Atbilstība. Pārvaldīšanas lēmumiem nekustamo īpašumu sektorā jābūt balstītiem uz objektīviem datiem par dažādu tirgus segmentu pašreizējo situāciju un attīstības perspektīvām. Pašlaik Krievijā praktiski nav industriālā nekustamā īpašuma tirgus uzraudzības sistēmas. Šajā sakarā svarīgs virziens ir galveno objektu izmaksas ietekmējošo rādītāju izpēte, kas ļauj noteikt objektu vērtības jutības pakāpi pret dažādiem rādītājiem.
Pētījuma metodes. Rakstā ir sniegts rūpniecisko un noliktavu ēku un telpu klasifikācijas salīdzinājums, kā arī pētāmā nekustamā īpašuma veida pārdošanas un nomas tirgus analīzes rezultāti, izmantojot Voroņežas pilsētas piemēru. Izcelti šī segmenta galvenie cenu veidošanas faktori un attīstības tendences reģionālajā nekustamā īpašuma tirgū.
Rezultāts.Šo rādītāju sistematizācija ļaus noteikt kritērijus nekustamā īpašuma tirgus investīciju attīstībai.
Ievads
Rūpniecības un noliktavu nekustamais īpašums ir īpaša investīciju darbības joma. Atšķirībā no komerciālajiem mazumtirdzniecības un biroju nekustamajiem īpašumiem, no kuriem galvenais ienākumu avots tradicionāli ir telpu īre, kā arī iespēja objektus tālāk pārdot investīciju posma beigās, rūpnieciskais un noliktavu nekustamais īpašums bieži tiek uzskatīts ne tikai par nomas ienākumu avots, bet arī kā ieguldījumu sastāvdaļa pakalpojumu sektora attīstībā vai produktu ražošanā konkrētā nozarē. Šajā sakarā rūpnieciskos un noliktavu nekustamos īpašumus pārstāv dažādi objekti, bez kuru klasifikācijas nav iespējams veikt atbilstošus nekustamā īpašuma tirgus ekonomiskos mērījumus.
Šobrīd nepieciešamība sistematizēt dažāda veida nekustamos īpašumus ir viens no sarežģītajiem uzdevumiem, ar ko saskaras nekustamā īpašuma tirgus dalībnieki: īpašumu īpašnieki, analītiķi, nekustamo īpašumu tirgotāji, vērtētāji. No vienas puses, ir acīmredzams fakts, ka katra objekta vērtība ir atkarīga no tā piederības konkrētam tirgus segmentam, kā arī no tā īpašību un īpašību kopuma. Šajā sakarā tiek mēģināts izstrādāt un pielietot dažādas nekustamā īpašuma objektu klasifikācijas sistēmas. No otras puses, bieži vien pārdevēji, pircēji un eksperti lieto dažādus jēdzienus, ar tiem saprotot vienas klases objektus. Tas rada lielu apjukumu ne tikai nekustamā īpašuma pārdevēju un pircēju kopīgo interešu meklēšanas procesā, bet arī neļauj izveidot vienotu, sakārtotu nekustamā īpašuma tirgus informatīvā atbalsta sistēmu. Atšķirībā no komerciālajiem nekustamajiem īpašumiem, kuru veidu sistematizācija ir aktīvi veikta pēdējo desmit gadu laikā, rūpniecisko un noliktavu nekustamo īpašumu klasifikācijas tēma šobrīd ir ļoti aktuāla.
Pētījuma mērķis. Esošās nekustamo īpašumu klasifikācijas bieži dublē viena otru vai paplašina salīdzinošās īpašības un faktorus, pēc kuriem objekts tiks iedalīts vienā vai citā klasē. Līdz šim Krievijā ir veikti vairāki mēģinājumi izstrādāt nekustamā īpašuma objektu klasifikāciju dažādos nekustamā īpašuma tirgus segmentos. Iespējas vienotai noliktavas nekustamo īpašumu klasifikācijai tirgū piedāvā konsultāciju kompānijas. Starp pieejamajām noliktavu klasifikācijām jāatzīmē:
- Klasifikācija, ko izstrādājusi starptautiskā konsultāciju kompānija Knight Frank,
- Klasifikāciju izstrādājis Šveices konsultāciju uzņēmums
Rūpniecisko un noliktavu nekustamo īpašumu salīdzināšanas parametri saskaņā ar šiem konsultāciju uzņēmumiem ir parādīti 1. tabulā.
1. tabula
Knight Frank un Šveices uzņēmumu rūpniecisko un noliktavu nekustamo īpašumu klasifikācija
Ražošanas un noliktavas klasifikācijalabierīcībasno Knight Frank un Šveices uzņēmumiem
Klase | Bruņinieks Frenks |
|
Ēkas, kas paredzētas izmantošanai uzglabāšanai. Atrašanās vietai, aprīkojumam, apdarei, ceļu tīkla tuvumam, pārbūvei jebkura veida kravām, lielam kravu operāciju ātrumam un uzglabāšanas uzticamībai jāatbilst mūsdienu noliktavas loģistikas principiem. | Mūsdienīga vienstāva noliktavas ēka, kas izgatavota no vieglām metāla konstrukcijām un sendvičpaneļiem, vēlams taisnstūra formā bez kolonnām vai ar kolonnu atstarpi vismaz 12 metri un attālumu starp laidumiem vismaz 24 metri. |
|
Nav paredzēts | Mūsdienīga vienstāva noliktavas ēka, kas izgatavota no vieglām metāla konstrukcijām un sendvičpaneļiem, vēlams taisnstūra formā bez kolonnām vai ar kolonnu atstarpi vismaz 9 metri un ar attālumu starp laidumiem vismaz 24 metri. |
|
20-30 gadus vecas rekonstruētas ēkas vai telpas. Tiem ir līdzīgas īpašības kā “A” klases telpām, bet atšķiras pēc to izvietojuma: industriālā zona, pilsētas robežas. | Nav paredzēts |
|
Telpas izveidotas 90. gados, bet trūkst dažu “A” klasei raksturīgu parametru. | Vienstāvu noliktavas ēka, vēlams taisnstūra formas, jaunuzcelta vai renovēta. |
|
Telpas celtas 70.-80.gados, bijušās pētniecības institūta ēkas. Šādām ēkām, kā likums, ir nepieciešamas zināmas izmaiņas un līdzekļu ieguldījumi. | Vienstāvu vai divstāvu noliktavas ēka, vēlams taisnstūra formas, jaunuzcelta vai rekonstruēta. |
|
Teritorijas, kuras netika izmantotas kā noliktavas. Tajos ietilpst autostāvvietas, automašīnu noliktavas un līdzīgas ražotnes | Kapitāla ražošanas telpas vai siltināts angārs. |
|
Ēkas celtas 20. gadsimta 30. – 60. gados - bijušās pārtikas vairumtirdzniecības noliktavu un dārzeņu veikalu telpas. | Nav paredzēts |
|
Nav paredzēts izmantošanai uzglabāšanas vajadzībām un telpām. No ekonomiskā viedokļa šādas būves ir izdevīgi nojaukt. Tas ir saistīts ar augstajām izmaksām, kas saistītas ar telpu atjaunošanu un pieskaņošanu mūsdienu parametriem. | Pagrabi vai civilās aizsardzības objekti, neapsildāmas ražošanas telpas vai angāri |
Ir vērts atzīmēt, ka nespecializētās industriālās ēkas (C un D klase) var iznomāt. Specializētās ēkas galvenokārt raksturo pirkšanas un pārdošanas darījumi.
Norādītās klasifikācijas ir diezgan skaidras un konkrētas. , tomēr, lai tirgus dalībnieki (nekustamā īpašuma pircēji un pārdevēji, nekustamo īpašumu tirgotāji, attīstītāji, analītiķi un vērtētāji) tos varētu ērti izmantot, ir jāapvieno daudzas īpašības. Tas palīdzēs noteikt novērtējamā īpašuma klasi, lai atlasītu salīdzināmos īpašumus pārdošanai un īrēšanai no attiecīgā nekustamā īpašuma sektora.
Izanalizējot un sistematizējot Knight Frank un Šveices uzņēmumu rūpniecisko un noliktavu nekustamo īpašumu salīdzināšanas parametrus, ir vērts ierosināt apsvērt ēku un telpu īpašības saistībā ar piederību noteiktai klasei, pamatojoties uz:
- Nekustamā īpašuma tirgus informācijas analīze;
- cenu noteikšanas faktoru sastāvs un informācija par cenu noteikšanas faktoru vērtībām katram objekta veidam.
Materiāli un izpētes metodes. Kā salīdzināšanas parametri daudzi publiskie avoti (nekustamā īpašuma aģentūru mājaslapas - Sota, Transfer, Citadele u.c., interneta portāli sludinājumu ievietošanai - Avito, Kamelot u.c.) izmanto vienkāršotu klasifikāciju, tāpēc informācija par šiem resursiem tika izmantota apkopošanai. jauns objektu tipu saraksts. Par aplūkojamo periodu mēs ņēmām 2017. gada otro ceturksni. Rezultātā tika analizēts priekšlikums par 171 rūpnieciskā un noliktavu nekustamā īpašuma pirkšanu un pārdošanu un 101 īri Voroņežas pilsētā.
Mūsu piedāvātā rūpniecisko un noliktavu nekustamo īpašumu klasifikācija ir parādīta 2. tabulā un ietver skaidrojumus no Knight Frank un Swiss klasifikācijām.
2. tabula
Komerciālo nekustamo īpašumu klasifikācija
Tabula 2
Komercobjektu objektu klasifikācija
Objekta tips | Objekta īpašības |
Ražošanas un noliktavas telpas |
|
Rūpniecības un noliktavu ēkas |
|
|
|
Noliktavas (ieskaitot loģistikas kompleksus) | |
Rūpniecības un noliktavu kompleksi |
|
Kopš 2016. gada noliktavu segmentā ir vērojama lejupejoša tendence jaunajam komerciālo nekustamo īpašumu piedāvājumam, kas turpinās arī 2017. gadā. Piegādes cenas un nomas cenas samazinās, brīvo telpu skaits palielinās, un attīstītāji ir spiesti samazināt izmaksas un optimizēt telpas.
Komerciālo nekustamo īpašumu īpašniekiem bieži rodas jautājums, kādi faktori ietekmē tā vērtību? Šīs problēmas risināšana ir svarīga arī īpašuma īpašniekam, lai, pārdodot vai iznomājot, apzināti nesamazinātu vērtību. Tas ir ne mazāk svarīgi pircējam, lai nepārmaksātu par uzlabojumiem, kas no viņa viedokļa ir lieki.
