Évaluation de l'efficacité de la gestion foncière municipale. La gestion efficace du patrimoine communal comme condition du développement socio-économique de la formation communale natalia filatova

Il est bien connu que la réalité et l'efficacité de l'autonomie locale sont déterminées principalement par les ressources matérielles et financières dont elles disposent. Le manque de ressources financières suffisantes dans les budgets des villes oblige les autorités municipales à améliorer les politiques budgétaires et fiscales. Et tout d'abord, il s'agit de la mise en place des paiements pour l'utilisation des ressources naturelles et, en particulier, des paiements pour l'immobilier urbain.

La gestion efficace des biens municipaux fait partie intégrante des activités de l'administration municipale dans le but de reconstituer le budget pour résoudre les problèmes économiques et sociaux.

La définition de la propriété municipale est spécifiée à l'article 215 du Code civil de la Fédération de Russie - les biens appartenant aux agglomérations urbaines et rurales, ainsi qu'à d'autres municipalités, sont des propriétés municipales.5

Au nom de la municipalité, les droits du propriétaire sont exercés par les autorités locales et les personnes spécifiées à l'article 125 du Code civil de la Fédération de Russie.

La gestion de la propriété municipale est une discipline scientifique et économique qui étudie le système des relations de son sujet (propriétaire) avec la propriété lui appartenant comme avec la sienne, qui s'exprime dans la possession, l'utilisation et la disposition de la propriété nommée, comme ainsi que dans l'élimination de l'ingérence de tous les tiers dans ce domaine de domination économique , à laquelle s'étend le pouvoir du propriétaire.

Au cours des dernières années, l'intérêt des scientifiques et des praticiens pour le problème de l'efficacité de l'utilisation des propriétés municipales s'est fait de plus en plus sentir. L'urgence croissante de ce problème est due à l'utilisation inefficace des terres municipales, qui sont souvent louées ou, pire encore, vendues à des prix minimes. La propriété municipale est dans un état délabré, souvent inutilisable et nécessite des réparations majeures.

La propriété municipale constitue, avec les finances locales, la base économique de l'autonomie locale. Les questions de formation à la gestion efficace et à l'aliénation du patrimoine communal sont donc une priorité pour les communes. Pour les municipalités nouvellement créées, le problème d'un soutien réglementaire rapide et à part entière aux activités des collectivités locales autonomes dans la gestion du patrimoine municipal est particulièrement pertinent6. Résoudre le problème de la création d'un système efficace de gestion du patrimoine municipal implique de concentrer les les efforts de réglementation, d'organisation et de gestion des organes d'autonomie locale dans les principaux domaines suivants :

1. Assurer une comptabilité correcte (c'est-à-dire complète et en temps opportun) des biens municipaux et tenir à jour son registre, y compris une description multidimensionnelle (technique, économique, juridique) des objets comptables pertinents.

2.Assurer l'optimalité des décisions de gestion sur l'aliénation du patrimoine communal (respect d'un équilibre des objectifs sociaux, fiscaux et d'investissement), y compris lorsqu'il est aliéné, consolidé en juridiction économique ou en gestion opérationnelle, transféré en gestion d'usage ou en fiducie, versé à titre d'apport lors de la création d'entités commerciales, utilisé comme garantie pour les obligations de crédit (hypothèque).

5 du Code civil de la Fédération de Russie Art. 215 "Le droit de propriété communale"

6 Nekrasov V.I. La propriété municipale dans le système de gestion municipale // Problèmes d'économie régionale. - 2010. - N° 3/4.- S. 302-310.

3. Assurer un bon entretien et une utilisation efficace des propriétés municipales, y compris des mesures visant à accroître l'attractivité des investissements de l'immobilier municipal.

4. Assurer un contrôle efficace de la sécurité et de l'utilisation des biens municipaux aux fins prévues.

La construction d'un système intégral de gestion foncière communale présuppose la manifestation d'un effort réglementaire actif de la part des communes elles-mêmes. Dans leurs activités normatives, les municipalités suivent aujourd'hui la voie de l'adoption d'actes normatifs distincts dans certains domaines d'activité pour la gestion et l'aliénation des biens municipaux. Une certaine expérience a déjà été accumulée dans l'application de tels actes juridiques normatifs dans la pratique. Il semble que cette expérience puisse être utilisée pour développer un acte juridique normatif complet, qui réglementera presque tous les aspects des activités liées à la gestion et à la disposition des biens municipaux.

