirdzniecības un loģistikas centrs "Giant" 7. līnija Īstenošanas periodsApgabalsProjekts Izziņotie projekti* © Knight Frank 2008 * Lielākie noliktavu projekti
Noliktavu tirgus Čeļabinskā Uzbūvētie/būvējamie objekti* SK Kaskāde IzbūvētsObjekts 2009– Megalogix Loģistikas komplekss "Liner" Arkaim Īstenošanas periodsApgabalsProjekts Izziņotie projekti* © Knight Frank 2008 * Lielākie noliktavas projekti
Noliktavu tirgus Ufā Uzbūvētie / būvniecības stadijā esošie objekti* SK Sigma Under constructionBūvētsObjekts Izziņotie projekti* Eirāzija 2009– Megalogix Īstenošanas periods TeritorijaProjekts © Knight Frank 2008 * Lielākie noliktavu projekti
Pieprasījuma parametri Mūsdienās pieprasījums ievērojami pārsniedz piedāvājumu Galvenie pieprasījuma virzītāji ir patēriņš, ražošana un tranzīts Galvenie nomnieki ir loģistikas uzņēmumi, mazumtirdzniecības ķēdes un dari-pats (DIY) Pieprasījuma aplēses 2009. gada beigās – kv.m. Tirgus kapacitāte līdz 2012.gadam ir aptuveni kv.m. Iespējams, ka ar gadu tirgus kļūs piesātināts.Kopējā pieprasījumu apjomā vadībā ir pieteikumi līdz 3000 kv.m, kas neatbilst piedāvājumam Pieprasījumu struktūra pēc nepieciešamā lieluma apgabalā
Maskavas reģionā tikai 50% no deklarētajiem objektiem tiek īstenoti laikā. Var prognozēt, ka reģionos šis rādītājs būs mazāks – ap 30%. Ja deklarētie apjomi tiks realizēti, pievilcīgākajos reģionālajos tirgos vidējā termiņā var rasties pārprodukcija. Arī turpmāk būs pieprasīti nišas projekti, kā arī maza formāta projekti Vairums projektu tiek realizēti vairākos posmos, kas ļauj regulēt atbrīvoto telpu apjomu Tirgum kļūstot piesātinātam, attīstīsies jauni formāti - build-to -uzvalks, zemes ierīkošana, biznesa parki Daļu pieprasījuma apmierināšana pēc nelielām platībām iespējama, pateicoties apakšnomai A klasē Attīstības perspektīvas
Vjačeslavs Holopovs Rūpniecības un noliktavu nekustamā īpašuma departamenta direktors, zeme Timur Frunze iela, 11, ēka 2-5 Maskava Krievijas Federācija Par autoru
Uzņēmums A Plus Development analizēja noliktavu nekustamo īpašumu tirgu un identificēja šādas ilgtermiņa tehnoloģiskās tendences: procesu automatizācija, robotizēto noliktavu īpatsvara pieaugums un papildu pakalpojumu attīstība.
Federālā industriālo nekustamo īpašumu attīstītāja eksperti uzskata, ka, neskatoties uz nepieciešamību veikt lielas investīcijas augsto tehnoloģiju noliktavu celtniecībā, viņi turpinās palielināt savas konkurences priekšrocības. Procesu automatizācija palielina preču apstrādes ātrumu noliktavā, kas atspoguļojas gala klientam sniegtā servisa līmenī un izmaksu samazināšanā uz vienu apstrādātās kravas vienību.
Automatizācijas pieaugums un robotizēto zonu rašanās noliktavās novedīs pie vairāku inženiertehnisko sistēmu, piemēram, ugunsdzēsības un apkures sistēmu, vienkāršošanas. Turklāt mūsdienu noliktavās arvien vairāk tiek integrēti dažādi papildu formāti: mobilie biroji, preču izplatīšanas punkti, izstāžu zāles.
Vairāku formātu kompleksi drīzumā var ieņemt vadošās pozīcijas noliktavu nekustamā īpašuma tirgū. Pie šāda secinājuma nonāca A Plus Development speciālisti, analizējot pieprasījumu pēc sadales centru būvniecības. Piemēram, pārtikas mazumtirdzniecībā šobrīd aktīvi tiek īstenoti projekti par vairāku temperatūru noliktavu kompleksiem. Ražošanas funkcija kļūst par jaunu hipermārketu neatņemamu sastāvdaļu.