Aplūkosim faktorus, kas ietekmē komerciālā nekustamā īpašuma vērtības pieaugumu vai samazināšanos, to pārdodot un iznomājot.
Attiecībā uz objektiem, kas rada ienākumus, ir 2 faktoru grupas: vispārīgie (ārējie) un vietējie.
Pirmā faktoru grupa, kas atspoguļo sociāli ekonomisko un politisko situāciju valstī un reģionā, objekta ģeofizisko vidi, kā arī būvniecības varianta izstrādes juridisko pieļaujamību, fizisko iespējamību un ekonomisko izdevīgumu. Šie faktori nav tieši saistīti ar konkrētu īpašumu, taču tie ietekmē nekustamā īpašuma tirgus segmenta stāvokli un līdz ar to arī novērtējamā īpašuma vērtību.
Vietējie faktori ņem vērā īpašuma un tā tuvākās apkārtnes īpašības. Šie faktori ir tieši saistīti ar analizējamo objektu un līdzīgiem objektiem nekustamā īpašuma tirgū.
Cenu noteikšanas faktoriem ir sava specifika atkarībā no ražošanas un noliktavas telpas klases. A un B klases noliktavu segmentā nomas likmju diapazons ir visai šaurs. Tas ir saistīts ar faktu, ka pašas ēkas īpašības nav ļoti atšķirīgas. Galvenie šādu objektu cenu noteikšanas faktori ir atrašanās vieta un transporta pieejamība
C un D klases noliktavu segmentā ir daudz vairāk faktoru, kas ietekmē cenu. Taču krīzes laikos, pēc ekspertu domām, par būtiskāko faktoru šeit kļuvis transporta pieejamības faktors. Kvalitātes jautājums uz laiku pazuda otrajā plānā.
Analīzes rezultātā augstāk minētie cenu noteikšanas faktori tika sagrupēti atkarībā no piederības noteiktai noliktavas telpu klasei un atspoguļoti 3. tabulā.
3. tabula
Nekustamā īpašuma objektu ražošanas cenu noteikšanas faktori
Ražošanas un noliktavu telpu cenu noteikšanas faktori
Rūpnieciskais nekustamais īpašums | Noliktavas nekustamais īpašums |
Stāvs/stāvu skaits (pagrabs, pagrabs, pirmais vai augstākais stāvs) |
|
Sienas materiāls |
|
Būvniecības gads |
|
Atrašanās vieta |
|
Objekta atrašanās vieta ēkā (pirmais, pazemes stāvs, atsevišķa ēka); |
|
Ēkas sastāvs, tehniskais stāvoklis un inženiertehniskās sistēmas (apkures klātbūtne; regulējama mitruma un temperatūras apstākļu pieejamība) |
|
Telpu stāvoklis |
|
Komunikācijas (ventilācija, ugunsdrošības signalizācija, telefons) |
|
Piebraucamo ceļu sastāvs (ceļu un dzelzceļu pieejamība) |
|
Papildu neatņemami uzlabojumi (iekraušanas rampas un doki; kravas lifta klātbūtne) |
|
Telpas augstums |
|
Zemes gabala un apkārtējās teritorijas raksturojums (pietiekama autostāvvietu pieejamība kravas un vieglajām automašīnām) |
|
Šobrīd Krievijas reģionos, jo īpaši Voroņežas reģionā, ir vērojama būtiska noliktavu telpu nodošanas ekspluatācijā samazināšanās tendence. Neskatoties uz to, ka ir vairāki industriālie parki, kopējā piedāvājuma struktūrā joprojām dominē zemas kvalitātes objekti. Pieprasījums pēc kvalitatīvām noliktavām galvenokārt vērojams no agroindustriālā kompleksa uzņēmumiem un mazumtirdzniecības tīkliem.
Ierobežotā pieeja aizņemtiem līdzekļiem, to augstās izmaksas, kā arī lielais brīvo platību apjoms ir kļuvuši par iemeslu būvniecības aktivitātes palēninājumam rūpniecības un noliktavu nekustamo īpašumu tirgū. Šobrīd vispopulārākais noliktavu būvniecības formāts ir “built-to-suit” shēma, saskaņā ar kuru kopš 2015. gada Krievijā ir pārdoti vairāk nekā 60% no ekspluatācijā nodoto telpu apjoma.
Izgatavots pēc uzvalka(saīsināti BTS) burtiski nozīmē "būvēt pēc komplekta". Tomēr precīzāk to būtu saukt par "pielāgotu būvniecību". BTS ir paņēmiens, kurā ēkas tiek uzceltas (vai modernizētas), lai tās atbilstu konkrēta uzņēmuma vajadzībām un prasībām. 2016. gadā ekspluatācijā nodotās ražošanas un noliktavu telpas ir parādītas 4. tabulā.
4. tabula
Loģistikas centri Voroņežā nodoti ekspluatācijā 2016. gadā*
Loģistikas centri, kas tika nodoti ekspluatācijā Voroņežā 2016. gadā*
Objekts | Adrese | Platība, kv.m | atvēršanas datums | Klase |
ABC-Electro | ||||
Logocentrs A-Logistic | Voroņežas apgabals | |||
Logocenter Samson-Opt | Voroņežas apgabals Ar. Babjakova, Novousmanskas rajons |
*Piedāvājums Voroņežas rūpniecisko un noliktavu nekustamo īpašumu tirgū
Voroņežas reģions pieder pie industriāli agrārajiem reģioniem. Voroņežas reģiona tradicionālā ražošanas orientācija ir lauksaimniecība un mašīnbūve.
Nozarē dominē mašīnbūve, elektroenerģija, ķīmiskā rūpniecība un lauksaimniecības izejvielu pārstrāde. Tie veido 4/5 no kopējā rūpniecības produkcijas apjoma.
Voroņežas industriālo un noliktavu nekustamo īpašumu tirgu pārstāv noliktavas, darbnīcas un angāri, kā arī ražošanas ēkas, kas atrodas pilsētas dzīvojamos rajonos un industriālās zonās, kas ir izvietotas augstas kvalitātes nekustamo īpašumu segmentā (A un B klase).
Knight Frank analītiķi atzīmē, ka 2016. gadā trūka šķidruma padeves - modernas, kvalitatīvas telpas ar labu atrašanās vietu, ērtiem pievedceļiem, modernu inženiertehnisko aprīkojumu u.c.
Pētījums atklāja, ka Voroņežas pilsētā gandrīz visi piedāvājumi tirgū rūpniecisko un noliktavu nekustamo īpašumu tirdzniecībai ir koncentrēti trīs rajonos - 29% katrā ir Kominternovskas un Levoberežnijas rajonā, bet 25% - Sovetskas rajonā. Iesniegtā attiecība ir atspoguļota 1. attēlā. Pateicoties šī nekustamā īpašuma segmenta specifikai, lielākais piedāvājumu skaits ir koncentrēts pilsētas industriālajās zonās attālumā no centra.
Rīsi. 1. Rūpniecības un noliktavu nekustamā īpašuma pārdošanas piedāvājuma struktūra pa Voroņežas pilsētas rajoniem
att. 1. Rūpniecības un noliktavu objektu pārdošanas piedāvājuma struktūralabierīcības pa Voroņežas pilsētas rajoniem
Pārdošanas piedāvājumu struktūra izvēlētajos industriālo un noliktavu nekustamo īpašumu segmentos parādīta 2. attēlā.
Rīsi. 2. Rūpniecības un noliktavu nekustamā īpašuma pārdošanas piedāvājumu struktūra
att. 2.Rūpniecisko un noliktavu objektu pārdošanas piedāvājuma struktūra
Pētījums liecina, ka piedāvājums telpu un ēku iegādei procentuāli ir gandrīz vienāds ar attiecīgi 40% un 38%, bet noliktavu kompleksu īpatsvars veido 22%. Pētījuma intervāls ir 2017. gada otrais ceturksnis.
2017. gada septembrī ražošanas un noliktavu telpu pārdošanas vidējā piedāvājuma cena bija 15 141 rublis/kv.m. m Vidējā pārdošanas cena 1 kv.m. m šāda veida nekustamo īpašumu svārstījās no 8000 rubļu. līdz 95 150 rubļiem. atkarībā no cenu noteikšanas faktoriem.
Vidējā piedāvājuma cena ražošanas un noliktavu ēkas pārdošanai bija 13 516,24 RUB/kv. m Vidējā pārdošanas cena 1 kv.m. m šāda veida nekustamo īpašumu svārstījās no 2900 rubļiem. līdz 54 000 rub. atkarībā no cenu noteikšanas faktoriem.
Vidējā piedāvājuma cena ražošanas un noliktavu kompleksa pārdošanai bija 9806 RUB/kv. m Vidējā pārdošanas cena 1 kv.m. m šāda veida nekustamo īpašumu svārstījās no 7228 rubļiem. līdz 29 729 RUB atkarībā no cenu noteikšanas faktoriem.
Pētīto industriālo un noliktavu nekustamā īpašuma objektu veidu piedāvājuma cenu diapazoni un platību attiecība atspoguļoti 5. tabulā.
5. tabula
Piedāvājam industriālo un noliktavu nekustamā īpašuma objektu cenu intervālus un platību attiecības
5. tabula
Piedāvājuma cenu intervāli un rūpniecības un noliktavu objektu platību attiecība
Piedāvājuma cena pārdodot ražošanas un noliktavu telpas 1 m 2, rub. |
|
Maksimums | |
Minimums | |
Piedāvājuma kopējā platība pārdošanai ražošanas un noliktavu telpas, kv.m. |
|
Maksimums | |
Minimums | |
Piedāvājuma cena pārdodot ražošanas un noliktavu ēku par 1 m2, rub. |
|
Maksimums | |
Minimums | |
Pārdošanai piedāvātās ražošanas un noliktavu ēkas kopējā platība, kv.m. |
|
Maksimums | |
Minimums | |
Piedāvājuma cena pārdod rūpniecības un noliktavu kompleksu par 1 m2, rub. |
|
Maksimums | |
Minimums | |
Ražošanas un noliktavu kompleksa pārdošanai piedāvājuma kopējā platība, kv.m. |
|
Maksimums | |
Minimums | |
Rūpniecisko un noliktavu nekustamo īpašumu nomas tirgus īpatnība ir īres līgumi, kas noslēgti uz īsu laiku (1-3 gadi). Plašo nomas likmju amplitūdu nosaka spēcīga tirgus diferenciācija, un tā ir atkarīga no nomai piedāvāto noliktavas platību apjoma un kvalitātes.