Des sections distinctes d'un acte juridique réglementaire complexe peuvent être consacrées aux questions suivantes :

1. Comptabilisation des biens municipaux;

2. Contrôle de l'utilisation des propriétés municipales; 3. Création et réorganisation d'entreprises et d'institutions ; 4. Liquidation d'entreprises et d'institutions ;

5. Gestion d'entreprise ; 6. Participation à des associations professionnelles ;

7. Cession des biens immobiliers cédés à la société ; 8. Vente du parc immobilier municipal ;

9. Transfert de propriété pour utilisation en vertu d'un contrat ;

10. Compensation du coût des réparations majeures avec le loyer ;

11. Transfert de propriété en sous-location ;

12. Gestion fiduciaire des biens ;

13. Participation à des activités d'investissement par transfert de propriété à un investisseur ;

14. Nantissement des biens communaux;

15. Radiation des biens municipaux.

Malgré sa nature complexe, ce document fera néanmoins référence à d'autres actes juridiques réglementaires. Ainsi, les organes autorisés de l'autonomie locale devraient en outre élaborer et adopter les actes juridiques réglementaires suivants :

Règlement sur la Commission de gestion des biens communaux ;

Sur la procédure et les conditions d'assurance des biens communaux;

Sur l'approbation des formes approximatives des chartes des entreprises unitaires communales et des institutions communales ;

Sur l'approbation de la forme approximative du contrat avec le chef de l'entreprise unitaire municipale;

Règlement du Conseil de Surveillance ;

Sur la procédure d'établissement et de modification du montant de la part du bénéfice d'une entreprise communale unitaire transférée au budget ;

À propos des représentants de confiance de la municipalité dans les organismes à but non lucratif;

Règlement sur la procédure d'incitations matérielles pour les activités des représentants de la formation municipale dans les organes de gestion des sociétés commerciales ;

Sur la nomination concurrentielle des vendeurs de biens municipaux ;

Sur la procédure de privatisation du parc immobilier communal ;

Sur la procédure d'appel d'offres pour le droit de conclure des contrats pour le transfert de biens communaux à la possession, l'utilisation et la disposition temporaires ;

7 Vasin V.V. Stratégie de gestion immobilière d'une entité municipale : mécanismes de développement et de mise en œuvre // Izv. Oural. Etat économie un-ça. - 2010. - N° 1. - S. 116-123.

Sur l'utilisation des fonds reçus de la location de locaux non résidentiels ;

Sur l'organisation de l'entretien et du fonctionnement des objets du fonds municipal non résidentiel situé dans le trésor municipal.

Il convient également de garder à l'esprit qu'un acte juridique réglementaire global ne s'appliquera pas à la procédure de gestion et d'aliénation de ces biens communaux tels que les terrains et autres objets naturels, les fonds budgétaires, les fonds hors budget et les fonds en devises de la commune, car ainsi que des titres (à l'exception des actions). La procédure de gestion et de disposition de ladite propriété municipale sera également établie par d'autres actes juridiques réglementaires.

Bibliographie

1. Vasin V. V. Stratégie de gestion immobilière de l'entité municipale: mécanismes de développement et de mise en œuvre // Izv. Oural. Etat économie un-ça. - 2010. - N° 1. - S. 116-123.

2. Le Code civil de la Fédération de Russie du 30.11.1994 n° 51-FZ (édition actuelle du 22.10.2014)

3. Nekrasov VI La propriété municipale dans le système de gestion municipale // Problèmes d'économie régionale. - 2010. - N° 3/4. - S. 302-310.

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Filatova Natalia Gennadievna. La gestion efficace du patrimoine communal comme condition du développement socio-économique d'une formation communale : mémoire... Candidate en Sciences Economiques : 08.00.05 / Natalya Gennadevna Filatova ; [Lieu de protection : Sib. acad. Etat service] .- Novossibirsk, 2009.- 174 p.: ill. RSL OD, 61 10-8 / 943

introduction

Chapitre 1. Fondements théoriques et méthodologiques de la gestion foncière communale 11

1.1. Principes méthodologiques pour l'étude de la propriété en tant que catégorie économique 11

1.2. Caractéristiques fonctionnelles de la propriété municipale 44

1.3. Les grandes orientations de la mise en œuvre de la propriété communale 57

Chapitre 2. Formation d'un système efficace de gestion foncière communale comme condition du développement d'une formation communale 67