Uzņēmums Plus Development jau veido vairāku temperatūru projektus Auchan, Azbuka Vkusa un X5 Retail Group. Ar Globus un Magnit turpinās sarunas par vairāku temperatūru kompleksu izveidi. ETM uzņēmumam papildus noliktavas funkcijai industriālo nekustamo īpašumu attīstītājs ieviesa mazumtirdzniecības vietu attālināta izplatīšanas centra veidā, tirdzniecības biroju un daļu no ražošanas procesiem kabeļu izstrādājumu griešanai.
Nākotnē mēs sagaidām kapitāla izmaksu samazināšanos. Attīstības tirgus kļūs lielāks, un nopietnu spēlētāju būs vēl mazāk nekā šobrīd. Galalietotāji kļūs profesionālāki attiecībā uz noliktavas nekustamo īpašumu un pieprasīs tieši tādu produktu, kāds viņiem ir nepieciešams. Lai uzvarētu konkursā, būs jārīkojas kā ekspertam, kurš zina vismaz vienu soli vairāk nekā lietotāji,” sacīja A Plus attīstības komercdirektors Vjačeslavs Zelepuga.
Galu galā augsto tehnoloģiju objektu būvniecība radīs jaunus noteikumus noliktavu nekustamā īpašuma tirgū. Jau šobrīd uzņēmums A Plus Development, savlaicīgi reaģējot uz jaunajiem tirgus apstākļiem, sadales centru, piemēram, izplatīšanas centra Wildberry, telpu galvenajai ēkai nosaka 10 gadu garantijas laiku.
Šodien noliktavu nekustamā īpašuma tirgū ir vērojams pieprasījuma pieaugums pēc kvalitatīvām noliktavu telpām, kas pielāgotas viņu vajadzībām. Izstrādātāji sāk pārvarēt ekonomikas stagnāciju un reaģēt uz pieprasījumu ar pienācīgu piedāvājumu.
2008. gada 29. aprīlī Maskavā Marriott Tverskaya notika konference “Noliktavas nekustamā īpašuma attīstība”. Pasākumu organizēja LBS Starptautiskās konferences, un to atbalstīja Maskavas Komercnoliktavu asociācija un Eiro-Āzijas loģistikas asociācija.
Konferences dalībnieki analizēja noliktavu nekustamo īpašumu tirgus stāvokli Maskavā un reģionos, pārrunāja Krievijas reģionu investīciju potenciālu loģistikas parku un noliktavu kompleksu attīstībā, kā arī veidus, kā palielināt noliktavu projektu rentabilitāti. Pasākuma noslēgumā tika prezentētas vispārējās tendences Krievijas loģistikas jomā.
MAKS direktors Valentīns Lesņaks atzīmēja, ka Krieviju šobrīd raksturo loģistikas pakalpojumu tirgus paplašināšanas process no valsts centra uz reģioniem. Izanalizējis valsts reģionus pēc attīstītāju pievilcības pakāpes, viņš par daudzsološāko noteica Krasnodaras reģionu, kam seko Voroņežas, Ļipeckas un Tulas reģioni. Runājot par Maskavu un Maskavas apgabalu, runātājs šiem reģioniem piešķīra visaugstāko, nekonkurētspējīgo pievilcības pakāpi.
IDK ALUR rīkotājdirektors Mihails Urinsons arī pētīja reģionālo noliktavu nekustamo īpašumu attīstības projektu investīciju pievilcību. Par pievilcīgākajiem viņš nosauca Permu, Čeļabinsku un Tjumeņu. Tajā pašā laikā par standartu tika ņemta Samara - pilsēta, kas, pēc Urinsona teiktā, ir pilnībā piesātināts objekts noliktavas telpu pieprasījuma ziņā.