Mūsdienās nekustamā īpašuma tirgū pastāv prakse, ka nomas maksa tiek iekasēta par visu plānoto ēkas vai telpu kopējo platību. Lielākā daļa nomai piedāvāto telpu līdz 100 kv.m ir galvenās platības, kurās nav iekļautas palīgtelpas (gaiteņi, vannas istabas u.c.). Līdzīgos objektos, kuru platība pārsniedz 100 kv.m, jau ir iekļauti palīgobjekti, t.i. faktiski tiek piedāvātas koplietošanas telpas.
Tiek pieņemts, ka objektu piedāvājumi nekustamā īpašuma tirgū, gan pārdošanas, gan nomas, ir iekļauti PVN (18%). Turklāt, kā rāda prakse, īres likmēs nav iekļauta komunālo maksājumu summa, t.i. tos īrnieks maksā atsevišķi. Jāpiebilst arī, ka tipisks rādītājs ir 1 kv.m telpas nomas cena laika intervālā, kas vienāds ar mēnesi.
Rūpniecības un noliktavu nekustamo īpašumu nomas tirgū priekšlikumi ir koncentrēti arī trīs rajonos - Kominternovska (43%), Sovetsky (23%) un Levoberezhny (20%). Iesniegtais koeficients ir atspoguļots 3. attēlā. Ņemot vērā šī nekustamā īpašuma segmenta specifiku, lielākais piedāvājumu skaits ir koncentrēts pilsētas industriālajās zonās attālumā no centra.
Rīsi. 3. Rūpniecisko un noliktavu nekustamo īpašumu nomas piedāvājuma struktūra pa Voroņežas pilsētas rajoniem
att. 3.Rūpniecisko un noliktavu objektu nomas piedāvājuma struktūra pa Voroņežas pilsētas rajoniem
Pārdošanas piedāvājumu struktūra izvēlētajos industriālo un noliktavu nekustamo īpašumu segmentos parādīta 4. attēlā.
Rīsi. 4. Rūpniecisko un noliktavu nekustamo īpašumu nomas piedāvājumu struktūra
att. 4.Rūpniecības un noliktavu objektu nomas piedāvājuma struktūra
Pētījumā noskaidrots, ka nomai visvairāk tika piedāvātas ražošanas un noliktavu telpas (83%), vismazāk – ēkas un kompleksi (11% un 6%).
Pētījuma intervāls ir 2017. gada otrais ceturksnis.
2017. gada septembrī ražošanas un noliktavu telpu nomas vidējā cena bija 154 rubļi/kv.m. m Vidējā nomas piedāvājuma cena 1 kv.m. m šāda veida nekustamo īpašumu svārstījās no 80 rubļiem. līdz 348 rubļiem. atkarībā no cenu noteikšanas faktoriem.
Ražošanas un noliktavu ēkas vidējā nomas cena bija 13 516,24 RUB/kv. m Vidējā nomas piedāvājuma cena 1 kv.m. m šāda veida nekustamo īpašumu svārstījās no 268 rubļiem. līdz 1205 rubļiem. atkarībā no cenu noteikšanas faktoriem.
Rūpniecības un noliktavu kompleksa vidējā nomas cena bija 5448 RUB/kv. m Vidējā nomas piedāvājuma cena 1 kv.m. m šāda veida nekustamo īpašumu svārstījās no 92 rubļiem. līdz 500 rubļiem. atkarībā no cenu noteikšanas faktoriem.
Pētīto industriālo un noliktavu nekustamo īpašumu veidu nomas likmju intervāli un platību attiecība atspoguļoti 6. tabulā.
6. tabula
Rūpniecisko un noliktavu nekustamo īpašumu nomas likmju intervāli un platību attiecības
6. tabula
Nomas tarifu intervāli un ražošanas un noliktavu objektu platību attiecība
Nomas likme 1 m 2 ražošanas un noliktavas telpām, rub. |
|
Maksimums | |
Minimums | |
Industriālo un noliktavu telpu nomas piedāvājuma kopējā platība, kv.m. |
|
Maksimums | |
Minimums | |
Nomas maksa par 1 m 2 ražošanas un noliktavu ēkas, rub. |
|
Maksimums | |
Minimums | |
Rūpniecības un noliktavu ēku nomas piedāvājuma kopējā platība, kv.m. |
|
Maksimums | |
Minimums | |
Nomas maksa par 1 m 2 rūpnieciskā un noliktavu kompleksa, rub. |
|
Maksimums | |
Minimums | |
Rūpniecības un noliktavu kompleksa nomas piedāvājuma kopējā platība, kv.m. |
|
Maksimums | |
Minimums | |
Rūpniecības un noliktavu nekustamie īpašumi 2016. gadam - 2017. gada sākums neuzrādīja aktivitāti ne globālā lejupslīdes, ne izaugsmes virzienā. Aktivitāte tirgū galvenokārt tika veikta, pateicoties esošajiem rūpniecības uzņēmumiem, kas attīstās savā teritorijā un neietilpst atvērtajā tirgū, tomēr, kā atzīmē eksperti, interese par rūpniecības un noliktavu nekustamajiem īpašumiem ir, bet lielākā daļa objektu nav atbilst potenciālo investoru kvalitātes prasībām.
Pētījuma rezultāti. Pētījuma rezultāts ir mūsu piedāvātā atjauninātā rūpniecisko un noliktavu nekustamo īpašumu klasifikācija, pamatojoties uz Voroņežas pilsētas pārdošanas un nomas tirgus uzraudzību, salīdzinot Knight Frank un Šveices uzņēmumu klasifikāciju. Kā galvenos salīdzināšanas elementus piedāvājām ņemt vērā ēku un telpu īpašības attiecībā pret piederību noteiktai klasei.
Tika ņemti vērā visi cenu veidošanas faktori, kas ietekmē komerciālā nekustamā īpašuma vērtības pieaugumu vai samazināšanos tā pārdošanas un iznomāšanas laikā.
Šo faktoru saraksts atrisina nopietnu praktisku problēmu, jo nekustamā īpašuma īpašniekiem ir svarīgi, pārdodot vai iznomājot, apzināti nesamazināt nekustamo īpašumu vērtību. Tas ir ne mazāk svarīgi pircējam, lai nepārmaksātu par uzlabojumiem, kas no viņa viedokļa ir lieki.
Piedāvājuma struktūras analīzes procesā tika novērots ierobežotas funkcionalitātes tirgus segmentu skaita samazināšanās un segmentu paplašināšanās, kas sastāv no objektiem, kas nodrošina plašu augstas kvalitātes tehnoloģisko iespēju klāstu.
Rūpniecības un noliktavu nekustamā īpašuma pirkšanas, pārdošanas un nomas tirgus uzraudzība aiz mugurasII2017. gada ceturksnis parādīja, ka galvenais piedāvājums ir koncentrēts trīs Voroņežas pilsētas rajonos - Kominternovska, Sovetsky un Levoberezhny (20%).
Pētījumā noskaidrots, ka piedāvājums telpu un ēku iegādei procentuāli gandrīz līdzinās 40% un 38%, noliktavu kompleksu īpatsvars veidoja 22%. Lielākais izrādījās piedāvājums ražošanas un noliktavu telpu nomai - 83%, mazāk tika piedāvāts ēku un kompleksu nomai (11% un 6%).
Secinājums. Veiktajam pētījumam jādarbojas kā sistemātiskai bāzei, lai izveidotu vienotu rūpniecisko un noliktavu nekustamo īpašumu klasifikāciju, vienotu pamatjēdzienu sistēmu attiecīgajā tirgus segmentā, kā arī cenu noteikšanas faktorus aplūkojamo objektu veidiem rūpnieciskajā nekustamajā īpašumā. tirgus.
Reģiona rūpnieciskā un noliktavu nekustamā īpašuma tirgus vispārīgs raksturojums
Aizvadītais 2013. gads bija ārkārtīgi labvēlīgs periods noliktavu nekustamo īpašumu tirgum, un to raksturo augsts piedāvājuma un pieprasījuma līmenis – neskatoties uz lielajiem nodošanas ekspluatācijā apjomiem, brīvo platību līmenis saglabājās zems (1-2%). 2013. gadā bija augsts absorbcijas apjoma līmenis - aptuveni 1,3 miljoni kvadrātmetru. m.
Kā vienu no nozīmīgākajiem tirgus notikumiem eksperti atzīmē Maskavas rūpniecisko un noliktavu nekustamo īpašumu klasifikācijas pārskatīšanu. Saskaņā ar uzņēmuma Knight Frank piedāvātajiem izmērāmajiem precizējumiem, “A+” klases objekti no “A” klases objektiem atšķiras ar lielāku attālumu starp laidumiem, īpaši plakanu grīdu ar pretputekļu pārklājumu, lielāku pieļaujamo slodzi uz grīdas un apkures sistēmu, kas nodrošina vismaz +14 pie ārējā gaisa temperatūras līdz -35C (neskaitot zemas temperatūras uzglabāšanas apstākļus).
Par spilgtu šāda objekta (klase “A+”) piemēru eksperti sauc uzņēmuma PNK Group PNK-Čehovu. Papildus iepriekšminēto raksturlielumu ievērošanai eksperti atzīmē lielas apgriešanās un stāvēšanas zonas, piebraucamo ceļu loģisku organizāciju, pārklājuma kvalitāti utt. Būvlaukuma platība nepārsniedz 45%, un katra ēka var darboties kā neatkarīga iekārta, jo tai ir ērta atrašanās vieta, atsevišķa ieeja un autonomas sakaru un elektroapgādes sistēmas.
Piedāvājums rūpniecības un noliktavu nekustamā īpašuma tirgū Maskavā un Maskavas reģionā
Maskavas apgabala rūpniecības un noliktavu nekustamā īpašuma tirgū 2013. gadā ekspluatācijā nodoto telpu apjoms pēc dažādām aplēsēm bija aptuveni 800 tūkstoši kvadrātmetru. m, un kopējais kvalitatīvās piegādes apjoms ir aptuveni 9 miljoni kv. m. Pēc ekspertu domām, šie ekspluatācijā nodošanas apjomi ir rekordlieli pēdējo 4 gadu laikā, savukārt gandrīz visas jaunās iekārtas pieder pie “A” klases. Viens no galvenajiem iemesliem, kāpēc pieaug augstākās klases objektu īpatsvars jaunbūvē, ir palielināts pieprasījums no uzņēmumiem, kuriem augsto tehnoloģiju noliktava ir veids, kā palielināt preču apgrozījumu.
