В началото на всяка година експертите по недвижими имоти разсъждават върху бъдещето на първичния и вторичния пазар. Какво очаква жителите на Москва и Московска област през следващите пет години? Какви ще са прогнозите на експертите за 2017-2021 г.?
Експертни прогнози за пазара на недвижими имоти от 2017 до 2021 г
Няма доходи, няма търсене на жилища - основното правило на пазара на недвижими имоти. Отслабеното състояние на руската икономика, което вече се проточи от доста време, не дава причина за подобряване на платежоспособността на руснаците и увеличаване на доходите им. Но търсенето на жилища реагира много остро на такива моменти. Ако ситуацията не се промени в близко бъдеще и все още няма предпоставки за това, тогава можем да очакваме намаление на цената на недвижимите имоти в столицата с 30 или дори 40%.
Официалната прогноза на Министерството на икономическото развитие гласи, че рецесията ще приключи през 2017 г. Но растежът на БВП, въпреки този положителен аспект, ще бъде от порядъка на 1,7-2,6% годишно. Ако сравним тези показатели със средните за света, те ще бъдат приблизително един и половина пъти по-ниски. Що се отнася до показателите за реалните доходи на руснаците, дори и според най-оптимистичните прогнози, техният ръст няма да надвишава 1,4% годишно. С този темп нивото на доходност, което беше през 2013 г., ще бъде достигнато още през 2021 г.
Ситуацията, която виждаме сега, е напълно различна от обикновена икономическа криза. Кризата се характеризира с рязък спад на показателите и бързо възстановяване. А ситуацията, в която се намира страната ни в момента, се характеризира с проточване и липса на признаци за подобрение по ключови показатели.
Искам го, но ме боли
Сега нека пренесем всичко това на пазара на недвижими имоти. Според факторите и обстоятелствата, описани по-горе, цените на недвижимите имоти няма да се повишават през следващите години. Хората с високи доходи и спестявания вече успяха да решат въпроса с личното жилище. Гражданите, които едва наскоро започнаха да обмислят варианти за закупуване на недвижими имоти и сериозно да мислят за подобряване на условията на живот, ще бъдат принудени да отложат изпълнението на идеята си до по-добри времена.
Въпреки че стойността на имотите намалява, разходите за поддръжката им също се увеличават. Тази точка спира много хора да инвестират спестяванията си в квадратни метри. Хората, които имат остра нужда от подобряване на жилищните си условия, нямат достатъчно средства и не могат да се решат на ипотечен кредит. Някои хора нямат средства за първоначална вноска или месечна вноска, докато други са били отхвърлени от самите банки по определени причини. Търсенето на недвижими имоти е в ситуация, в която има спешна нужда от по-значително намаление на цените.
Спадът, който наблюдаваме днес, е изключително незабележим за повечето. Понякога разработчиците правят отстъпки и отстъпки, но 300-500 хиляди не винаги играят сериозна роля, особено когато цената на апартамент е 7-10 милиона рубли. През 2016 г. квадратен метър вторично жилище е намалял от 179 хиляди рубли. до 173 хиляди рубли. Според много брокери от всички апартаменти в Москва, които се продават, само една четвърт могат да бъдат закупени. И след това, при успешно договаряне, в резултат на което ще бъде възможно да се намалят разходите с 10%. Всички останали предложения са мъртва тежест.
Можем ли да говорим за достъпност на жилищата? Според експерти, благодарение на по-ниските ставки и редица правителствени програми, теоретично е много по-лесно да се купи апартамент в сравнение с предишни години. През годината средната лихва по ипотечните кредити е спаднала с малко по-малко от един процент. Освен това цената на квадратен метър е намаляла. Всичко това доведе до появата на определен брой граждани, които могат да купуват жилища на кредит. В същото време разработчиците от Московска област остават губещи, тъй като цените на недвижимите имоти в Москва не са много по-високи. На практика всичко е по-сложно, тъй като малко хора биха рискували да се разделят със спестяванията си в такива нестабилни времена.
Според експерти броят на празните къщи само ще се увеличава. Въпреки положителната динамика на сделките през 2015-2016 г., следващите пет години може да се окажат критични. Днес те строят твърде много и твърде бързо. Пазарът на недвижими имоти в столицата миналата година се увеличи с почти три милиона квадратни метра. В същото време дори половината от обектите не са разпродадени. Според експерти големите компании се опитват да компенсират ниските цени с големи обеми на продажби.
