Много хора по една или друга причина се сблъскват с наемането на жилище: някой като този, който наема това жилище, т.е. наемодателят, и някой като този, който наема такова жилище, т.е. наемателят. Поради тази причина въпросите, свързани с тази тема, и по-специално данъчното регулиране на подобни отношения, станаха толкова актуални.
Все по-често в интернет и медиите има дискусии относно данъчното приспадане, предоставено на наемателя при наемане на жилище. Тези дискусии не са безпочвени и имат сериозни основания. Но на първо място.
И така, лизинговите отношения в повечето случаи са основата за печалба от една страна, тоест лизингодателя. Според законодателството на Руската федерация част от печалбата, получена като данък върху доходите, трябва да бъде платена на държавата. Въпреки това, огромен процент от хората, които отдават жилища под наем, не отразяват този доход в декларациите си и съответно. В съответствие с това пазарът на жилища под наем се нарича „сенчест пазар“.
Това беше основната причина правителството да предприеме мерки за регулиране на този пазарен сегмент. Министерството на строителството, заедно с Агенцията за жилищно ипотечно кредитиране, предлагат да се предостави данъчно облекчение за наемане на жилище за наемател. Това, както се очаква, трябва да увеличи желанието на хората, които наемат жилища, да формализират сделките и следователно да изведат безскрупулните наемодатели от „сянката“.
Към днешна дата е невъзможно да се получи такова приспадане, но процесът на изготвяне на законопроект е в ход.
Процесът на връщане на част от парите за наема
Основното условие за реално получаване на данъчно облекчение за наем е официалната регистрация на сделката за наем. Тоест трябва да бъде сключен официален договор, който включва информация за страните по сделката, размера на наема и други важни условия на лизинга. В допълнение към договора за наем са необходими следните документи за намаляване на размера на данъка върху доходите на физическите лица:
- удостоверение 2-NDFL, потвърждаващо, че наемателят има заплата, с която плаща данък върху доходите от физически лица;
- попълнена декларация 3-НДФЛ;
- документ, потвърждаващ плащането на наема, тоест чек или разписка;
- заявление за приспадане.
С такъв пакет от 5 документа наемателят трябва да се свърже с данъчния орган, където инспекторът ще ги провери и, ако всички документи отговарят на действителността, ще потвърди приспадането и ще го извърши в рамките на определения от закона срок.
Разбира се, при такова искане от страна на наемателя, данъчните получават необходимата информация за лицето, което отдава жилище под наем, което ще определи дали последният отразява този вид доход в декларацията и дали плаща данък върху него.
Плюсове и минуси на данъчното облекчение за наемане на жилище
Както във всеки друг въпрос, темата за данъчното приспадане за наем има две страни на монетата, но има положителни и отрицателни точки за всички страни, участващи в този процес, те ще се различават. 
Що се отнася до страната, която наема къща или апартамент, не е възможно да се намерят минуси за нея. Един голям плюс е възможността за намаляване на разходите.
Когато става въпрос за наемодателя, първото нещо, което идва на ум, е възникването на разходи, като данък, а допълнителните разходи са минус във всеки бизнес за всеки човек. Въпреки това, спорейки по този начин, има смисъл да помислим за плюсовете, които, колкото и да е странно, съществуват за тази страна:
- на първо място, официалната регистрация на наемните отношения елиминира неочаквания конгрес на наемателите;
- гарантира безопасността на имуществото в правилна форма;
- гарантира ремонта на апартамента за сметка на наемателя при необходимост;
- гарантира пълно плащане по договор.
Ако има официално споразумение при наемане на жилище, тогава, ако е необходимо, наемодателят може да се обърне към съда, за да установи справедливост, докато без такова споразумение няма да има основания за такова обжалване.
Също така официалното наемане на жилище ще помогне да се избегнат неприятностите, предвидени от закона в случай на неплащане на данъци. Безскрупулен собственик може да понесе значителни глоби, а в случай на големи суми неплатени данъци дори да загуби свобода до 5 години.
Ако говорим за държавата, тогава разходите, които тя ще направи в резултат на реализацията на такава идея, не могат да бъдат сравнени с обемите, които попълват хазната чрез плащането на съответния данък от всички наемодатели на жилищни помещения.
Предоставяне на данъчно облекчение: колко може да спести наемател?
Предполага се, че максималната сума, от която наемателят ще може да получи приспадане за наем на жилищни помещения, ще бъде 390 хиляди рубли за 1 календарна година.