Lielākie ekspluatācijā nodoto industriālo un noliktavu telpu apjomi 2013.gadā tika atzīmēti dienvidu un dienvidaustrumu virzienā. Šie virzieni kopā ar dienvidrietumu virzienu tradicionāli ir ļoti pieprasīti, un līdz ar to tajos koncentrējas lielākie piedāvājuma apjomi. Šis piedāvājuma un pieprasījuma virziens ir saistīts ar kravu plūsmām, kas šķērso šoseju M-4 un Simferopoles šoseju.
1. attēls. Rūpniecisko un noliktavu telpu nodošanas ekspluatācijā ģeogrāfiskā struktūra (pēc uzņēmuma Praedium)
Ievērojamu daļu ekspluatācijā nodoto industriālo un noliktavu platību apjomā 2013.gadā aizņēma lielie tirgus spēlētāji. Piemēram, uzņēmums PNK Group turpināja projektu PNK-Čehova (tiek nodota ekspluatācijā PNK-Čehova 2 pirmā kārta) un PNK-Vnukovo (ekspluatācijā tika nodota ēka Nr. 9) attīstību.
Loģistikas parkā PNK-Chekhov 2 2. un 3. korpuss ar kopējo platību aptuveni 127 tūkstoši kvadrātmetru tika nodoti ekspluatācijā gada otrajā pusē. m Šis projekts ir kļuvis par lielāko jauno augstas kvalitātes projektu, kas ieviests Maskavas tirgū. Loģistikas parks atrodas Čehovas pilsētā, 49 km gar Simferopoles šoseju no Maskavas apvedceļa, netālu no tāda paša nosaukuma projekta PNK-Chekhov. Atbilstoši attīstītāja plāniem noliktavas projekta realizācija tiks pabeigta 2014.gadā, tad kompleksa kopējā platība sasniegs 286 tūkstošus kvadrātmetru. m.
Otro vietu nodošanas ekspluatācijā apjoma ziņā ieguva 2013. gada pirmajā pusē ieviestais projekts. Tas kļuva par Logopark North loģistikas parku ar platību 110 tūkstoši kvadrātmetru. m Projekta attīstītājs bija uzņēmums “Karavella”. Šī noliktavas iekārta atrodas 7 km attālumā no Maskavas apvedceļa gar Ļeņingradas šoseju Solņečnogorskas rajonā. Logoparkam ir ērta atrašanās vieta un tas ir ļoti pievilcīgs gan lielākajiem Krievijas, gan ārvalstu uzņēmumiem. Starp rezidentu uzņēmumiem ir vērts atzīmēt: IKEA, Global Logistic Projects, Eldorado utt.
Attīstības uzņēmums PNK Group ne tikai iezīmējās Čehovā, bet arī ienesa tirgū nākamās noliktavas projektā PNK-Vnukovo. 2013. gadā uzņēmums nodeva ekspluatācijā trīs ēkas (3, 8 un 9) ar kopējo platību 101 tūkst.m2.
2013.gada otrajā pusē savu aktivitāti tirgū palielināja attīstības uzņēmums Raven Russia, turpinot ieviest rindas aktuālajos noliktavu projektos. Tādējādi tirgū ienāca Kļimovskas loģistikas parka trešā kārta (55 tūkst. kv.m) un Noginskas loģistikas parka otrā kārta (37,1 tūkst. kv.m).
2. attēls. Nozīmīgākās ražošanas un noliktavu telpas, kas nodotas ekspluatācijā 2013. gadā (pēc uzņēmuma Praedium datiem)
Ievades ģeogrāfiskajā struktūrā vērojama tendence attīstīt teritorijas, kas atrodas attālāk no Maskavas apvedceļa. Tradicionāli ļoti pieprasīti ir kompleksi, kas atrodas 20-30 km attālumā no Maskavas apvedceļa, savukārt šobrīd aktīvi tiek attīstīts aktīvs augstas kvalitātes objektu piedāvājums, kas atrodas līdz 50 km attālumā no Maskavas apvedceļa, kas ir arī pieprasījums, ko apliecina aktīvā “build-to-suit” shēmas izmantošana šo projektu īstenošanā.
Rūpniecības un noliktavu vajadzībām paredzēto zemes un īpašumu kompleksu pārdošanas tirgu gan zonā līdz 30 km, gan zonā līdz 50 km galvenokārt pārstāv zemas klases objekti, kas piemēroti galvenokārt pārbūvei.
Starp kompleksiem, kas nodoti ekspluatācijā tieši Maskavas pilsētā, eksperti izceļ tikai vienu objektu - Magistralny termināli, kas ir pašnoliktavu. Iekšējās telpas ir sakārtotas pēc projektēšanas principa, kas ļauj nomniekam piedāvāt platību no 1 līdz 50 kv.m. m vienā plaknē. Cenas sākas no 950 rubļiem. uz kv. m mēnesī un ir atkarīgs no izvēlētās kastes izmēra un nomas perioda. Izdevīgā atrašanās vieta starp divām nozīmīgām maģistrālēm: Horoševskoje un Zveņigorodskoje, kā arī augstais servisa līmenis nodrošināja stabilu pieprasījumu pēc pašnoliktavas pakalpojumiem uzreiz pēc telpu pārdošanas sākuma jaunajā terminālī.
Pieprasījums rūpniecības un noliktavu nekustamā īpašuma tirgū Maskavā un Maskavas reģionā
Rūpniecības un noliktavu nekustamo īpašumu tirgū Maskavā un Maskavas apgabalā saglabājas ārkārtīgi augsts pieprasījuma līmenis – pat rekordlielā jaunu telpu nodošana ekspluatācijā praktiski neietekmēja vidējo brīvo telpu līmeni, kas pēc dažādām aplēsēm sastādīja 1. 2%. Šis apstāklis ir izskaidrojams ar šādiem faktoriem:
- Attīstītāji, cenšoties minimizēt riskus, kas saistīti ar īpašuma ekspozīciju tirgū, arvien biežāk īsteno projektus, izmantojot “built-to-suit” shēmu, kā rezultātā būtiska platības daļa nekad nenonāk atvērtajā tirgū (saskaņā ar dažādi avoti – no 35% līdz 60% 2013. gadā).
- Noliktavu celtniecība konkrētam klientam ir uz lielajiem pircējiem (vai īrniekiem) vērsts pakalpojums, kas kopā ar zemu vakanču līmeni rada mazo pircēju (vai nomnieku) neapmierinātu pieprasījumu.
- Uz brīvo tirgu orientētu objektu būvniecības laikā tiek slēgti nomas/pārdošanas priekšlīgumi, kas samazina arī faktisko brīvajam tirgum piegādāto platību apjomu līdz nodošanai ekspluatācijā.
- Vairāku objektu ekspluatācijā nodošanas datumu pārcelšana.
Noliktavu pircēji un nomnieki izvēlas “build-to-suit” mijiedarbības shēmu ar attīstītāju ne tikai ierobežotā piedāvājuma dēļ, bet arī bieži vien ļoti specializētu prasību dēļ iegādātajām platībām. Šo prasību ievērošana projekta īstenošanas sākumposmā ļauj ietaupīt uz ekspluatāciju un iespējamu tipiskas noliktavas pielāgošanu konkrētā klienta specifiskajām prasībām.
Speciālisti pieprasījuma līmeni (kopējais pirkšanas, pārdošanas un nomas darījumu apjoms) 2013.gadā lēš 1,3 milj.kv.m. m, kas ir nedaudz augstāks nekā 2013. gadā. Pieprasījuma maksimums bija 2013.gada 2.-3.ceturksnī.
Aktīvākie rūpniecisko un noliktavu nekustamo īpašumu nomnieki un pircēji 2013.gadā bija lielie tirdzniecības uzņēmumi, izplatītāji un ražošanas uzņēmumi.
3. attēls. Darījumu sadalījums rūpniecisko un noliktavu nekustamo īpašumu tirgū pēc nomnieku un pircēju biznesa profiliem (pēc Knight Frank uzņēmuma)
Pēc Jones Lang LaSalle datiem, vidējais darījuma apjoms 2013. gadā palielinājās - 2013. gada vidējais bija aptuveni 18 tūkstoši kv. m (2012. gadā 13 tūkst. kv.m un 2011. gadā 11 tūkst. kv.m). Par gada lielāko darījumu eksperti dēvē IKEA 72 tūkstošu kvadrātmetru platību nomu. m "Logoparkā North".
1. tabula. Lielākie darījumi Maskavas apgabala rūpniecības un noliktavu nekustamo īpašumu tirgū (pēc uzņēmuma Jones Lang LaSalle datiem)
Komerciālie nosacījumi rūpniecības un noliktavu nekustamā īpašuma tirgū Maskavā un Maskavas reģionā
No komerciālo apstākļu viedokļa rūpniecisko un noliktavu nekustamo īpašumu tirgus raksturojams kā stabils - 2013.gada laikā nav notikušas būtiskas likmju izmaiņas, pašreizējais augstais likmju līmenis galvenokārt skaidrojams ar kvalitatīva piedāvājuma trūkumu.
2013.gada laikā Maskavas apgabalā kvalitatīvu industriālo un noliktavu kompleksu nomas likmju līmenis vidēji bija 115-140 USD/kv. m/gadā (trīskāršais tīkls).
Rūpniecisko noliktavu kompleksu klāsts un vidējās piegādes cenas atkarībā no konvencionālās atrašanās vietas zonas bija (ieskaitot pārbūves objektus):
- Maskavas pilsētā: 16 130 - 158 333 rubļi/kv. m, vidējā vērtība 58 915 rub./kv. m.
- Teritorijā līdz 20-30 km no Maskavas apvedceļa (Podoļska, Odincova, Zeļenograda u.c.): 3 349 - 61 508 rubļi/kv.m. m., vidējā vērtība 36 862 rub./kv. m.
- Teritorijā 30-50 km attālumā no Maskavas apvedceļa (Elektrostal, Čehova, Solņečnogorska, Dmitrova uc): 1 916 - 52 174 rubļi/kv. m., vidējā vērtība 21 725 rub./kv. m.
4. attēls. Rūpniecības un noliktavu nekustamā īpašuma piegādes vienības izmaksu diapazons un vidējās vērtības atkarībā no objekta atrašanās vietas platības, rub./kv.m.
Telpu vienības izmaksas kvalitatīvu noliktavu nekustamo īpašumu segmentā Maskavas reģionā vidēji ir 900-1400 USD/kv. m., kapitalizācijas līmenis ir aptuveni 11%.