Ще има ли намаление на цените?
Много експерти изразяват единодушно мнение, което ясно показва връзката между намаляването на обема на предлагането и промените в динамиката на цените. Въз основа на тази информация можем да прогнозираме спад на цените на московските недвижими имоти в рамките на 10% годишно. Така се оказва, че до 2021 г. ще видим спад на цените на квадратен метър в рамките на 30-40% на първичния пазар на имоти. Квадратният метър на вторичния пазар на жилищни имоти може да поевтинее средно с 50 хиляди рубли за пет години.
Първото, което ще се случи, са некачествените нови сгради. Къщите от икономична и комфортна класа, разположени в екологично чисти райони на Москва или в райони с развита инфраструктура, ще покажат най-голяма стабилност в ценовата политика.
„Никой не се наема да прогнозира рязък спад в стойността на имотите. Тази ситуация може да е резултат от някакво катастрофално събитие в нашата икономика. Увеличаването на обема на продажбите ще се редува с периоди на стагнация, което ще провокира намаляване на платежоспособността на потенциалните купувачи. За да предизвикат отново увеличаване на обема на продажбите, разработчиците ще трябва да се откажат. Някои предприемачи, които не могат да се конкурират с по-големите компании, ще трябва да напуснат“, споделя мнението на Алексей Шмонов, изпълнителен директор на портала за недвижими имоти Move.ru.
Курсът на прогнозираните събития може да бъде променен само чрез намаляване на обема и темповете на строителство с 30% от максималните показатели, които са били планирани няколко години предварително. Подобно развитие на ситуацията е напълно възможно, тъй като много разработчици вече работят на ниво на рентабилност. Има възможност те да не се съгласят на по-ниски цени, но всъщност да намалят обема на строителството на нови метри.
Никой не може да каже с пълна увереност какво ще се случи с пазара на недвижими имоти. Това е сложна област, която зависи от много външни фактори. Всяка непредвидена ситуация може да има неочаквано въздействие върху стойността на жилищните имоти.
Ако някой сега купува апартаменти в Новомосковск, тогава само в близост до планираните линии на метрото. С разстоянието от бъдещите станции нуждата от квадратни метри намалява експоненциално - общественият транспорт извън Московския околовръстен път е слабо развит и Новомосковските територии не са изключение.
Градските власти възнамеряват да „мотивират всички предприемачи да се пренасочат към търговски имоти“, както заяви Владимир Жидкин, ръководител на отдела за развитие на нови територии в Москва. Но офис сградите в „замкадие“ не са толкова търсени, но търговските и развлекателните центрове остават.
„Реалността е, че както в старата, така и в новата Москва се строи много - обемът на обявените проекти е колосален, а самите участници на пазара често не разбират до какво може да доведе това“, обяснява Expert Online, отговаряйки на въпроси. Ръководител на IRN -Консултиране на Татяна Калюжнова. Споменатите обявени проекти са тези, които са на различни етапи на одобрение от градската управа.
В същото време, за разлика от новите територии, в Москва все още има задържано търсене на достъпни жилища с добро качество, казва Татяна Калюжнова. Факт е, че от 2005 до 2014 г. в Москва практически не са построени такива жилища, а са построени само жилища от бизнес класа (разходите на предприемача за получаване на обекта трябваше да бъдат изплатени). А за достъпни жилища човек трябваше да отиде в Московска област и сега един от основните източници на допълнително търсене за „стара“ Москва станаха хора, които преди това можеха да обмислят само опции близо до Москва. Но това задържано търсене ще се насити в един момент, защото апартаментите днес се купуват от тези, които имат спестявания. И тогава цените на московските жилища ще намалеят: според експертни прогнози след три години те могат да паднат почти наполовина (до 40%).
Това ще бъде неизбежна последица от факта, че обемът на строителството и предлагането на готови жилища няма да намалее в близко бъдеще, а най-вероятно ще се увеличи. „През последните две години броят на апартаментите в завършени нови сгради на московския пазар от третия транспортен пръстен до Московския околовръстен път се е увеличил 1,6 пъти. А делът на готовите доставки представлява приблизително една четвърт от първичния пазар. След две-три години, ако се запази сегашното ниво на търсене, този дял може да нарасне до 40-50%“, отбелязва Татяна Калюжнова.