2.1. Les principales raisons de la faible efficacité des propriétés municipales en Fédération de Russie 67

2.2. Formation d'un mécanisme de gestion efficace des biens communaux78.

2.3. Le système d'indicateurs pour évaluer l'efficacité de la gestion immobilière municipale 95

Chapitre 3. Moyens d'améliorer l'efficacité de la gestion immobilière municipale 107

3.1. Évaluation de l'efficacité de l'utilisation de la propriété municipale à Novossibirsk 107

3.2. Méthodologie alternative pour évaluer l'efficacité de la gestion immobilière municipale 122

3.3. Innovations dans le système de gestion immobilière communale 130

Conclusion 142

Liste des sources et de la littérature utilisées 148

Annexe 1. La structure des revenus de l'utilisation de la propriété municipale à Novossibirsk en 2008,% 167

Introduction au travail

Pertinence du sujet de recherche. La propriété municipale et, surtout, la propriété municipale, constituent la base socio-économique de l'autonomie locale. La rentabilité maximale du patrimoine immobilier de la commune à la disposition des collectivités locales permet de résoudre les tâches actuelles de développement socio-économique du territoire, de planifier les objectifs de développement économique de la commune à l'avenir. À cet égard, la gestion efficace du patrimoine municipal est une condition du développement socio-économique d'une municipalité et constitue l'une des tâches les plus importantes des collectivités locales.

Actuellement, le manque de ressources financières des municipalités, le retard des recettes budgétaires locales provenant des besoins croissants de la communauté locale déterminent la nécessité d'accroître l'efficacité de l'utilisation des biens municipaux, exprimée non seulement dans la rentabilité des biens municipaux et des terrains urbains , mais aussi dans l'activité fonctionnelle cible effective des entreprises et organisations unitaires municipales. ... Étant donné que l'efficacité de l'utilisation des biens communaux dépend du processus de gestion, les questions de méthodologie pour la gestion des biens communaux acquièrent une pertinence et une importance pratique particulières, notamment : la formation de fondements méthodologiques pour évaluer l'efficacité de la gestion des biens communaux, la détermination d'orientations pour accroître l'efficacité de son utilisation.

Le degré d'élaboration scientifique du problème. Les relations de propriété font l'objet de recherches dans de nombreux ouvrages scientifiques de scientifiques russes et étrangers. Les fondements théoriques de la gestion immobilière sont présentés dans les travaux de scientifiques nationaux : L.I. Abalkina, V.G. Alieva, E.F. Borisova, M.K. Vasyunina, A.I. Eremina, V.A. Kamenetsky, N.D. Kolesova, B.N. Korolev, V.I. Koshkina, Ya.A. Kronrod, V.V. Kruglova, V.I. Loskutov, vice-président Patrikeeva, alias Pokrytana, V.V. Radaeva, B.A. Raisberg, AL. Ryabchenko, A.V. Sidorovitch, A.D. Smirnov, N.E. Teitelman, N.A. Tsagolova, V.N. Cherkovets, V.P. Shkredova, V.M. Shupyro, V.N. Yagodkine, etc.

Une certaine contribution au développement de la théorie économique de la propriété a été apportée par des représentants de l'économie institutionnelle, parmi les scientifiques étrangers, il convient de noter les travaux suivants: R. Coase, A. Alchiyan, G. Demsetz, D. North, A. Honore , R. Posner, O. Williamson, S. Cheng, T. Eggertson; parmi les auteurs nationaux de l'œuvre : R.I. Kapelyushnikova, G.P. Litvintseva, A.G. Movsesyan, P.M. Noureeva, A.N. Oleinik, A.F. Radygin, A.E. Shastitko, S.G. Kirdina, O.E. Bessonova, T.V. Chechelova.

Le rôle de la propriété dans l'activité économique effective du système économique est étudié dans les travaux d'auteurs tels que LL. Weger, L.S. Grinkevitch, V.I. Joukov, V.M. Kulkov, N. L. Petrakov, ainsi que S. Commander, J. Nellis, M. Schafer, J. Earl, S. Estrin, S. Kilkeri, J. Nellis, M. Shirley.