Ако условията на приспадането за жилища под наем не се променят в бъдеще, то ще бъде подобно на други данъчни облекчения. За по-голяма яснота, нека вземем пример.
Да предположим, че дадено лице наема апартамент срещу месечно плащане от 25 хиляди рубли, а официалната му заплата, с която плаща данък върху доходите на физическите лица, е 50 хиляди рубли. И така, 50 000 * 13% = 6500 рубли е сумата на данъка върху дохода, който наемателят плаща на хазната всеки месец. За една година той плаща 6500 * 12 = 78 000 рубли в хазната. Данъчната основа е равна на 50 000 * 12 = 600 000 рубли.
За наемане на жилище през съответната година наемателят е платил 27 000 * 12 = 324 000 рубли. Тъй като тази сума е по-малка от прогнозната максимална сума, която дадено лице може да получи данъчно облекчение за жилище под наем, наемателят в този случай може да вземе предвид разходите за наемане на жилище изцяло.
По този начин наемателят в описаната по-горе ситуация може, ако бъде приет такъв закон, да компенсира сумата за наемане на жилище в размер на 42 120 рубли. Срокът за получаване на такова приспадане вероятно ще бъде не повече от 4 месеца от датата на подаване на съответните документи в данъчната служба, подобно на условията за други данъчни облекчения.
Как може наемодателят да намали данъка върху дохода?
Наемателят може да се регистрира като индивидуален предприемач и. Тази схема предвижда 2 данъчни ставки по избор на предприемача:
- 6% - в този случай данъчната основа, т.е. обложената сума, е доходът на данъкоплатеца;
- 15% - в този случай данъчната основа е доходът на предприемача минус неговите разходи.
Данъчната ставка във втория случай е по-висока поради намаляване на данъчната основа. Въпреки това би било по-изгодно за индивидуален предприемач, занимаващ се с отдаване под наем на жилищни помещения, да избере първия вариант, тъй като предприемаческият доход в този вид дейност е малък.
Естествено е по-изгодно за наемодателя да плаща 6%, отколкото да плаща 13%, но при избора на данъчна система трябва да се има предвид, че като индивидуален предприемач е необходимо да се правят вноски в пенсионни и социални фондове, които нарастват всяка година. Освен това, вместо декларация, такъв предприемач ще трябва редовно да подава отчети до данъчния орган.
Нюанси на наемните отношения
В края на темата е важно да подчертаем няколко нюанса, които всеки трябва да знае:
- възможно е приспадане на битови сметки, ако са включени в размера на наема;
- ако наемодателят отдава под наем повече от 2 апартамента или къщи, тогава най-вероятно ще трябва да се регистрира като индивидуален предприемач, тъй като такава дейност може да се счита за незаконна предприемаческа дейност;
- приспадането днес може да се получи само от наема на нежилищни помещения;
- в някои случаи данъкът върху доходите за отдаване под наем на жилище се плаща от наемателя като данъчен агент, ако такова условие е посочено в договора.
Обобщавайки гореизложеното, важно е още веднъж да се отбележи, че днес е невъзможно да се получи данъчно приспадане за наемане на жилище. Въпреки факта, че тази тема се обсъжда много активно, в момента дори няма проект на закон, а само процесът на подготовката му е в ход. Това се дължи на факта, че много политици смятат, че е по-важно да се насърчат гражданите да купуват собствено жилище, като се увеличат удръжките и други предимства в тази индустрия, отколкото да се харчат пари за стимулиране на пазара на жилища под наем.
Министерството на строителството е подготвило изменения в Данъчния кодекс - относно данъчното облекчение за отдаване под наем на жилища. След като заинтересува наемателите в рублата, държавата иска да изведе наемодателите от сенките и да ги принуди да плащат данъци върху наемането на апартаменти.
Защо е държавата
Възстановяването на данъци ще бъде достъпно за наематели, които не са използвали приспадането при закупуване на жилище. Предполага се, че издаденото данъчно приспадане за наем ще позволи на данъкоплатеца да върне до 50 хиляди рубли. през годината. Размерът на данъчното облекчение за наемателите се предлага да бъде определен като при закупуване на апартамент - 13% от действително направените разходи, но до 2 милиона рубли. (т.е. базата за приспадане не може да бъде повече от 2 милиона, а не нейният размер, обясняват експерти). За да получи приспадането, наемателят трябва да предостави договор за наем и доказателство за плащанията. Информацията за собствениците, които са получили доходи от наемане на апартамент и не са платили данъци, ще бъде прехвърлена на данъчната служба.