Това по-специално обяснява големия брой къщи с празни апартаменти, обявени за продажба - търсенето не е в крак с предлагането. И ако строителството не се забави, цените на апартаментите бързо ще пълзят надолу. И какво ще се случи с тези московски сгради, които стоят празни от години с празни апартаменти поради свръхпроизводството на сгради от бизнес класа през предходните години? Според Татяна Калюжнова апартаменти в такива къщи са закупени от определена категория хора - това са инвестиционни апартаменти. По време на периода на покачване на цените те бяха закупени по 2-3 броя, докато самите собственици живееха в селска къща.
Напоследък инвестициите в жилища изгубиха смисъл и такива апартаменти се продават интензивно. И такива къщи (особено тези, построени преди 2008 г.) имат много малък шанс. Там просто няма кой да купи апартаменти, защото хората, които имат средства, ще ги харчат за модерни, по-модерни бизнес нови сгради. А по-малко заможните отиват в московските жилища от икономична класа, които стават все по-изобилни. Според експерта празните къщи от „псевдобизнес класа“ в жилищните райони на Москва имат най-голям потенциал за намаляване на цените: те ще паднат почти наполовина. Това са най-надценените къщи и при бъдещ спад в търсенето е възможно те да не бъдат заети.
Всъщност апартаментите в Московска област и Нова Москва вече са надценени. Това се дължи на факта, че в Москва се появиха жилища на сравними цени и има поток от търсене в рамките на Московския околовръстен път. Докато преди това имаше поток от търсене от близката Московска област (повече от 15-20 км) към близката. „Москва и Нова Москва са като общуващи се съдове“, обяснява Татяна Калюжнова. През следващите години отложеното търсене ще бъде реализирано в Москва. И тогава ще се повтори това, което се случва сега в Нова Москва и това, което се случи с отдалечените строителни обекти в близост до Москва преди 2-3 години, когато търсенето им рязко спадна.
В същото време цените най-вероятно ще намаляват със стъпки от 5-15% годишно. След поредния им спад продажбите ще се засилят, а след това ще отстъпят място на стагнация поради изчерпване на ефективното търсене на това ниво. Това ще бъде последвано от нов спад, възстановяване на продажбите за известно време и т.н. При липса на осезаем икономически растеж и в контекста на намаляващи реални доходи на гражданите този сценарий изглежда най-реалистичен.
Според Татяна Калюжнова е възможно да се избегне този сценарий, но при условие че обемът на жилищното строителство в Московска област се намали с приблизително 30-35% от планирания максимум през следващите години. Анализаторът смята, че самите разработчици ще започнат да забавят изпълнението на проекти и да замразят планираните строителни проекти. Тоест не всички нови сгради, които са обявени и за които има получени разрешителни, ще излязат на пазара и това ще балансира търсенето и предлагането без осезаемо намаление на цените на апартаментите.
Ако такава „самоорганизация“ не се случи, тогава спадът на цените на жилищата не може да бъде избегнат и това ще доведе до напускането на пазара на недвижими имоти на тези компании, които не могат да компенсират намаляването на рентабилността с големи обеми на строителство. В момента големи компании, които имат добър „административен ресурс“, успешно работят на московския пазар, което помага да се сведе до минимум цената на „входния билет“ за строителните обекти. Според Татяна Калюжнова 20-те най-големи компании заемат 70-80% от пазара и могат да си позволят ниски маржове. Ако една компания няма административен ресурс и не разполага с добри сайтове, тогава при забележимо намаляване на търсенето няма смисъл да остава на пазара. Следователно е възможно през следващите години броят на строителните компании да намалее значително.
Пазарът на недвижими имоти е преминавал през периоди на възход и спад повече от веднъж. Какво очаква участниците на пазара през 2017 г.? Прогнозата за недвижими имоти за 2017 г. е дадена от авторитетни местни експерти.Причини за дестабилизация.
Сега сме свидетели на спад на пазара: цените на старите имоти падат, обемите на продажбите на нови сгради намаляват, а общият брой на сделките и издадените ипотечни кредити намалява. Това състояние на нещата се развива постепенно, в продължение на 2-3 години, поради следните фактори:
1. Налагане на санкции срещу страната ни, забрана за придобиване на чужди ценни книжа от големи местни инвеститори.