Les travaux des économistes domestiques sont consacrés au développement scientifique des questions de gestion du développement des processus socio-économiques, de planification du développement socio-économique des territoires : L.I. Abalkina, A.G. Aganbegyan, A.G. Voronin, S.A. Glazieva, AL. Gaponenko, A.G. Granberg, P.M. Guseinova, D.S. Lvov, A.S. Novoselova, A.V. Pikulkina, B.A. Raizberg, O.V. Simagina, G.A. Fadeikina, A.N. Shevtsova, L.I. Jacobson et autres Dans la littérature économique occidentale, le développement du problème de la gestion étatique de l'économie a été réalisé par des économistes tels que F. Oiken, J. Sachs, P. Samuelson, J. Ogaglitz et autres.

Les problèmes de gestion des biens étatiques et municipaux sont mis en évidence dans les travaux d'A.Yu. Anuprienko, I.V. Efimchuk, AD. Ivanova et V.I. Koshkina, D.S. Lvov, Virginie. Maximova, A.A. Mikheeva, O.M. Tolkacheva, UN B. Savchenko, RA. Shamsutdinova et autres Les approches modernes de la gestion des biens de l'État et des municipalités sont présentées dans les travaux de R. Grover, E. Glor, MM. Soloviev.

Malgré la présence d'un grand nombre d'ouvrages consacrés aux problèmes de gestion foncière communale, les questions de méthodologie de gestion doivent être considérées comme insuffisamment développées. Dans la plupart des ouvrages, le problème de la gestion foncière communale se réduit au problème de l'utilisation efficace et n'est pas considéré de manière indépendante. Dû Avec De ce fait, les objectifs quantitatifs du système de gestion immobilière municipale dominent dans les études sur les objectifs qualitatifs et stratégiques de la gestion, ce qui détermine finalement l'absence d'une base méthodologique unifiée pour évaluer l'efficacité de la gestion immobilière municipale.

Le faible degré de connaissance du processus de réalisation des biens communaux ne permet pas d'étayer pleinement les propositions pour l'utilisation efficace des biens communaux, complique le choix des orientations pour l'amélioration du système de gestion. Dans ce cas, la mise en œuvre de la propriété municipale est comprise comme le processus d'obtention d'un résultat socio-économique des activités de gestion des autorités locales en relation avec les objets de l'ensemble immobilier.

Le but de l'étude estélaboration de dispositions théoriques et d'approches méthodologiques pour améliorer l'efficacité de la gestion foncière communale dans le cadre des objectifs stratégiques de développement de la commune.

Analyser les fondements théoriques et méthodologiques de la formation du système de relations de propriété et, sur leur base, proposer un système de principes méthodologiques pour l'étude de la propriété municipale, en tenant compte des objectifs stratégiques du développement de la municipalité.

Tenir compte des caractéristiques fonctionnelles de la propriété municipale.

Déterminer les principales raisons de la faible efficacité des propriétés municipales dans la Fédération de Russie.

Pour former un mécanisme de gestion efficace des biens municipaux, y compris les principes, les objectifs et les méthodes de gestion, axé sur le développement futur de la formation municipale.

Développer une base méthodologique pour évaluer l'efficacité de la gestion immobilière municipale.

Objet de recherche est une propriété municipale.

Sujet d'étude- les relations de gestion découlant du processus de réglementation et d'utilisation des biens communaux.

Domaine de recherche - modèles et problèmes de fonctionnement et de développement du secteur municipal de l'économie. Le contenu du mémoire correspond à la spécialité 08.00.05 - Economie et gestion de l'économie nationale (économie communale et gestion du développement local), item 8 « Méthodes et outils de gestion du patrimoine communal. Évaluation de l'efficacité d'utilisation des objets de la propriété municipale ». Passeports de la nomenclature des spécialités des travailleurs scientifiques (sciences économiques).

Base théorique et méthodologique de la recherche composé des principales dispositions de la théorie économique de la propriété, de la théorie des choix publics, des développements théoriques des chercheurs russes et étrangers dans le domaine de l'administration publique et municipale.

Le travail est basé sur la méthodologie d'une approche systématique utilisant la méthode d'interprétation économique des résultats obtenus. Dans la partie analytique, les méthodes d'analyse du système, de classification et de regroupements statistiques, d'analyse comparative et graphique, la méthode d'expertise ont été utilisées.

La base méthodologique de l'étude était les documents normatifs et méthodologiques des autorités étatiques et municipales sur la réglementation des relations foncières et immobilières au niveau de la Fédération de Russie et de la ville de Novossibirsk.