От строителното министерство не крият, че целта на законопроекта е да извади наемодателите от сенките. Съгласно действащото законодателство гражданите, които отдават собствено жилище, трябва да плащат 13% данък върху доходите си. Но на практика по-голямата част от наемодателите „забравят“ за това. Дори договорите за наем на апартаменти, които се сключват от най-предпазливите собственици на квадратни метри, те се опитват да съставят без регистрация - за 11 месеца в обикновена писмена форма (регистрация е необходима, ако договорът е сключен за период от най-малко годишно).
Пазарът на жилища под наем отдавна е в „сивата зона“, поради което държавата губи големи суми, които би могла да получи под формата на данъци. „В големите градове до 90% от жилищата се отдават под наем, заобикаляйки данъка“, казва AiF Управляващ партньор на Metrium Group Мария Литинецкая. С една дума, ползата от държавата е очевидна - дори като се вземат предвид разходите за удръжки, днес тя губи много повече от безскрупулни наемодатели.
Сделката си е сделка?
Но дали ползата за наемателите е толкова очевидна? „На първо място, наемодателите ще повишат цените на жилищата със същите 13%“, смята г-жа Литинецкая. Освен това повечето наематели наемат жилища за дълго време. И тези наематели, които имат деца, като правило са обвързани с конкретно училище или детска градина. Кой в такава ситуация иска да развали отношенията със своите хазяи (което е неизбежно, когато те бъдат „разкрити” на властите)? „Много собственици и наематели ще се договорят помежду си за определена отстъпка в замяна на отказ да регистрират договора“, смята М. Литинецкая.
„Необходимо е да се намалят разходите за патенти за отдаване под наем на апартаменти“, смята Заместник-декан на Стопанския факултет на университета RUDN Елена Григориева. - Собственици на евтини жилища, които наемат апартамент за 15-25 хиляди рубли. на месец, просто е нерентабилно да се легализират и плащат данъци. Те няма да направят толкова много."
Но когато се регистрира в Rosreestr за няколко години, наемателят ще върне 260 хиляди рубли на себе си, тоест 13% от 2 милиона рубли. Като се има предвид фактът, че предлагането на пазара на наеми, според компаниите за недвижими имоти, надвишава търсенето с 30%, наемателите диктуват условията тук. „Обикновено наемателите настояват за официален документ, страхувайки се от увеличение на размера на плащането или изгонване“, отбелязва Мария Литинецкая. Това означава, че предложението на строителното министерство ще има много поддръжници сред обикновените граждани.
На жилищните наематели се предлага данъчно облекчение. Инициативата идва от Министерството на строителството: то иска същите социални удръжки, които се прилагат за разходите за лечение или образование, да се разширят и за тези, които плащат по законен договор за наемане на жилище.
Принципът на текущото данъчно облекчение е, че при закупуване на жилище, скъпо лечение, получаване на образование гражданите могат да получат обратно част от средствата, платени за предходния данъчен период. Според някои оценки в Москва се отдават под наем около четвърт милион апартамента.
Няма точна цифра, тъй като само няколко процента от договорите са официално регистрирани - това е за жилища от икономична класа. За елита цифрата е още по-малка и не става дума за данъци, казва Марина Шекера, директор на отдела за наеми на апартаменти в Penny Lane Realty:
Марина Шекера Директор на отдела за лизинг на апартаменти Penny Lane Realty„Наемателите обичат да остават незабелязани. Тъй като съм в сегмента на луксозните жилища, не обичаме да отразяваме това. По този начин нашите собственици могат да загубят някои клиенти. Вече имаше опит, когато през 2014 г. беше въведен документ, за да се регистрират договорите. Но често сключваме договори за 11 месеца. Те се считат за "краткосрочни" и не подлежат на регистрация. И тогава те просто удължават договора, така че смятам, че (инициативата) няма да проработи.”