2. Липса на стабилен ръст на доходите за потенциалните купувачи, невъзможност за изплащане на тежки ипотечни плащания.
3. Промени в обменните курсове, проблеми с ипотеките в чуждестранна валута в рубли, повишаване на лихвените проценти, затягане на ипотечните изисквания за кредитополучателите.
4. Ограничен период на програмата за отпускане на ипотечни кредити с държавна подкрепа.
5. Увеличаване на разходите за строителство на нови жилища, фалит на строителни фирми, намаляване на размера на жилищните инвестиции.
Според експерти през следващата година не трябва да очакваме рязък ръст на пазара на недвижими имоти.
Допълнителен спад на цените на недвижимите имоти през 2017 г.
Прогнозата за цените на недвижимите имоти през 2017 г. потвърждава общата низходяща тенденция. Уралската камара за недвижими имоти смята, че 2017 и 2018 г. ще бъдат катастрофални за продажбите на пазара. Ако сега има само лек спад в доходността, тогава е възможен срив в продажбите на жилища в бъдеще. На вторичния пазар на жилища експертите очакват намаление на цените на квадратен метър. Например, в Екатеринбург се предвижда цената да намалее с 5 - 7%. Това състояние на пазара може да се нарече полезно за купувачите. Точно сега можете да изберете от голямо разнообразие от оферти подходящ апартамент на намалена цена. Ако преди потребителят можеше да си позволи 1-2 стаен апартамент, сега на същата цена можете да търсите 2-3 стаен апартамент или по-голям.
Голяма вероятност от криза.
За Генадий Стерник, професор в Руския икономически университет, растежът на пазара на недвижими имоти изглежда възможен едва след 2017 г. Освен това значително увеличение на цените може да се види едва през 2019 г. Дотогава ситуацията само ще се влошава, което ще доведе до криза, чийто връх ще бъде през 2017 г. Строителството на нови жилища ще бъде замразено или преустановено, а компаниите ще се откажат от големи проекти. Ученият отдава стагнацията на жилищния пазар на липсата на ръст в доходите на домакинствата. Някои експерти предупреждават, че пазарът на недвижими имоти през 2017 г. може да достигне най-лошото си представяне от години. Очаква се ситуацията да се промени към по-добро едва през 2020 г. Кризата ще има най-малко въздействие върху големите градове, но в малките градове и села, предвид ниските доходи на населението, намаляването на броя на сделките ще бъде по-осезаемо.
Кризата на новите сгради.
В момента новите сгради се купуват бавно от потребителите. Често в нова сграда до половината от апартаментите са празни. Тази ситуация ще продължи дълго време, отбелязва Вячеслав Трапезников, изпълнителен директор на Гилдията на строителите на Урал. Цените на имотите в новите сгради най-вероятно няма да се понижават през 2017 г. За разработчиците е изключително неизгодно да намалят рязко цените, дори в името на увеличаване на обема на продажбите. Строителите няма да работят на загуба, така че пазарът на нови сгради най-вероятно ще спре без внезапни движения в очакване на по-добри времена. Някои анализатори отбелязват възможността за повишаване на цените на фона на нарастващите разходи за строителство. Последицата от тези действия естествено ще бъде намаляване на броя на въведените в експлоатация обекти, което означава, че в бъдеще е възможен недостиг на нови сгради.
Нарастващото потребителско търсене на недвижими имоти през 2017 г.
Прогнозата за пазара на недвижими имоти за 2017 г. обаче предвижда не само появата на негативни тенденции. Според ръководителя на Сбербанк Герман Греф, ако има поне някаква положителна динамика на пазара, тя ще бъде само в областта на търсенето. Сега повечето инвеститори в недвижими имоти са замръзнали в очакване на още по-голям спад на цените на вторичния пазар. През 2017 г. се очаква нарастване на потребителския интерес. Но въпреки сегашните благоприятни цени на жилищата, не може да се очаква увеличение на цените в близко бъдеще. Следователно инвеститорите, които искат бързо да се възползват от промените в цените на недвижимите имоти, ще трябва да изчакат. Така периодът за инвестиция е благоприятен, но няма да има бърза печалба. За да обобщим, отбелязваме, че повечето мнения са склонни да очакват по-нататъшен спад на пазара на недвижими имоти през 2017 г. Ако през 2015 - 2016 г. пазарът на недвижими имоти все още реагира нормално и потребителите останаха платежоспособни благодарение на предкризисните предпазни възглавници, то през 2017 г. границата на безопасност ще свърши и ще започне криза. За съжаление аналитичните данни не дават утешителни прогнози. Цените на вторичното жилище ще продължат да падат, което ще доведе до увеличаване на търсенето. Но не може да се очаква значително намаление на цените на новите сгради, тъй като през последните години има тенденция за увеличаване на разходите за жилища. Вероятен е колапс на пазара, поради което трябва предварително да се вземат редица антикризисни мерки. Що се отнася до организациите за недвижими имоти и строителството, те все още имат време да разработят програма за действие, като вземат предвид възможността за криза.