Base d'informations sur la recherche compilé des actes juridiques normatifs de la Fédération de Russie, des entités constitutives de la Fédération et des municipalités, des informations, des documents analytiques des autorités de l'État et de l'autonomie locale ; les données statistiques du Service fédéral des statistiques de l'État de la Fédération de Russie et de ses organes territoriaux, ainsi que des documents d'organismes statistiques d'États étrangers et d'organisations internationales ; matériaux analytiques d'organismes de recherche nationaux et étrangers.

Nouveauté scientifique L'étude consiste en l'élaboration de fondements méthodologiques de la gestion immobilière municipale et la formation d'un mécanisme pour augmenter l'efficacité de son utilisation. Les résultats les plus significatifs suivants de la recherche de la thèse, qui constituent la nouveauté scientifique du travail, sont soumis à la soutenance :

La notion de « propriété communale » a été clarifiée sur la base de l'utilisation d'un système de principes méthodologiques pour l'étude de la propriété, révélant le contenu économique de la propriété communale et le processus de sa mise en œuvre dans la stratégie de développement de la commune.

Sur la base de l'analyse des résultats économiques de l'utilisation des biens municipaux, des tendances modernes dans la formation du côté des recettes des budgets locaux ont été identifiées, indiquant la faible efficacité du fonctionnement des biens municipaux dans la Fédération de Russie.

Un mécanisme de gestion efficace du patrimoine municipal est proposé, incluant les principes, les buts, les méthodes et les critères de gestion efficace du domaine municipal du point de vue de sa participation à la mise en œuvre des objectifs stratégiques de développement de la municipalité.

Les fondements méthodologiques de l'évaluation de l'efficacité de la gestion foncière communale ont été développés : des indicateurs de mesure de l'efficacité d'utilisation du patrimoine communal ont été proposés, un système d'indicateurs d'évaluation de l'efficacité de la gestion foncière communale a été constitué, dont une particularité est le reflet de l'effet final de l'impact de la gestion.

Une approche méthodologique à la formation d'orientations pour accroître l'efficacité de la gestion foncière municipale dans une perspective d'assurer l'intégrité de l'impact sur le système de gestion est proposée.

Importance théorique et pratique de la recherche. Les dispositions théoriques et les conclusions de la recherche de thèse peuvent être utilisées dans l'étude plus approfondie des problèmes scientifiques et pratiques liés à la gestion des biens municipaux.

Les propositions d'évaluation de l'efficacité de la gestion des biens municipaux peuvent être utilisées dans les activités pratiques des gouvernements locaux lors de la planification d'indicateurs cibles pour l'utilisation des biens municipaux dans la stratégie de développement socio-économique d'une formation municipale, y compris pour comparer les résultats des activités de gestion et développer des mesures visant à accroître l'efficacité de la propriété municipale ...

Les matériaux de recherche peuvent être utilisés dans l'enseignement des disciplines économiques et de gestion tout en reflétant les principales tendances dans le développement des relations de propriété au niveau municipal.

Approbation des résultats de la recherche. Les principales dispositions et résultats de la recherche de thèse ont été utilisés dans l'enseignement des disciplines « Théorie économique », « Théorie économique de la propriété » (acte d'exploitation des résultats n°489/1 du 17.03.09) ; d'évaluer l'efficacité de la gestion immobilière dans un certain nombre de communes (attestation d'exploitation des résultats n°02-14 / 3097 du 15/06/2009, attestation d'exploitation des résultats n° 135 du 23/06/2009 ). À la demande du Département des relations foncières et immobilières de la mairie de la ville de Novossibirsk, une évaluation de l'efficacité de l'utilisation des propriétés municipales et des terres de la ville a été réalisée, des recommandations ont été élaborées pour améliorer le système de gestion

propriété municipale de la ville de Novossibirsk (acte sur l'exécution des résultats n° 31/134253 du 15.05.09).

Les résultats de la recherche ont été présentés par l'auteur lors de conférences scientifiques et scientifiques et pratiques panrusses et internationales : Université d'État de Kemerovo « Gestion anti-crise : aspects de la production et du territoire » en 2009, Académie de la fonction publique de l'Oural « Planification stratégique du développement des municipalités dans le contexte de la réforme du gouvernement local" en 2008, l'Institut d'économie et d'organisation de la production industrielle de la SB RAS "Développement socio-économique de la Russie: idées de jeunes scientifiques" en 2008, l'Académie sibérienne du service public " Administration de l'État et des municipalités en Sibérie : État et perspectives" en 2007.