Инициативата на Министерството на строителството очевидно е изкривена в полза на наемателите, докато наемодателите се появяват в нея по-скоро като някакво зло. Очевидно е, че авторите са длъжностни лица, които слабо разбират как работи пазарът. Следователно инициативата няма да работи за жилища от икономична класа, е сигурен член на националния съвет на Руската гилдия на брокерите, вицепрезидент на компанията Best Real Estate Михаил Гороховски:
Михаил ГороховскиЧлен на Националния съвет на Руската гилдия на брокерите, вицепрезидент на Best Real Estate„Смятате ли, че тази инициатива ще доведе до спад или до повишаване на цените? Ако наемодателите започнат да плащат данъци, тогава те съответно ще прехвърлят това върху плещите на наемателите и ще увеличат наема. За да работи това, както работодателите, така и залогодателите трябва да бъдат насърчавани. Залогодател, който наема апартамент на социално значима цена, може да получи някаква сума от бюджета за ремонт на апартамент на всеки пет години или обратното, той може да приспадне парите, които е изразходвал за ремонт на апартамент веднъж на всеки пет години от данъчната основа.
Заслужава да се добави, че инициативата на Министерството на строителството е ограничена от парични и времеви рамки. Общият размер на приспадането не може да надвишава 260 хиляди рубли. Тоест, като се има предвид, че може да бъде около 50 хиляди годишно за жилища от икономична класа, възможността за използване на приспадането ще приключи приблизително пет години след началото.
Министерството на строителството разработи законопроект, който ще позволи на наемателите да върнат 13% от сумата, изразходвана за наем. Това съобщи заместник-министърът на строителството и жилищно-комуналното стопанство Никита Стасишин. Трябва да бъдат изпълнени няколко условия, за да получите приспадане.
Възстановяването на данъци ще бъде достъпно за наематели с дългосрочни договори за 11 или повече месеца. Договорът трябва да бъде регистриран в Rosreestr. Министерството на строителството е уверено, че тази мярка ще помогне да се излезе от сянката на доходите от незаконно отдаване под наем на апартаменти, от които наемодателите не плащат данъци.
Вече само купувачите на апартаменти могат да върнат платения данък върху доходите на физическите лица. Държавата връща данъци от сумата от 2 милиона рубли, тоест можете да получите не повече от 260 хиляди рубли. Удръжките за покупка и наем на апартаменти ще бъдат тясно свързани. Само онези наематели, които не са използвали приспадането при закупуване на жилище, ще могат да връщат данъци върху наема. Правилото работи и обратното. Ако приспадането на имущество за закупуване на жилище не се използва напълно, останалата част може да бъде получена под формата на приспадане за наемане на жилище и обратно, пише "руски вестник" .
За да получат приспадането, наемателите ще трябва да подадат декларация в данъчната служба. Както при приспадането на покупката на жилище, възстановяването на данъка върху наема ще бъде кредитирано във вашата банкова сметка. Също така данъкът може да бъде върнат на работа. За да направите това, трябва да получите документ от данъчната служба, който ви позволява да не удържате данък върху доходите на физическите лица от заплатата си.
Законопроектът насърчава наемателите да отчитат наем, твърдят експерти. В резултат на това данъчните ще имат основание да начислят допълнителни данъци на собственика, укрил доходите си от отдаване под наем на жилище.
"Работодателите не се обръщат към данъчните власти по тези въпроси поради липсата на такава необходимост. Това се използва от собственици, които крият доходите си и не плащат данъци. Законопроектът ще помогне на данъчните власти да идентифицират наемодателите, които избягват плащането на данъци: работодателят, който иска да получи приспадане, ще дойде и ще докладва за факта на доставката на апартамента, освен това ще потвърди това документирано “, обяснява Кирил Кокорин, юрисконсулт на INCOM-Real Estate.
Експертите не са сигурни, че по-голямата част от собствениците ще отидат за официална регистрация на дългосрочни договори. Сега наемодателите предпочитат да сключват договори за 11 месеца, тъй като това ви позволява да преразгледате условията за наемане на жилища или да прекратите договора и да намерите нови наематели. Регистрацията на договора ги търси днес като допълнителна процедура с неясни ползи. И законопроектът не съдържа норми, стимулиращи собствениците да преминат към регистрация на договори за наем.
Наемателите ще могат да получат данъчно облекчение от 13% от сумата, изразходвана за наемане на апартамент. Как ще работи данъчното облекчение за наемателите на апартаменти?
Данъчно облекчение за наематели на апартаменти:
как да получа?
Министерството на строителството разработи законопроект, който ще позволи на наемателите да върнат 13% от сумата, изразходвана за наем. Това беше съобщено Заместник-министърът на строителството и жилищно-комуналното стопанство Никита Стасишин.