Сериозните кризисни явления в руската и световната икономика допринасят за стагнация на жилищния пазар, по-ниски цени и съответно спад в реалното търсене на населението.
Ситуацията на пазара на недвижими имоти днес се характеризира с намаляване на обемите на продажбите, спад на цените на жилищните имоти от стария фонд, намаляване на общия брой сделки и ипотечни кредити, издадени от банките.
Подобни тенденции се формират постепенно, през последните 2-3 години, поради следните причини:
- въвеждането на политически и икономически санкции срещу Русия, забрана за придобиване на ценни книжа от големи руски инвестиционни компании и частни бизнесмени в чужбина;
- увеличаване на цената на строящите се нови сгради;
- намаляване на обемите и, като следствие, фалит на строителни фирми;
- намаляване на платежоспособността на потенциалните купувачи и липсата на стабилен растеж на доходите им, трудности при изплащане на дълга;
- нестабилност на обменните курсове, което създава проблем с ипотеките в чуждестранна валута, когато се конвертират в руски рубли;
- повишаване на лихвите по новоотпуснатите ипотечни кредити и затягане на банковите изисквания към потенциалните кредитополучатели и обезпеченията;
- срокове и субсидии.
Всичко това се отрази негативно върху процесите на ценообразуване на жилищния пазар, обемите продажби и наеми на жилищни имоти.
Връзка търсене и предлагане
Повечето от прогнозите на руските икономисти се свеждат до общото мнение, че през 2017 г. трябва да очакваме продължаване на общата тенденция на рецесия и спад на цените на недвижимите имоти. Ако през 2015-2016 г. имаше постепенен спад в доходите на гражданите и търсенето на жилища и търговски имоти, то през следващата година е възможно да се стигне до „дъното“ или срив на пазара.
Освен това този процес ще бъде продължителен и ще продължи от 2 до 4 години.
Фазата на бърз спад ще се характеризира със следните явления: 
- новите жилища най-вероятно ще се стремят да минимизират рисковете чрез намаляване на обема на поръчаните площи и ще изберат изграждането само на финансово изгодни обекти като основна посока на своята дейност. Тази политика ще доведе до трайно намаляване на мащаба на въвеждане в експлоатация на недвижими имоти.
- Нивото на платежоспособност на руското население ще продължи бързо да пада, а покупката на недвижим имот или подобряването на условията на живот ще отидат на втори план. Нивото на спад на търсенето при тази ситуация се очаква да бъде 30% в сравнение с текущата година. Това ще доведе до замразяване на строителството на нови сгради, увеличаване на дела на непродадените площи в ново жилище до 50% и изместване на акцента към вторичния пазар на недвижими имоти.
- Ситуацията на вторичния пазар ще бъде двусмислена. От началото на 2017 г. отпада програмата за държавно субсидиране с преференциални лихви за закупуване на нови жилища. Това ще доведе до привличане на дял от купувачи от първичния пазар. Имайки предвид категориите имоти на вторичния пазар, се очаква цената на квадратен метър в стария склад да поевтинее при подобно намаляващо търсене, а цените на луксозните апартаменти и търговски площи да се запазят на сегашното ниво или леко да се понижат . Това обикновено се дължи на липсата на гъвкавост на продавачите и тяхното нежелание да намалят цената при всякакви обстоятелства (дори ако процесът на продажба се забави дълго време).
- Нежеланието на банките да намалят годишните лихви по ипотечните кредити, строгите изисквания към недвижимите имоти и потенциалните кредитополучатели също ще допринесат за спад в обема на техните ипотечни портфейли, което ще се отрази негативно на нивото на търсене.