Cenu faktori rūpnieciskā un noliktavu nekustamā īpašuma tirgū
Tā kā pilsētā izvietoto objektu pašizmaksa ir ievērojami augstāka nekā reģionā izvietoto objektu pašizmaksa, vienai no šīm objektu grupām ir ieteicams veidot vienības pašizmaksas atkarību no cenu noteikšanas faktoriem. Tālāk, lai veidotu atkarības, tika izvēlēti objekti, kas atrodas teritorijā, jo bija lielāks piedāvājumu skaits un līdz ar to arī šo atkarību vizuālāka konstrukcija.
No industriālo un noliktavu nekustamo īpašumu cenu noteikšanas faktoriem no objekta vienības pašizmaksas ietekmes viedokļa nozīmīgākos kvantitatīvos faktorus var identificēt:
Pirmkārt, mēs varam izcelt faktoru, kas saistīts ar atrašanās vietu un transporta pieejamību, proti - attālums līdz MKAD.Šis faktors visvairāk ietekmē ārpus pilsētas esošo objektu cenu, jo objektus pilsētā būtiski ietekmē daudzi citi ar atrašanās vietu saistīti faktori (piemēram, attālums līdz metro, attālums līdz galvenajām ielām utt.). Turklāt būtisks faktors ir attālums līdz galvenajiem transporta maršrutiem.
Starp 2013. gadā pārdošanai piedāvātajiem īpašumiem faktora “Attālums līdz Maskavas apvedceļam” vērtību diapazons bija 3,6-59 km, vidēji 33 km.
Faktora “Attālums līdz galvenajiem transporta maršrutiem” vērtību diapazons bija 0,2-9 km, vidējā vērtība bija 1,8 km.
5. attēls. Faktora “Attālums līdz Maskavas apvedceļam” ietekme uz objekta vienības pašizmaksu.
6. attēls. Faktora “Attālums līdz galvenajiem transporta maršrutiem” ietekme uz objekta vienības pašizmaksu
Kopējā uzlabojumu platība- saskaņā ar aģentu aptauju, kas specializējas industriālo un noliktavu nekustamo īpašumu tirdzniecībā Maskavas reģionā, pārdodot lielākas platības objektus, pārdevēji ir gatavi samierināties ar noteiktu samaksas samazinājumu, kas ir analogs “vairumtirdzniecības atlaidei”. , t.i. lielākas platības objekti, kā likums, maksā mazāk par kvadrātmetru. Vērtību diapazons faktoram “uzlabojumu kopējā platība” bija 110-75 000 kv.m. m., vidējā vērtība - 8 939 kv. m.
7. attēls. Faktora “Uzlabojumu kopējā platība” ietekme uz objekta vienības pašizmaksu
Zemes gabala kopējā platība. Tirgū lielāks pieprasījums ir rūpniecības un noliktavu objektiem ar lielāku zemes gabalu. Tā kā uz liekā zemes gabala ir iespējams organizēt transportlīdzekļu stāvvietas, izvietot atvērtu noliktavu dažādām precēm, ir iespēja manevrēt smago transportu. Vērtību diapazons faktoram “Vietnes kopējā platība” bija 1300-83200 kv.m. m., vidējā vērtība - 22 764 kv. m.
8. attēls. Faktora “Zemes kopējā platība” ietekme uz objekta vienības pašizmaksu
Nozīmīgākie kvalitātes faktori ir:
Ražošanas un noliktavas telpu iekšējās apdares stāvoklis/līmenis— ēkas labais stāvoklis vai tajā veiktais kapitālais remonts paglābs potenciālo īpašnieku no papildu investīciju piesaistes īpašumā. Piedāvājuma cenas labā stāvoklī esošām ražošanas un noliktavu ēkām vai iebūvētām telpām ar vienkāršu apdares līmeni ir augstākas par piedāvājuma cenām apmierinošā stāvoklī esošiem īpašumiem.
1. tabula. Koeficienta “Iekšējās apdares stāvoklis/līmenis” vērtības
Komunālo tīklu pieejamība un stāvoklis arī spēlē nozīmīgu lomu ražošanas un noliktavas telpas izmaksu noteikšanā. Šis faktors nosaka objekta normālai funkcionēšanai nepieciešamo kapitālieguldījumu apjomu, savukārt no ražošanas un noliktavas funkcijas īstenošanas viedokļa vissvarīgākā ir elektroenerģijas un siltumapgādes pieejamība.
2. tabula Koeficienta “Komunālo tīklu esamība un stāvoklis” vērtības
Piebraucamo ceļu pieejamība un to ērtības- populārākie rajoni ir tie, kuriem ir vairāki ērti piebraucamie ceļi. Piebraucamo ceļu ērtums tiek novērtēts, izmantojot punktu sistēmu, atkarībā no transportlīdzekļu satiksmes klases un līmeņa ielā, no kuras transportlīdzekļi iebrauc teritorijā, kā arī īslaicīgas stāvēšanas iespējas uz tās.
3. tabula Koeficienta “Aprīkots ar pievedceļiem un to ērtība” vērtības
Atkarībā no ražošanas veida var tikt ņemti vērā citi cenu noteikšanas faktori (dzelzceļa līnijas klātbūtne, griestu augstums, celtņu pieejamība utt.).
Galvenās tendences un prognozes rūpniecības un noliktavu nekustamā īpašuma tirgū Maskavā un Maskavas reģionā
- 2013.gadā tika precizēta rūpniecisko un noliktavu nekustamo īpašumu klasifikācija - precizēta informācija par “A+” klases objektiem.
- Uz kvalitatīva piedāvājuma trūkuma apstākļos tirgū joprojām ir augsts pieprasījuma līmenis, 2013. gadā brīvo telpu īpatsvars bija 1-2%.
- Galvenā jaunu objektu nodošana ekspluatācijā notiek populāros virzienos: dienvidos, dienvidaustrumos, dienvidrietumos. Turklāt gandrīz visi objekti pieder A klasei.
- Rūpniecības un noliktavu nekustamo īpašumu segmentā darījumu apjoms sastādīja aptuveni 1,3 milj.kv.m. m.
- Salīdzinoši jauna tendence ir projektu īstenošana, kas atrodas 30-50 km attālumā no Maskavas apvedceļa.
- Arvien populārāka kļūst projektu īstenošana, izmantojot shēmu “built-to-suit” - pēc dažādām aplēsēm 2013.gadā šādā veidā tika pārdoti no 35% līdz 60% platību.
- Ņemot vērā vairāku projektu nodošanas termiņa aizkavēšanos, ekspluatācijā nodošanas apjoms 2014.gadā var palikt tāds pats kā 2013.gadā. Vienlaikus paredzams, ka vakanču līmenis saglabāsies 2-4% līmenī.
- Īres likmju un īpašumu pārdošanas izmaksu pieaugums nav gaidāms - galvenais ierobežojošais faktors ir nelabvēlīgā makroekonomiskā prognoze 2014. gadam (tiek prognozēts zems IKP un citu sociāli ekonomisko rādītāju pieaugums).
- Starp lielākajiem projektiem, kas izsludināti nodošanai 2014. gadā, tirgus eksperti izceļ South Gate industriālo parku un Radumļas loģistikas parku ar kopējo platību 200 un 155 tūkstoši kvadrātmetru. m.
Secinājumi: Tuvu rekordlielam telpu nodošanas apjomiem industriālo un noliktavu nekustamo īpašumu tirgū Maskavā un Maskavas reģionā nav būtiskas ietekmes uz pieprasījumu, kas joprojām ir augstā līmenī. Tā kā komerciālajos apstākļos nav nopietnu svārstību uz augsta pieprasījuma fona, varam secināt, ka tirgus ir stabilizējies. Galvenie faktori, kas attur tirgu no turpmākas aktīvas attīstības, ir makroekonomiskie - vispārējās ekonomiskās situācijas nestabilitāte palielina attīstītāju riskus, liekot tiem arvien vairāk strādāt pēc shēmas “build-to-suit”.
Jūs varat pasūtīt pakalpojumu vai iegūt papildu informāciju, sazinoties ar mūsu birojiem pa tālruni:
7 812 326-20-06 Sanktpēterburga
+7 495 955-78-37 Maskava
+7 343 372-54-75 Jekaterinburga
E-pasts pasts:
Noliktavas būvniecības analīze 2016. gadam
Pēc provizoriskiem rezultātiem, kopš pagājušā gada sākuma ekspluatācijā nodoto noliktavu telpu apjoms bija 510 tūkst.m 2. Salīdzinot ar 2015. gadu (800 tūkst.m2), šis rādītājs 2016.gadā ir par 36,2% mazāks, kas absolūtos skaitļos ir 290 tūkst.m2. Saskaņā ar S.A. Ricci teikto, tas ir zemākais jaunu noliktavas telpu nodošanas ekspluatācijā līmenis pēdējo 5 gadu laikā kopš 2012. gada.
Piedāvājums. 2016. gadā racionālākā un izplatītākā stratēģija bija lielu noliktavu kompleksu ieviešana konkrētam klientam (built-to-suit). Šādu objektu piemēri ir: noliktavu komplekss Reutovā - 17 tūkstoši m2, SC "South Gate" (Leroy) - 90 tūkstoši m2 un "PNK - Northern Sheremetyevo" (Mercedes-Benz) - 50 tūkstoši m2.
2016. gadā ekspluatācijā nodoto jauno noliktavu telpu apjoms tika sadalīts trīs virzienos: dienvidos, austrumos un ziemeļos. Pēc provizoriskiem rezultātiem aktīvākais virziens nodošanai ekspluatācijā bija dienvidu virziens - šeit tika uzbūvēti 165 tūkst.m 2. Ziemeļos piedāvājuma pieaugums 2016. gadā veidoja 152 tūkst.m2. Austrumu virzienā jaunpiegādes apjoms sastādīja 75 tūkstošus m 2. Jāpiebilst, ka lielākā daļa no dienvidu un ziemeļu virzienā nodotajiem noliktavu kompleksiem ir build-to-suit formāta noliktavas (attiecīgi 90 un 50 tūkst.m2).