Условия за получаване на данъчно облекчение
За да получите приспадане, трябва да бъдат изпълнени няколко условия:
- Възстановяването на данъци ще бъде достъпно за наематели, които не са използвали приспадането при закупуване на жилище.
- Възстановяването на данъци ще бъде достъпно за наематели с дългосрочни договори за 11 или повече месеца.
- Договорът трябва да бъде регистриран в Rosreestr.
Министерството на строителството е уверено, че тази мярка ще помогне да се излезе от сянката на доходите от незаконно отдаване под наем на апартаменти, от които наемодателите не плащат данъци.
Вече само купувачите на апартаменти могат да върнат платения данък върху доходите на физическите лица. Държавата връща данъци от сумата от 2 милиона рубли, тоест можете да получите не повече от 260 хиляди рубли. Удръжките за покупка и наем на апартаменти ще бъдат тясно свързани. Само онези наематели, които не са използвали приспадането при закупуване на жилище, ще могат да връщат данъци върху наема.
важно! Правилото работи и в обратна посока.. Ако приспадането на имуществото за закупуване на жилище не се използва напълно, останалата част може да бъде получена под формата на приспадане за наемане на жилище и обратно.
Как да получите данъчно облекчение
- За да получат приспадането, наемателите ще трябва да подадат декларация в данъчната служба. Както при приспадането на покупката на жилище, възстановяването на данъка върху наема ще бъде кредитирано във вашата банкова сметка.
- Също така данъкът може да бъде върнат на работа. За да направите това, трябва да получите документ от данъчната служба, който ви позволява да не удържате данък върху доходите на физическите лица от заплатата си.
Оценка на законопроекта от експерти
Законопроектът насърчава наемателите да отчитат наем, твърдят експерти. В резултат на това данъчните ще имат основание да начислят допълнителни данъци на собственика, укрил доходите си от отдаване под наем на жилище.
Работодателите не се обръщат към данъчната служба по тези въпроси, поради липсата на такава необходимост. Това се използва от собственици, които крият доходите си и не плащат данъци. Законопроектът ще помогне на данъчните власти да разберат наемодателите, които избягват плащането на данъци: наемателят, който иска да получи приспадане, ще дойде и ще съобщи факта на наемане на апартамент, освен това ще потвърди това с документи “, обяснява Кирил Кокорин, юрисконсулт ИНКОМ-Недвижими имоти.
Експертите не са сигурни, че по-голямата част от собствениците ще отидат за официална регистрация на дългосрочни договори. Сега наемодателите предпочитат да сключват договори за 11 месеца, тъй като това ви позволява да преразгледате условията за наемане на жилища или да прекратите договора и да намерите нови наематели. Регистрацията на договора ги търси днес като допълнителна процедура с неясни ползи. И законопроектът не съдържа норми, стимулиращи собствениците да преминат към регистрация на договори за наем.
Но дали ползата за наемателите е толкова очевидна?
„На първо място, наемодателите ще вдигнат цените на жилищата със същите 13%“, смята Управляващ партньор на Metrium Group Мария Литинецкая. Освен това повечето наематели наемат жилища за дълго време. И тези наематели, които имат деца, като правило са обвързани с конкретно училище или детска градина. Кой в такава ситуация иска да развали отношенията със своите хазяи (което е неизбежно, когато те бъдат „разкрити” на властите)? „Много собственици и наематели ще се договорят помежду си за определена отстъпка в замяна на отказ да регистрират договора“, смята М. Литинецкая.
„Необходимо е да се намалят разходите за патенти за отдаване под наем на апартаменти“, смята той. Заместник-декан на Стопанския факултет на университета RUDN Елена Григориева. - Собственици на евтини жилища, които наемат апартамент за 15-25 хиляди рубли. на месец, просто е нерентабилно да се легализират и плащат данъци. Те няма да направят толкова много."
Но когато се регистрира в Rosreestr за няколко години, наемателят ще върне 260 хиляди рубли на себе си, тоест 13% от 2 милиона рубли. Като се има предвид фактът, че предлагането на пазара на наеми, според компаниите за недвижими имоти, надвишава търсенето с 30%, наемателите диктуват условията тук. „Обикновено наемателите настояват за официален документ, страхувайки се от увеличение на процента на плащане или изгонване“, отбелязва Мария Литинецкая. Това означава, че предложението на строителното министерство ще има много поддръжници сред обикновените граждани.