- Пазарът на търговски и жилищни наеми също ще бъде засегнат от кризисни явления под формата на силен срив в обема на наетите помещения. В сегмента на жилищните имоти наемателите ще се ориентират към апартаменти и стаи с по-малка площ и ниски месечни наеми. При търговските имоти ще продължи тенденцията за значително поевтиняване на 1 кв. м, за да бъде продаден по всякакъв начин. През 2017 г. този пазар ще бъде по-засегнат от проблема с дисбаланса между търсене и предлагане към силен дисбаланс на последното.
Стабилизиране на настоящата ситуация се очаква до 2019-2020 г.
Именно в този период се прогнозира началото на възстановяване и постепенно връщане към предкризисните нива.
Нивото на цените на жилищата през 2017 г
Повечето експерти, които прогнозират развитието на пазара на недвижими имоти в близко бъдеще, не смеят да изричат конкретни цифри и цени на жилищата.
Ситуацията ще има индивидуален сценарий във всеки конкретен регион. Москва, Санкт Петербург и някои други най-големи градове на Руската федерация най-вероятно ще преживеят период на рязък спад на цените.
В контекста на новите икономически реалности цената ще се доближи до реалната си стойност, което само ще има положително въздействие върху по-нататъшното развитие на пазара на жилищни и търговски имоти.
Някои експерти изразяват мнение, че цените ще паднат през следващата година с 5-7%, други очакват спад с повече от 10-15%. Нека анализираме прогнозите и заключенията на водещи руски експерти по недвижими имоти.
Мнението на експерти по недвижими имоти
Ръководителят на Сбербанк на Русия Г. Греф дава прогноза за развитието на руския пазар на недвижими имоти въз основа на факта, че ще се наблюдава положителна динамика само във връзка с търсенето. Според него повечето инвеститори очакват още по-голям темп на спад на цените на вторичния пазар. И въпреки сравнително изгодните цени на жилищните имоти, не се очаква ръст през следващите няколко години.
2016-2017 е благоприятен период за инвестиране без възможност за получаване на бърз марж. За да направите това, ще трябва да изчакате около пет години.
Професорът от Руския икономически университет Г. Стерник предполага спад на пазара на недвижими имоти в Русия от 2017 г. Според него цените и търсенето на жилища ще спадат поне до 2019 г. През следващата година пазарът на недвижими имоти ще достигне най-ниската си точка. Голям брой новопостроени нови сгради ще бъдат замразени, строителните фирми ще отказват да предприемат големи проекти поради рязък спад в платежоспособността на гражданите на страната. Кризата ще удари най-тежко малките градове, където спадът в обема на транзакциите ще бъде по-осезаем, отколкото в градовете с над милионно население.
Прогнозата, представена от Уралската камара за недвижими имоти, също предполага развитието на криза на руския пазар на недвижими имоти. През 2017-2018 г. ще има рязък спад в обемите на продажбите. В по-голяма степен това ще засегне жилищата от стария фонд, както и тези, построени в покрайнините на градовете. Това ще задължи предприемачите на нови къщи да подобрят качеството на строителството и озеленяването, като по този начин ще привлекат потенциални купувачи.
Настоящата година, според експертите на камарата, е най-благоприятният период за закупуване на жилищни имоти поради наличието на множество изгодни оферти както на първичния, така и на вторичния пазар. Държавната подкрепа и по-ниските лихви по ипотечните кредити в близко бъдеще ще помогнат да повлияят положително на ситуацията на пазара на недвижими имоти.
Прогнозата за пазара на недвижими имоти за 2017 г. е негативна в областта на строителството на нови сгради, тъй като ще има рязко намаляване на предлагането и замразяване на много инвестиционни проекти.
Кризата ще доведе до явен дисбаланс между търсене и предлагане с ясен превес на последното и значителен спад в обемите и цените на продажбите на недвижими имоти.
Какво очаква вътрешния пазар на недвижими имоти и какви фактори ще имат положително или, напротив, отрицателно въздействие върху него, казва AiF.ru.
Намаляването на покупателната способност на руснаците, причинено главно от спада на реалния разполагаем доход, охлади интересите на сънародниците към закупуване на квадратни метри. В това отношение пазарът на недвижими имоти „потъна“ - цената както на новите сгради, така и на вторичните жилища спадна, някои апартаменти дори се продават с 30-50% отстъпка в сравнение с ценовото ниво преди кризата.