Šobrīd uz federālās šosejas “M-7 Volga Highway” notiek aktīva transporta mezglu būvniecība. Paredzēts, ka šoseja tiks pabeigta līdz 2017. gada beigām. Pēc visu darbu pabeigšanas uz M-7 Volgas šosejas Balašihas pilsētā katrā virzienā būs piecas joslas, no kurām trīs paredzētas tranzīta plūsmām. Tādējādi transporta pieejamības uzlabošana padarīs ērtākus un pievilcīgākus austrumu virzienā izvietotos loģistikas objektus. Pašlaik šajā virzienā atrodas divi lieli noliktavu kompleksi: Atlant Park un Raven Noginsk. Tagad kopējais īrējamo platību apjoms Atlant parkā ir 360 tūkstoši m2, un vēl 60 tūkstoši m2 ir būvniecības stadijā. Nodošana ekspluatācijā plānota 2017. gada maijā. Ir arī projekts aptuveni 300 tūkstošu m2 lielas noliktavas telpu izbūvei Atlant Parkā. Noliktavu kompleksā Raven Noginsk iznomājamā platība ir 334 tūkst.m2.
| Objekts | Šoseja, km no MKAD | Platība, m2 | Klase | Izstrādātājs | ceturksnis |
|---|---|---|---|---|---|
| "Dienvidu vārti" (Leroy Merlin) BTS | Kaširskoe, 30 | 90 000 | A | Rādiusa grupa | III |
| "Ziemeļu Šeremetjevo" (Mercedes-Benz) BTS | Rogachevskoe, 25 | 50 000 | A | PNK grupa | III |
| "PNK — Ziemeļu Šeremetjeva" (6. ēka) | Rogachevskoe, 25 | 47 000 | A | PNK grupa | III |
| "Valischevo" (4. ēka) | Simferopolskoe, 32 | 34 000 | A | PNK grupa | III |
| IP "Sever-1" (6. un 7. posms) | Dmitrovska, 27 gadi | 31 000 | A | "Logoparka attīstība" | III |
| SC "Britovo" | Novorjazanskoje, 30 | 20 000 | A | SST | II |
| Noliktavu komplekss (BTS) | Gorkovska | 17 000 | B | Solis | es |
Saskaņā ar S.A. Ricci
2016. gadā tika noslēgts nozīmīgs darījums noliktavu nekustamo īpašumu tirgū: viens no lielākajiem attīstītājiem Radius Group parakstīja līgumu ar Auchan Retail Russia par noliktavas un loģistikas kompleksa būvniecību vairāk nekā 138 tūkstošu m2 platībā. Maskavas apgabala Domodedovas rajonā. Jaunais izplatīšanas centrs būs lielākā šāda veida ēka Eiropā, kas celta vienam uzņēmumam. Investīcijas projektā sasniegs aptuveni 6 miljardus rubļu.
Pēc provizoriskiem rezultātiem 2016. gadā A klases noliktavu īpatsvars kopējā jaunpiegādes apjomā bija 96%, bet B klases – 4%, kas absolūtos skaitļos sastāda attiecīgi 419 tūkst.m2 un 17 tūkst.m2. Augstas vakances apstākļos izstrādātāji cenšas laist tirgū tikai augstas kvalitātes un viskonkurētspējīgāko telpu.
| Klients | Virziens | km no MKAD | Objekts | Klase | Darījuma platība, tūkst.m2 | Darījuma veids |
|---|---|---|---|---|---|---|
| labi | Ļeņingradska | 27 | Logoparks Sever-2 | A | 59,6 | Noma |
| Hofs | Kaširskoje | 12 | Ziemeļu Domodedovo | A | 50,0 | Noma |
| Faberlic | Kaširskoje | 12 | Ziemeļu Domodedovo, PLC | A | 46,0 | Noma |
| Castorama | Simferopolskoe | 50 | PNK-Čehova 3 | A | 42,4 | Noma |
| BMW | Kijeva | 50 | PNK-Bekasova | A | 34,3 | Noma |
Saskaņā ar S.A. Ricci
Pieprasījums. Kopš gada sākuma noliktavu telpu absorbcijas apjoms ir sastādījis 1,1 milj.m2, kas ir par 15% mazāk nekā 2015.gadā (1,3 milj.m2) un absolūtā izteiksmē sastāda 200 tūkst.m2.
Maskavas apgabala dienvidu daļa joprojām ir vispievilcīgākā īrniekiem. Dienvidu virziens veidoja 47% no kopējā veikto darījumu apjoma, kas absolūtos skaitļos sastāda 466 tūkst.m 2. Dienvidaustrumu virzienā absorbcijas apjoms bija 20% (195 tūkst.m2), bet dienvidrietumu virzienā - 10% (101 tūkst.m2). Maskavas apgabala ziemeļos darījumu apjoms ir 15% (143 tūkst.m2). Rietumu un austrumu virzieni ir vismazāk pieprasīti - katram tikai 1% no kopējā apjoma.
Vakances. Vidējais tirgus brīvo telpu īpatsvars 2016. gada beigās bija 8,2%, kas atbilst 921 tūkst.m2 brīvas platības. Šis rādītājs kopš gada sākuma samazinājies par 0,8 punktiem, kas skaidrojams ar ievērojamu pieprasījuma pārsniegumu (vairāk nekā 2 reizes) pār piedāvājumu.
Likmes. Vidējās svērtās īres likmes Maskavas reģionā kopš gada sākuma saglabājušās nemainīgas. Rubļu izteiksmē īres likmes līmenis saglabājas nemainīgs jau 7 ceturkšņus pēc kārtas, kas liecina, ka ir sasniegts cenas dibens.
A klases noliktavas telpu vidējās svērtās nomas likmes ir 3900 rubļi/m2 gadā (trīskāršais neto). B klases telpām likme ir 3600 rubļi/m2 gadā.
Maskavas komerciālā nekustamā īpašuma tirgus analīze 2017. gada pirmā pusgada beigās
Šī tirgus analīze tika sagatavota, pamatojoties uz informāciju, kas publicēta publiskajā domēnā vietnēs: https://www.cian.ru/, http://realty.dmir.ru/, https://rosreestr.ru/ utt.
Saskaņā ar Rosreestr (https://rosreestr.ru/) datiem 2017. gada pirmajā pusē Maskavā tika reģistrēti aptuveni 600 pirkšanas un pārdošanas līgumi par komerciālo nekustamo īpašumu. Dārgākais darījums reģistrēts 2017. gada martā: Maskavas Dienvidu administratīvā rajona Daņilovskas rajonā tika pārdotas nedzīvojamās telpas ar kopējo platību 13 404,6 m², darījuma summa 1 700 000 000 rubļu / 126 822,14 rubļi par kvadrātmetru. Minimālā reģistrētā darījuma summa tika reģistrēta 2017. gada februārī un bija 275 000 rubļu / 8 487,65 rubļi par kvadrātmetru: Austrumu administratīvā rajona Vešņaki rajonā tika pārdota nedzīvojamā ēka ar kopējo platību 32,4 m². Maskava.
Maskavas komerciālā nekustamā īpašuma tirgus analīze liecina, ka komercīpašumu piedāvājuma galvaspilsētā netrūkst: tirgū tiek prezentēts viss dažādu klašu un nolūku komerciālo nekustamo īpašumu klāsts. 2017. gada pirmā pusgada beigās pilsētā pārdošanai tika piedāvāti vairāk nekā 50 000 biroju, mazumtirdzniecības, rūpniecības un noliktavu nekustamo īpašumu.
Pārdošanā visvairāk tiek piedāvāti biroju īpašumi - 72%, otrajā vietā ir mazumtirdzniecības nekustamie īpašumi - 21%, kam seko rūpniecības un noliktavu nekustamie īpašumi - 7%.
Priekšlikumu skaita ziņā vadībā atrodas Centrālais administratīvais apgabals (CAO), kam seko Dienvidu un Ziemeļu administratīvais apgabals (Dienvidu administratīvais apgabals un Ziemeļu administratīvais apgabals), trešajā vietā ir Rietumu, Dienvidrietumu un Ziemeļaustrumu administratīvais apgabals. (ZADO, SWAD un NEAD), kam seko Austrumu administratīvais apgabals un Dienvidaustrumu administratīvais apgabals (VAO un SEAD), Ziemeļrietumu administratīvais apgabals (SZAO), Novomoskovskas administratīvais apgabals (NAO), pēdējā vieta tika dalīta. Zelenogradas un Troickas administratīvie apgabali (ZelAO un TAO).
Kopējā piedāvājuma komerciālā nekustamā īpašuma pārdošanai Maskavas pilsētā sadalījums pa nekustamā īpašuma veidiem 2017. gada pirmā pusgada beigās ir šāds:
1. attēls. Kopējā piedāvājuma komerciālā nekustamā īpašuma pārdošanai Maskavā sadalījums pa nekustamā īpašuma veidiem
Pārsvarā tiek piedāvāti pārdošanai biroju īpašumi - 49%, otrajā vietā ir mazumtirdzniecības nekustamie īpašumi - 48%, kam seko rūpniecības un noliktavu nekustamie īpašumi - 3%.
Kopējā piedāvājuma komerciālā nekustamā īpašuma nomai Maskavas pilsētā sadalījums pa nekustamā īpašuma veidiem 2017. gada pirmā pusgada beigās ir šāds:
.png)
2.attēls Komerciālā nekustamā īpašuma nomas kopējā piedāvājuma Maskavā sadalījums pa nekustamā īpašuma veidiem
Lielāko daļu nomai piedāvāto komercīpašumu veido biroju nekustamie īpašumi - 77%, kam seko mazumtirdzniecības nekustamais īpašums - 15%, kam seko rūpniecības un noliktavu nekustamais īpašums - 8%.
Priekšlikumu skaita ziņā vadībā atrodas Centrālais administratīvais apgabals (CAO), otrajā vietā ir Dienvidu administratīvais apgabals (VAD), trešajā vietā ir Ziemeļu un Ziemeļaustrumu administratīvais apgabals (NAD un NEAD), seko Dienvidaustrumu, Rietumu, Austrumu un Dienvidaustrumu administratīvais apgabals.Rietumu administratīvais apgabals (YuVAO, ZAO, VAO un SWAO), Ziemeļrietumu administratīvais apgabals (NWAO), Novomoskovskas administratīvais apgabals (NAO), pēdējā vieta bija dala Zelenograd un Troitsky Administrative Okrug (ZelAO un TAO).
Lai uzlabotu analītiskās bāzes kvalitāti un komerciālā nekustamā īpašuma tirgus analīzes kvalitāti, Maskavas pilsēta tika sadalīta 24 zonās. Sadalījuma pamatā bija lielas pilsētas transporta artērijas, piemēram: Dārza loks, Trešais transporta loks, Mira prospekts, Kutuzovska prospekts, Pavlovskaya iela, Nikoloyamskaya iela, Maskavas apvedceļš un Maskavas mazais loks (maršruts A107, " pirmais betona ceļš”).