Publications de recherche. Sur le thème de la recherche, 9 articles scientifiques d'un volume total de 2,9 m². (personnellement par l'auteur - 2,9), y compris dans les publications incluses dans la liste des recommandés par la Commission supérieure d'attestation de Russie pour la publication des principaux résultats de la recherche scientifique, 2 ouvrages avec un volume de 0,75 pages imprimées; de plus, un travail pédagogique et méthodique avec un volume de 5,57 m². (personnellement par l'auteur -4.3).

Logique et structure de la recherche. La thèse de recherche se compose d'une introduction, de trois chapitres et d'une conclusion, d'une liste de sources utilisées, d'applications.

La structure de la thèse est la suivante :

introduction

Les grandes orientations de la mise en œuvre de la propriété communale

Le processus moderne de mise en œuvre de la propriété municipale se déroule conformément aux exigences déterminées par les principes théoriques et méthodologiques de l'étude du système général des relations de propriété.

La propriété constructive de la propriété, fondée sur un système de modes d'attribution des valeurs, le principe de la diversité des formes de propriété est déterminé par les critères économiques traditionnels de mise en œuvre de la propriété communale. La rentabilité, la consommation finale de biens, la reproduction élargie de la forme sociale d'attribution de valeurs et d'autres indicateurs du fonctionnement du secteur municipal de l'économie sont largement représentés dans la littérature scientifique en tant qu'indicateurs économiques de la mise en œuvre de la propriété municipale. Le principe de l'unité de l'économique et du social dans l'étude du système des relations de propriété, le principe du rôle prépondérant de la propriété du capital humain, apparu à la suite du développement du concept de réalisation du potentiel humain, complètent le système de critères pour la mise en œuvre de la propriété communale avec des indicateurs de la qualité du développement socio-économique de la commune.

Dans le même temps, le rôle croissant de l'homme dans les processus de reproduction, le renforcement du rôle des facteurs sociaux du développement économique, la compréhension croissante du rôle de la structure institutionnelle pour assurer une croissance économique stable de l'économie municipale, du point de vue de l'auteur de vue, déterminer de nouvelles perspectives de recherche et d'évaluation du processus de mise en œuvre de la propriété municipale, directement liés à la reproduction élargie et à la mise en œuvre du capital institutionnel.

Dans cette étude, le capital institutionnel est compris comme une forme sociale de mise en œuvre des institutions, dont l'application créative assure une réduction des coûts de transaction et une augmentation de l'efficacité de l'activité économique des sujets des relations marchandes37.

Compte tenu de l'interprétation néo-institutionnelle des institutions en tant que normes de comportement économique, des règles formelles et informelles de l'activité économique, des traditions, des stéréotypes culturels, l'institutionnalisation de la forme publique d'attribution des valeurs (privée, étatique, municipale) peut être considérée comme un résultat généralisant du développement du système d'institutions individuelles, d'organisation, de municipalité, d'État.

Ainsi, le processus de formation et de mise en œuvre économique de la propriété municipale est associé à un passage progressif à travers les niveaux structurels de propriété (voir Fig. 1.2). Chaque niveau structurel de propriété se caractérise par l'influence de certaines institutions de l'individu, de l'organisation, de l'État, reflétant l'état institutionnalisé de leur capital économique, humain, social, culturel. Le résultat du développement de ce système d'institutions est l'institutionnalisation de telle ou telle forme de propriété.

Le système d'institutions considéré a toujours une certaine rentabilité. Si les normes et règles des interactions correspondantes fournissent l'efficacité requise d'appropriation des biens privés, alors il y a une rentabilité positive de l'utilisation du système des institutions ; dans le cas contraire, le rendement est négatif. Le système d'institutions qui fournit un flux de revenus (positif ou négatif) est un capital institutionnel qui peut influencer la nature de la mise en œuvre de la propriété municipale.

En conséquence, la formation et la reproduction élargie du capital institutionnel, la possibilité d'utiliser des institutions efficaces dans des transactions réelles est une base scientifique et pratique pour organiser des activités afin de créer des institutions appropriées au niveau d'un individu, d'une organisation et d'une économie municipale. L'activité entrepreneuriale dans le domaine de la production d'institutions, d'arrangements institutionnels, d'instruments est un phénomène nouveau dans le cadre d'activités innovantes d'agents économiques de tous niveaux, luttant pour la rentabilité de leurs organisations et la rentabilité de l'utilisation de ressources appropriées.