Въпреки това експертите очакват руската икономика да се възстанови през следващата година. Така според оценките на Световната банка БВП на Русия ще нарасне с 1,5%. Международният валутен фонд (МВФ) прогнозира ръст от 1,1%, а централната банка на Русия - под 1% (при цена на барел от $40).
Ще бъде ли икономическият растеж от 2017 г. стимул за пазара на недвижими имоти и възможно ли е спестяване на спестявания чрез инвестиция в покупка на жилище? AiF.ru зададе този въпрос на експертите.
Алена Афанасиева, старши анализатор във FOREX CLUB Group
Определено жилищата могат да се превърнат в една от най-атрактивните и перспективни инвестиции за следващите две години. Факт е, че към момента цените вече са достигнали минималните си нива поради рязък спад в доходите на домакинствата и принудителна продажба на вече въведени в експлоатация недвижими имоти от предприемачи с голямо дългово натоварване.
Въпреки това през последните две години, през които преживяваме спад на жилищния пазар, твърде много компании напуснаха пазара, което рязко намали обема на имотите, пуснати в експлоатация в рамките на 1-2 години. Междувременно постепенното стабилизиране на ситуацията в руската икономика, както и по-нататъшното намаляване на ставките от страна на Банката на Русия, ще стимулира общественото търсене. Възможно е лихвите по ипотечните кредити да достигнат 8%-10% до средата на годината.
В същото време цените ще бъдат тласнати нагоре и от инфлацията на пазара на строителни материали: нарастващите цени на цимента и дървесината могат да добавят 1-2% към цената на жилищата.
Освен това промените в руското законодателство ще допринесат: сега разработчиците ще могат да получават средства от акционерите само след прехвърлянето на готовите апартаменти. Това означава, че те ще бъдат принудени да теглят кредити, тоест няма да могат да ползват безлихвено финансиране. При такива условия допълнителните разходи за лихви също ще бъдат включени в цената на жилището.
Павел Сигал, първи вицепрезидент на Подкрепа на Русия
Инвестирането на пари в жилище и след това отдаването на апартамента под наем вече е нерентабилно. Факт е, че има свръхпредлагане на пазара и доходността ще бъде под 7% годишно и то само ако няма външни сътресения и цената на петрола остане на текущите нива.
По-изгодно е да инвестирате пари в облигации или да ги поставите на депозит, въпреки че депозитите не са много по-изгодни от недвижимите имоти. Разбира се, изгодно е да закупите апартамент на началния етап, но трябва да разберете, че ще трябва да инвестирате в ремонт и да изчакате 2-3 години, докато къщата бъде отдадена под наем, тоест през цялото това време парите няма да работи. Златното време за инвестиране в недвижими имоти, когато те растяха в геометрична прогресия, отмина. Следователно инвестициите в недвижими имоти са подходящи за консервативни инвеститори, които не търсят доходност.
Анна Бодрова, старши анализатор в Алпари
Състоянието на жилищния пазар през 2017 г. ще зависи пряко от състоянието на руската икономика и вътрешната банкова система. Лъвският дял от новите сгради се строи с помощта на заемен капитал. Текущите лихвени проценти са непосилни за развитие поради високата оценка на рисковете от страна на банката и за да се компенсират тези разходи, върху крайния купувач на жилище пада ненужна финансова тежест. Днешните цени на квадратен метър в големите градове започнаха да се покачват, това е добър момент за покупка, тъй като не е изключено увеличение на цената на жилищата през първото или второто тримесечие на 2017 г.
Потребителите все още са подозрителни към офертите за закупуване на жилища, които все още не са построени или доставени, така че основното търсене е или за готови нови сгради, или за вторичния пазар. В сегмента на вторичното жилище цените започнаха да растат в средата на есента на 2016 г., но темпът на нарастване на цената на квадратен метър все още е сдържан. Няма бързане нито в офертите, нито в цените: жилищният сектор изглежда доста стабилен и неутрален.
Като се има предвид, че Централната банка на Руската федерация едва ли ще намали основния лихвен процент преди март-април 2017 г., не трябва да се очаква намаляване на лихвите по ипотечните продукти през първото тримесечие. Това означава, че скок в търсенето на ипотечни кредити и съответно интерес към покупка на жилище може да настъпи през април-май следващата година. Естествено, при намаление на ставката.