Augstākās vidējās izmaksas par 1 m² biroja nekustamo īpašumu “vecās Maskavas” robežās tika reģistrētas Centrālajā administratīvajā apgabalā (Lielbritānijas ietvaros) - 394 784 rubļi, zemākās Zel administratīvajā rajonā - 91 326 rubļi. Augstākā vidējā likme par 1 m² nomā piedāvāto biroja nekustamo īpašumu tika reģistrēta teritorijā no Miras prospekta līdz Kutuzovska prospektam (no SK līdz TTK) un sastādīja 24 191 rubli gadā, kas ir zemākā Ziemeļaustrumu administratīvajā apgabalā (aiz tālāk). Maskavas apvedceļš) - 10 460 rubļi gadā.
Augstākās vidējās izmaksas par 1 m² mazumtirdzniecības nekustamo īpašumu “vecās Maskavas” robežās tika reģistrētas Centrālajā administratīvajā apgabalā (Apvienotās Karalistes ietvaros) - 655 000 rubļu, zemākās Ziemeļu administratīvajā rajonā (ārpus Maskavas apvedceļa) - 91 095 rubļi. Augstākā vidējā likme par 1 m² mazumtirdzniecības nekustamo īpašumu, kas tika piedāvāts nomai, tika reģistrēts rajonā no Nikolojamskajas ielas līdz Mira prospektam (no SK līdz TTK) un bija 57 239 rubļi gadā, zemākā Ziemeļaustrumu administratīvajā apgabalā (ārpus robežām). Maskavas apvedceļš) - 15 600 rubļu gadā.
Augstākās vidējās izmaksas par 1 m² rūpniecisko un noliktavu nekustamo īpašumu “vecās Maskavas” robežās reģistrētas Dienvidrietumu administratīvajā apgabalā (no Trešā transporta apvedceļa līdz Maskavas apvedceļam) - 145 051 rublis, viszemākās gadā. Austrumu administratīvais rajons (aiz Maskavas apvedceļa) - 28 036 rubļi. Augstākā vidējā īres likme par 1 m² rūpniecisko un noliktavu nekustamo īpašumu tika reģistrēta Centrālajā administratīvajā apgabalā (Apvienotās Karalistes ietvaros) un bija 14 223 rubļi gadā, zemākā Ziemeļu administratīvajā rajonā (ārpus Maskavas apvedceļa). - 4140 rubļi gadā.
Vidējās 1 m² komerciālā nekustamā īpašuma izmaksas Maskavā visās zonās 2017. gada pirmā pusgada beigās ir parādītas zemāk esošajā tabulā:
.png)
1. tabula. 1 m² komerciālā nekustamā īpašuma vidējās izmaksas Maskavā 2017. gada 1. pusgada beigās
Minimālās (min) un maksimālās (max) izmaksas par 1 m² komerciālo nekustamo īpašumu Maskavas pilsētā visās zonās 2017. gada pirmā pusgada beigās ir parādītas zemāk esošajā tabulā:
.png)
2. tabula. Minimālais (min) un maksimālais (maks) komerciālā nekustamā īpašuma 1 m² izmaksas Maskavā 2017. gada pirmā pusgada beigās
* SK - Dārza gredzens; TTK - Trešais transporta gredzens; MKAD - Maskavas apvedceļš; MMK (A107) - Maskavas mazais loks (ceļš A107).
Vidējās komerciālā nekustamā īpašuma 1 m² izmaksas Maskavā pēc īpašuma klasēm (A un B klase) 2017. gada pirmā pusgada beigās ir parādītas tabulā:
3. tabula. 1 m² komerciālā nekustamā īpašuma vidējās izmaksas Maskavā pēc īpašuma klasēm 2017. gada 1. pusgada beigās
* SK - Dārza gredzens; TTK - Trešais transporta gredzens; MKAD - Maskavas apvedceļš; MMK (A107) - Maskavas mazais loks (ceļš A107).
Minimālās izmaksas 1 m² “vecās Maskavas” robežās biroju nekustamo īpašumu segmentā tika reģistrētas Dienvidaustrumu administratīvajā rajonā (no Trešā transporta apvedceļa līdz Maskavas apvedceļam) un sastādīja 36 344 rubļus, maksimālā. izmaksas tika reģistrētas Centrālajā administratīvajā apgabalā (Apvienotās Karalistes ietvaros) un sasniedza 2 105 263 rubļus. Minimālā likme nomai piedāvātajam biroja nekustamajam īpašumam 1 m² tika fiksēta uzreiz divās zonās: teritorijā no Pavlovska ielas līdz Nikolojamskaja ielai (no SK līdz TTK) un Dienvidaustrumu administratīvajā rajonā (no TTK līdz MKAD) , un sastādīja 1000 rubļu gadā . Maksimālā nomas maksa par 1 m² tika reģistrēta teritorijā no Nikoloyamskaya ielas līdz Mira avēnijai (no SK līdz TTK) un bija 144 000 rubļu gadā.
Minimālās izmaksas 1 m² “vecās Maskavas” robežās mazumtirdzniecības nekustamā īpašuma segmentā tika reģistrētas Austrumu administratīvajā rajonā (aiz Maskavas apvedceļa) un sastādīja 33 058 rubļus, maksimālās izmaksas tika reģistrētas posmā no Nikolojamaskas. Iela līdz Mira avēnijai (no SK līdz Trešajam transporta gredzenam) un sastādīja 3 206 349 rubļus. Dienvidaustrumu administratīvajā rajonā (ārpus Maskavas apvedceļa) tika noteikta minimālā likme par 1 m² mazumtirdzniecības nekustamo īpašumu, kas tika piedāvāts nomai, un bija 1164 rubļi gadā. Maksimālā īres maksa par 1 m² tika reģistrēta teritorijā no Pavlovskas ielas līdz Nikoloyamskaya ielai (no SK līdz TTK) un sastādīja 405 000 rubļu gadā.
Minimālās izmaksas 1 m² “vecās Maskavas” robežās rūpniecības un noliktavu nekustamo īpašumu segmentā tika reģistrētas Dienvidaustrumu administratīvajā rajonā (no Trešā transporta apvedceļa līdz Maskavas apvedceļam) un bija 8165 rubļi, maksimālās izmaksas tika reģistrētas slēgtajā akciju sabiedrībā (no Trešā transporta apvedceļa līdz Maskavas apvedceļam) un bija 145 985 rubļi. Dienvidaustrumu administratīvajā rajonā (aiz Maskavas apvedceļa) tika noteiktas minimālās un maksimālās likmes par 1 m² nomai piedāvāto rūpniecisko un noliktavu nekustamo īpašumu un bija attiecīgi 970 un 42 840 rubļi gadā.
Maskava ir nozīmīgs Eiropas un pasaules kultūras centrs, pilsētā ir koncentrēta vairāk nekā trešdaļa valsts vēsturisko vietu, no kurām daudzas ir iekļautas UNESCO Pasaules mantojuma sarakstā. Tūkstošgadīgā Maskavas vēsture ir saglabāta arī tās arhitektūrā – pilsētā atrodas kultūras mantojuma objekti ar federālo, reģionālo un īpaši aizsargājamo statusu, no kuriem daudzi tiek piedāvāti pārdošanai kā komerciālais nekustamais īpašums.
Maskavas pilsētas kultūras mantojuma objektu pārdošanai/nomai komerciāliem mērķiem kopējā piedāvājuma sadalījums pēc aizsardzības statusa 2017. gada pirmā pusgada beigās ir šāds:
3.attēls. Kopējā piedāvājuma sadalījums kultūras mantojuma objektu pārdošanai/nomai komerciāliem mērķiem Maskavā pēc aizsardzības statusa
Visvairāk pārdošanai tiek piedāvāti apzinātie kultūras mantojuma objekti - 45%, otrajā vietā ir reģionālie kultūras mantojuma objekti - 38%, kam seko federālie kultūras mantojuma objekti - 17%.
Lielāko daļu nomai piedāvāto komercīpašumu veido reģionālie kultūras mantojuma objekti - 45%, identificētie kultūras mantojuma objekti ir otrajā vietā - 40%, kam seko federālie kultūras mantojuma objekti - 15%.
Lielākā daļa pārdošanai piedāvāto kultūras mantojuma objektu atrodas Trešajā transporta lokā, tāpēc, lai uzlabotu analītiskās bāzes kvalitāti un kultūras mantojuma objektu tirgus analīzes kvalitāti komerciāliem mērķiem, Maskavas pilsēta. tika sadalīts 2 zonās: Centrālajā administratīvajā apgabalā (SK ietvaros) un zonā starp SK un Trešo transporta apli. Ārpus Trešā transporta loka priekšlikumi kultūras mantojuma objektu pārdošanai komerciālos nolūkos nav atrasti.
Maskavas pilsētas kultūras mantojuma objektu komerciāliem mērķiem vidējās, minimālās (min) un maksimālās (max) izmaksas 2017. gada pirmā pusgada beigās ir parādītas tabulā:
4. tabula. Vidējās, minimālās (min) un maksimālās (max) izmaksas 1 m² kultūras mantojuma objektiem komerciāliem mērķiem Maskavā 2017. gada 1. pusgada beigās
Maskavas pilsētas kultūras mantojuma objektu komerciāliem mērķiem 1 m² vidējās izmaksas pēc aizsardzības statusa 2017. gada pirmā pusgada beigās ir parādītas tabulā:
5. tabula. 1 m² kultūras mantojuma objektu komerciāliem mērķiem vidējās izmaksas Maskavas pilsētā pēc aizsardzības statusa 2017. gada 1. pusgada beigās
* SK - Dārza gredzens; TTK - Trešais transporta gredzens.
Augstākās vidējās izmaksas 1 m² kultūras mantojuma objektu komerciāliem mērķiem tika reģistrētas Centrālajā administratīvajā apgabalā (Apvienotās Karalistes ietvaros) - 458 060 rubļi federālajam kultūras mantojuma objektam, viszemākās teritorijā starp Apvienoto Karalisti un Trešo transporta gredzenu. 248 472 rubļi reģionālā kultūras mantojuma objektam. Augstākā vidējā likme par 1 m² nomai piedāvāto kultūras mantojuma objektu komerciāliem mērķiem reģistrēta Centrālajā administratīvajā apgabalā (Apvienotās Karalistes ietvaros) un sastādīja 30 927 rubļus gadā federālajam kultūras mantojuma objektam, kas ir zemākā apgabalā starp Apvienotā Karaliste un Trešais transporta gredzens - 16 200 rubļu gadā federālajam kultūras mantojuma objektam.
Nosūtiet savu labo darbu zināšanu bāzē ir vienkārši. Izmantojiet zemāk esošo veidlapu
Studenti, maģistranti, jaunie zinātnieki, kuri izmanto zināšanu bāzi savās studijās un darbā, būs jums ļoti pateicīgi.