L'entrepreneuriat institutionnel peut être défini comme une activité délibérée et délibérée d'agents économiques pour la production et la mise en œuvre d'institutions juridiques dans le système de transactions réelles, dont le fonctionnement assure la réduction des coûts de transaction, contribue à l'allocation la plus efficace des ressources grâce à la distribution des droits et des droits de propriété, et forme un développement à orientation sociale de l'économie de marché. L'objet de l'entrepreneuriat institutionnel au niveau de la commune peut être le capital institutionnel de la commune.

Dans la structure du capital institutionnel de la municipalité, on peut distinguer le capital institutionnel local, qui se compose du capital institutionnel de l'individu, des organisations et du capital institutionnel de la communauté locale, représenté par le système d'actes législatifs locaux et d'autres instruments institutionnels normatifs et non normatifs (figure 1.5).

Les producteurs de capital institutionnel local font eux-mêmes l'objet de relations d'appropriation privée. Une personnalité concrète avec son « travail interne » crée et s'approprie non seulement le capital économique, humain, social, culturel, mais aussi tous leurs états institutionnalisés : institutions formelles et informelles de l'individu. Les institutions formelles de la personnalité comprennent : le statut de la main-d'œuvre, les certificats, les grades, les licences, le statut social, l'appartenance à un groupe, les listes d'adresses et de numéros de téléphone des « bonnes personnes », etc., aux institutions informelles - cibles, divers types de travail et tâches créatives, orientation vers des exemples positifs de l'activité de quelqu'un, hiérarchie des subordonnés, etc. Le système d'institutions individuelles est capable de réguler son activité de travail, réalisant ou non les intérêts de l'appropriation privée.

Le capital institutionnel d'une organisation se compose d'institutions constructives formelles et informelles. Les institutions formelles d'une organisation sont entièrement déterminées par la qualité du capital intellectuel de leur principal producteur-propriétaire, dans certains cas, le gestionnaire. Les institutions économiques informelles sont créées par tous les membres de l'organisation, elles incluent les traditions intra-entreprise, les règles « non écrites » de comportement des entreprises, les méthodes de communication entre le personnel et les propriétaires, les formes sociales de résolution des conflits intra-entreprise, etc. La valeur du capital institutionnel informel réside dans la formation d'un "esprit d'entreprise" créatif favorable, augmentant la valeur des membres les plus créatifs de l'organisation, développe un sens des responsabilités pour la cause commune.

Formation d'un mécanisme de gestion efficace des biens communaux

Aujourd'hui, dans les (très peu nombreux) concepts existants de gestion foncière communale des communes, les objectifs visent à accroître l'efficacité de l'utilisation du foncier communal, directement liée aux formes économiques de mise en œuvre de la propriété communale (revenus commerciaux de l'immobilier urbain terrains et parcelles). En pratique, cela conduit à l'absence de mécanismes de reproduction dans le système de gestion foncière municipale. Résolvant le problème de l'augmentation de l'efficacité de l'utilisation des biens municipaux, les autorités locales ne surveillent pas les biens municipaux par rapport à la présence (absence) et au volume de biens perdus, les rendant inutilisables, diminuant les performances en raison d'un mauvais fonctionnement, investissements dans des réparations majeures ou des investissements dans des objets spécifiques de la propriété municipale, etc. Il n'existe pas non plus d'instruments institutionnels correspondants pour la reproduction de la propriété municipale. 2. Absence de critères généralement acceptés pour l'efficacité de la gestion des biens municipaux. Les critères sont une sorte de caractéristiques distinctives sur la base desquelles une évaluation, une définition ou une classification de quelque chose est effectuée, dans notre cas - l'efficacité de la gestion immobilière municipale. Les critères de performance, ainsi que les objectifs, principes et modes de gestion, caractérisent le dispositif de gestion foncière communale en termes d'efficacité. Sur la base de ces critères, la composition de la propriété communale nécessaire au fonctionnement des organes d'autonomie locale peut être établie, ainsi qu'une liste des biens susceptibles d'aliénation de la propriété communale peut être déterminée. Absence d'un système d'évaluation de l'efficacité de la gestion immobilière municipale, y compris le suivi des performances.

L'évaluation de l'efficacité de la gestion est l'une des tâches les plus importantes de la gestion immobilière municipale : mesurer l'efficacité permet d'analyser l'efficacité des méthodes de gestion appliquées, d'identifier leurs lacunes et d'identifier les moyens possibles d'améliorer l'efficacité de la gestion immobilière municipale.