Espro Marketing LLC ģenerāldirektore Jeļena Veselova kā vienu no galvenajām grūtībām saziņā ar reģionālajiem uzņēmumiem uzsvēra vietējo klientu nesagatavotību federālā attīstītāja piedāvātajiem pakalpojumiem. Šajā sakarā federālajiem attīstītājiem pirms būvniecības uzsākšanas ir jāveic skaidrojošais darbs, pamatojot savu prasību nepieciešamību un pamatotību. Tajā pašā laikā, izvēloties reģionu noliktavu kompleksu būvniecībai, pēc Jeļenas Veselovas teiktā, ir jākoncentrējas uz šādiem rādītājiem: iedzīvotāju skaits, ekonomiskās attīstības rādītāji, tirdzniecības nozares attīstības līmenis, atrašanās vieta attiecībā pret transportu. koridori, vispārējais pieprasījums pēc noliktavas platībām, konkurences līmenis.
Natālija Poļuhina, Eurasia Logistic sabiedrisko attiecību direktore, stāstīja par A klases noliktavu kompleksa priekšrocībām.Natālija Poļuhina uzskaitīja šādu noliktavu izmantošanas neapšaubāmas priekšrocības: optimāla noliktavas telpas izmantošana, liela skaita transportlīdzekļu vienlaicīga iekraušana un izkraušana. , mazo un dārgo preču uzglabāšana, efektīva vadības organizācija un personāla darba apstākļi, risinot visas transporta problēmas.
Knight Frank Russia noliktavu un industriālo nekustamo īpašumu departamenta direktora vietnieks Dmitrijs Gerastovskis uzskata, ka būvniecība “konkrētam klientam” ir Krievijas noliktavu nekustamā īpašuma tirgus nākotne. Potenciālie klienti, kas būvēti atbilstoši vajadzībām, ir uzņēmumi, kuru platība ir no 2000 līdz 6000 m2.
Pasākums noslēdzās ar Conseo dibinātāja Serža Riveta uzrunu, kurš stāstīja par galvenajām problēmām, izaicinājumiem un tendencēm loģistikas jomā Krievijā.
Ar prezentācijām uzstājās šādu uzņēmumu pārstāvji:
"MAX", Eurasia Logistics, "Espro Marketing", Knight Frank, IDK "ALUR", ROMEX, Praedium, "Conseo".
Patlaban noliktavu nekustamo īpašumu tirgus visdinamiskāk attīstās komercīpašumos, un tas ir diezgan pamatoti.
Ja vēl pirms dažiem gadiem biroju un mazumtirdzniecības nekustamie īpašumi bija investoru prioritārā interese, to rentabilitāte bija ievērojami augstāka nekā noliktavu nekustamajiem īpašumiem, taču šobrīd ir vērojams būtisks attīstības projektu skaita pieaugums noliktavu nekustamajos īpašumos.
Iepriekš noliktavu nekustamo īpašumu segments bija vismazāk attīstīts un līdz ar to slēgts, neļaujot sniegt precīzus skaitļus un skaidri novērtēt tirgus apjomu. Pēdējo divu vai trīs gadu laikā noliktavu nekustamo īpašumu tirgus ir veidojies un nostiprinājies – tas kļūst caurskatāmāks un civilizētāks.
Noliktavu nekustamais īpašums ir viens no perspektīvākajiem un investīcijām pievilcīgākajiem Krievijas komerciālā nekustamā īpašuma attīstības segmentiem, kas aug līdz ar industriālo un mazumtirdzniecības nekustamo īpašumu attīstību. Noliktavu nekustamā īpašuma tirgus joprojām ir tālu no piesātinājuma. Tāpat kā līdz šim, kvalitatīvu īpašumu piedāvājums industriālo un noliktavu nekustamo īpašumu tirgū ir ārkārtīgi ierobežots. Lielākā daļa investoru un attīstītāju jau ir sapratuši ieguvumus un perspektīvas investēt noliktavu nekustamo īpašumu attīstībā, neskatoties uz augstākiem atmaksāšanās periodiem salīdzinājumā ar biroju un mazumtirdzniecības nekustamajiem īpašumiem. Tirgus eksperti tuvākajos gados prognozē strauju šī nekustamā īpašuma segmenta tirgus attīstības aktivizēšanos.