FEDERĀLĀ IZGLĪTĪBAS AĢENTŪRA
Valsts izglītības iestāde "KEMEROVSKAS VALSTS UNIVERSITĀTE"
EKONOMIKAS FAKULTĀTE
Rūpniecības un noliktavu telpu tirgus analīze
Pabeigts:
E-041 grupas audzēkņi
Volodina mīlestība,
Volodins Romāns
Pārbaudīts:
Zinātņu doktors, prof. Starikova L.N.
Kemerova
Ražošanas un noliktavas telpu izmaksas Kemerovā, 2008. gada janvāris - oktobris.
Šajā pārskatā mēs atspoguļosim pašreizējo situāciju ar 1 kvadrātmetra ražošanas un noliktavu telpu izmaksām Kemerovas pilsētā.
Galvenie ražošanas un noliktavu telpu koncentrācijas punkti ir Zavodsky rajons (Kuznetsky Ave., Shaturskaya St.), Centrālais rajons, Kirovskas rajons. Tirgū ir arī atsevišķi piedāvājumi Predzavodskas rajonā, Radugā un FPK. Piedāvāto platību klāsts ir no 15 kv. m līdz 71444 kv.m.
Izlasē tika iekļauti 195 objekti, bet 63 objekti tika izslēgti no salīdzināšanas, jo nav informācijas par to funkcionālo mērķi.
1. tabula.
Tabulā redzams, ka maksimālās izmaksas 1 kv.m. ražošanas un administratīvajos kompleksos, jo tiem ir lielāka funkcionalitāte un ietilpst: ražošanas telpas, noliktavas, administratīvās telpas un visas komunikācijas.
Izlasē tika iekļauti 193 objekti, bet 9 objekti tika izslēgti no salīdzināšanas, jo nav informācijas par to platību vai cenu.
Maksimālā maksa par 1 kv.m. raksturo noliktava ar kopējo platību 300 kv.m. rūpnīcas teritorijā. Šīs ir industriālas telpas, kuru kopējās izmaksas ir 75 000 tūkstoši rubļu, ko izstāda aģentūra Žiltsov, Dmitriev and Partners (07/11/2008).
Minimālās izmaksas par 1 kv.m. raksturo noliktava ar kopējo platību 5000 kv.m. rūpnīcas teritorijā. Šī ir noliktava ar kopējām izmaksām 5500 tūkstoši rubļu, ko izstāda aģentūra Žiltsov, Dmitriev and Partners (07/11/2008).
2. tabula.
Diagrammā redzams, ka tirgū ir lielākais noliktavas telpu piedāvājums līdz 500 kv.m.
Mēs arī salīdzinājām 1 kvadrātmetra ražošanas un noliktavu telpu izmaksas atkarībā no platības, kurā tās atrodas.
3. tabula.
Tabulas dati liecina, ka 55,7% no visām ražošanas un noliktavu telpām atrodas Zavodskas rajonā. Tas ir saistīts ar faktu, ka Zavodskas rajons ir daudzsološs rajons uzņēmējdarbības attīstībai. To veicina gan administratīvo un biznesa centru tuvums, gan transporta mezglu ērtība ar augstu iedzīvotāju koncentrāciju un satiksmes plūsmām.
Diagramma parāda, ka ražošanas un noliktavu telpu kvadrātmetra vidējās izmaksas svārstās no 64,6 tūkstošiem rubļu Centrālajā reģionā līdz 17,1 tūkstotim rubļu Rudnichny.
Nolietotas telpas bez speciāla aprīkojuma ar nepieciešamību atjaunot dzīvības uzturēšanas sistēmas pamazām kļūst par pagātni. Šādu telpu īpašnieki cenšas īpašumu pārdot par maksimālo cenu. Lai to izdarītu, viņi cenšas uzlabot objektu juridisko statusu un kvalitātes īpašības:
1. Zemes attiecību juridiskā reģistrācija. Īpašuma izmaksas ievērojami palielinās, ja zemes gabalu ēkas īpašnieks izmanto kā īpašumu. Tas skaidrojams ar to, ka īpašumtiesību uz zemi reģistrēšanas procedūra ir ļoti gara (7-8 mēneši) un dārga, tāpēc ar katru dienu pieaug to cilvēku skaits, kas vēlas iegādāties objektu ar reģistrētu zemes gabalu.
2. Ēkai pieguļošās teritorijas labiekārtošana. Novērtēta ir iežogota teritorija ar ērtiem piebraucamiem ceļiem.
3. Ēkas remonts un komunikāciju atjaunošana. Sakaru veikšana vai atjaunošana ir ļoti dārgs process. Šajā sakarā potenciālos pircējus praktiski neinteresē objekti bez dzīvības uzturēšanas sistēmām.
Izlasē tika iekļauti 127 objekti, bet 68 objekti tika izslēgti no salīdzināšanas, jo Nav informācijas par to izlaišanas tirdzniecībā datumu.
4. tabula.
|
septembris |
|||||||||||
|
Daudzums, gab. |
|||||||||||
|
Zavodskas rajons |
|||||||||||
|
Daudzums, gab. |
|||||||||||
|
Vidējā cena, tūkstoši rubļu/1 kv.m. |
Informācijas avotu saraksts
1. www.sibestate.ru
2. www.realt-service.ru
3. Žurnāls “Viss par nekustamo īpašumu” (Nr. 4,5,6)
4. Laikraksts "Nekustamā īpašuma biļetens"
Pieteikums
Noliktavas klasifikācija
* pēc funkcionālā mērķa:
piegādes, ražošanas, izplatīšanas noliktavas;
* pēc uzglabājamās produkcijas veida: izejvielu, materiālu, sastāvdaļu noliktavas, nepabeigtā produkcija, gatavā produkcija, konteineri un iepakojums, atlikumi un atkritumi, instrumenti;
* pēc īpašumtiesību veida: uzņēmumu pašu noliktavas, komercnoliktavas (sabiedriskai lietošanai), nomātas noliktavas;
* pēc funkcionālā mērķa: šķirošanas un sadales noliktavas, sadales noliktavas, sezonālā vai ilgtermiņa uzglabāšana, tranzīts un pārkraušana (kravu termināli), ražošanas piegādes (ražošana), tirdzniecība;
* pēc produktu specializācijas: specializēts, nespecializēts, īpašs, universāls, jaukts;
* pēc tehniskā aprīkojuma: daļēji mehanizēts, mehanizēts, automatizēts, automātisks;
* pēc ārējo pievedceļu klātbūtnes: ar piestātnēm, ar dzelzceļa pievedceļiem, ar ceļiem;
* pēc noliktavas ēku veida:
* pēc tehniskās ierīces (dizaina); atklātās noliktavas (laukumi), daļēji slēgtās noliktavas (platības zem nojumes), slēgtās noliktavas;
* pēc ēkas stāvu skaita: daudzstāvu, vienstāvu
(ar augstumu līdz 6 m, daudzstāvu (virs 6 m), daudzstāvu plaukts (vairāk nekā 10 m), ar augstuma starpību).
Līdzīgi dokumenti
Krievijas nekustamā īpašuma tirgus stāvoklis. Dzīvojamā nekustamā īpašuma tirgus analīze Saratovas pilsētā un Saratovas apgabalā. Dzīvokļu cenu dinamika. Mazumtirdzniecības un biroju telpu nomas cenas Saratovā. Pilsētas rūpniecības un noliktavu telpu tirgus analīze.
tests, pievienots 25.06.2012
Noliktavas vispārīgais raksturojums, noliktavas telpu izmantošanas efektivitātes novērtējums. Tehnoloģisko zonu lieluma un noliktavas kopējās platības noteikšana. Pasūtītās partijas optimālā izmēra noteikšana. Noliktavas izmantošanas efektivitātes novērtēšana.
kursa darbs, pievienots 11.09.2010
Nepieciešamība organizēt noliktavas materiālo vērtību aprites procesā un ekonomikas galvenie uzdevumi un funkcijas. Noliktavas aprīkojuma līmeņa ar iekraušanas un izkraušanas iekārtām un mehānismiem un telpu darbības zonas novērtējums.
tests, pievienots 05.10.2010
Komercdarbības būtība uzņēmumā. Sadzīves ķīmijas tirdzniecības un patērētāju tiesību aizsardzības noteikumi. Novex LLC ražošanas un saimnieciskās darbības analīze. Mazumtirdzniecības un noliktavu telpu raksturojums. Organizācijas konkurentu analīze.
tests, pievienots 01.06.2014
Noliktavas kompleksa uzdevumi, kas ļauj optimizēt loģistikas sistēmas izmaksas. Noliktavas telpu klasifikācija un aprēķins, to izvietojums un aprīkojums. Noliktavas darba organizēšana un plānošana, to izmantošanas efektivitātes paaugstināšanas veidi.
kursa darbs, pievienots 29.07.2011
Iekārtu un darbaspēka resursu nepieciešamības noteikšana. Darbnīcas ražošanas platības aprēķins, izmantojot paplašināto projektēšanas metodi, izmantojot vidējos standartus, ceha iekšējo noliktavu platību un speciālistu izvietošanu.
kursa darbs, pievienots 24.08.2012
Biroja telpu tirgus analīze Kemerovā. Biroju ēkas tirgus vērtības noteikšanas metodes. Nedzīvojamo objektu novērtēšanas kārtība. Tirgus, ienākumu un izmaksu pieeju pielietošanas iezīmes nekustamā īpašuma vērtības noteikšanai.
kursa darbs, pievienots 19.09.2014
Dzīvojamā nekustamā īpašuma vērtēšanas principu un metožu izpēte. Izmaksu, ienākumu un tirgus pieejas īpašuma vērtības noteikšanai. Permā esošā dzīvokļa tirgus vērtības aprēķins un telpu kopējās platības atšķirību korekcijas.
kursa darbs, pievienots 29.12.2014
Vērtēšanas objekta vērtības noteikšanas secība. Maskavas ekonomiskā analīze. Pārskats par komerciālo nekustamo īpašumu tirgu. Biroja telpu nomas izmaksas. Labākā lietojuma analīze. Ēkas konstrukcijas elementu un raksturlielumu apraksts.
kursa darbs, pievienots 23.04.2014
Novērtēšanas objekta teritorijas sociāli ekonomiskās situācijas analīze. Īpašuma tirgus vērtības noteikšana, izmantojot salīdzinošo pieeju. Kumulatīvais uzkrātais nolietojums, kas aprēķināts, izmantojot dzīves cikla metodi. Dzīvojamo telpu koriģēto cenu aprēķins.