Noliktavu nekustamā īpašuma tirgus Krievijā aug, iespējams, visstraujāk. Tieši šajā segmentā savus līdzekļus novirza lielie Rietumu fondi un investīciju kompānijas. Lai gan nereti vislabāko noliktavas kvalitāti iespējams nodrošināt tikai jauna projekta ietvaros, ievērojama daļa B klases noliktavu kompleksu tika uzbūvēti uz veco pamatu bāzes. Turklāt lielākā daļa no padomju laikiem pāri palikušajām noliktavām joprojām tiek neefektīvi izmantotas. Lai šie objekti sāktu gūt ienākumus, nepieciešams veikt to pārbūvi.
Šodien projektu realizāciju noliktavu nekustamo īpašumu jomā intensīvi veic gan lielie attīstītāji, gan pazīstami loģistikas uzņēmumi, kas noliktavas būvē “sev”, kā arī piedalās projektos “pasūtītājam”. Pēc dažādām aplēsēm, loģistikas operatori veido 60-70% no visa noliktavu nekustamo īpašumu projektu tirgus. Turklāt sagaidāms, ka tirgū ienāks lieli ārvalstu izstrādātāji.
Šis tirgus kļūst arvien populārāks investīciju jomā. Noliktavu projektu rentabilitāte un atmaksāšanās periods ir salīdzināms ar biroju nekustamo īpašumu tirgu (15-17%) un ir aptuveni četri līdz pieci gadi. Manāmi pieaudzis to tirdzniecības uzņēmumu skaits, kas noliktavas būvē “sev”. Uzņēmumi, kuriem ir neizdevīgi īrēt noliktavu 70 tūkstošu m 2 platībā, dod priekšroku būvēt savu ēku un patstāvīgi īstenot biznesa procesus, kā arī informācijas sistēmu.
Speciālisti uzskata, ka galvenie šķēršļi, kas kavē noliktavu nekustamo īpašumu tirgus attīstību, ir neskaidrā noliktavu telpu klasifikācija, atbilstošu vispārpieņemtu kvalitātes standartu trūkums, kā arī civilizēta zemes tirgus trūkums un ar atbilstošiem nodrošinātiem zemesgabaliem. infrastruktūra.
Apmēram 90% no pieprasījuma pēc noliktavu nekustamajiem īpašumiem notiek Maskavas reģionā un tikai 10%-uz Maskavu. Ir vērojama pieprasījuma decentralizācijas tendence reģionos, kas atrodas attālināti no Maskavas: aptuveni 30% potenciālo nomnieku ir gatavi apsvērt noliktavas telpas attālumā no Maskavas apvedceļa no 30 līdz 100 km. Potenciālo nomnieku pieprasījums arvien vairāk tiek vērsts uz vismazāk noslogotajiem virzieniem: Kaširskoje (dienvidi), Novosimferopolskoje (dienvidi) un Novoryazanskoje (dienvidaustrumu) šoseja.
Galvenie noliktavu telpu nomnieki, tāpat kā līdz šim, ir lielveikalu tīkli, hipermārketi (Auchan, Ramstore, Metro, Perekrestok, Pyaterochka), elektronikas veikali (Tekhnosila, M-Video, Eldorado"), ražotāji (Pepsi, Danone, Coca-Cola, Nestle) un loģistikas operatoriem (National Logistics Company, FM Logistic, Tablogix). Tajā pašā laikā modernu noliktavu trūkums mudina lielos Krievijas un Rietumu uzņēmumus (Pjateročka, Aromatnij Mir, Rostix Group, Baltika alus darītavas u.c.) būvēt savus noliktavas termināļus.
Šobrīd noliktavu nekustamo īpašumu attīstība attīstās divos virzienos. No vienas puses, tirgū ienāk spekulatīvie investori, kas īsteno lielus projektus, kas paredzēti galvenokārt Rietumu īrniekiem. No otras puses, vērienīgu noliktavu celtniecību uzsāk vadošie Krievijas ražotāji un tīkli. Agri vai vēlu šīs tendences novedīs pie tirgus piesātinājuma un īres likmju samazināšanās, kas šobrīd ir nepamatoti augstas. Vidēji kvalitatīvas noliktavas platības valstī maksā no 110 līdz 160 dolāriem par 1 m 2 gadā. Eiropā noliktavu nomas izmaksas ir par 20-30% zemākas.