Ainsi, le problème de la faible efficacité de la propriété municipale dans la Fédération de Russie est déterminé par un certain nombre de lacunes du système de gestion immobilière de la municipalité, ce qui amène l'attention de la recherche de l'auteur à développer des éléments clés pour améliorer le système de gestion immobilière municipale, identifier les moyens d'améliorer son efficacité, qui peuvent être déterminés sur la base de conclusions analytiques, et l'évaluation pratique du système de gestion immobilière municipale sur l'exemple de Novossibirsk.

Une gestion efficace est un élément nécessaire du processus de mise en œuvre socio-économique de la propriété municipale. Considérant la mise en œuvre de la propriété municipale comme une certaine efficacité des activités des autorités locales dans la réalisation des intérêts sociaux et économiques de la communauté locale, une gestion efficace peut être définie comme un moyen d'atteindre les objectifs fixés, indiquant dans quelle mesure la direction correcte et précise de activités des autorités locales est d'atteindre le résultat souhaité. Une gouvernance efficace est en fin de compte déterminée par l'utilisation efficace et la gestion efficace des biens municipaux.

En séparant ces concepts, il devient évident que l'on peut obtenir un résultat de l'utilisation des actifs immobiliers de la commune, mais aller dans la mauvaise direction : utiliser efficacement les biens communaux et avoir à l'avenir le résultat souhaité, ou, à l'inverse, utiliser les biens communaux la propriété est inefficace et obtient le résultat temporaire, mais souhaité. Par conséquent, dans le cadre de la mise en œuvre socio-économique de la propriété municipale, les autorités locales doivent déterminer la finalité des activités menées, indiquer la référence correcte pour le développement socio-économique du territoire, puis essayer d'atteindre l'ensemble objectifs stratégiques avec le minimum de moyens possibles ; en d'autres termes, atteindre le résultat souhaité du développement socio-économique du territoire par une gestion efficace du patrimoine municipal. Le choix du résultat final de la gestion foncière communale et l'efficacité de son utilisation sont à leur tour déterminés par le système de gestion foncière communale.

Basé sur la théorie de l'analyse des systèmes, le système de gestion immobilière municipale peut être considéré du point de vue d'un système économique probabiliste complexe ouvert. Dans ce cas, le système de gestion foncière communale est un système de relations organisationnelles et économiques nées entre les pouvoirs exécutifs et la population de la formation communale concernant la reproduction, l'utilisation et la transformation des objets de l'ensemble immobilier afin de répondre aux besoins sociaux collectifs. besoins et intérêts économiques de la communauté locale. Le système municipal de gestion immobilière, en plus des sujets et objets de gestion qui constituent la base de tout système socio-économique, comprend les éléments suivants (sous-systèmes) : 1) un mécanisme de gestion, qui repose sur les principes, les objectifs et les méthodes de gestion; 2) sous-système de contrôle - statique (contrôles) et dynamique (processus de contrôle); 3) les sous-systèmes de support sont la comptabilité, l'évaluation, la dotation en personnel, le contrôle des performances, etc. Les sous-systèmes de support sont conçus pour créer les conditions nécessaires au fonctionnement des principaux sous-systèmes au cours de la mise en œuvre de tous les paramètres cibles. Le mécanisme de gestion est un élément important du système de gestion des biens municipaux. C'est le mécanisme de gestion foncière communale qui caractérise le fonctionnement du système de gestion du point de vue de l'efficacité. Les principes, objectifs et modes de gestion qui la sous-tendent déterminent le résultat final de la gestion foncière municipale. Pour le bon fonctionnement du système de gestion foncière communale, l'auteur propose d'utiliser un système de principes de gestion généraux et spécifiques. Il est à noter qu'un tel découpage des principes de gestion a déjà été proposé dans les travaux d'I.V. Son, uniquement en ce qui concerne les biens immobiliers de l'État et des municipalités de la région. À cet égard, l'auteur de cette étude de recherche juge opportun de concrétiser les principes spécifiques d'une gestion efficace du patrimoine municipal sous l'angle de sa participation à la mise en œuvre des objectifs stratégiques de développement de la formation municipale.

Le système d'indicateurs pour évaluer l'efficacité de la gestion foncière municipale

Ainsi, le principe de diversité des formes de propriété est mis en œuvre dans le système fiscal, la formation de paiements non fiscaux sous forme d'égalité de toutes les formes et types de propriété devant le budget de la commune. Ce principe implique le respect par les collectivités locales de « règles du jeu » égales dans la gestion de toutes les formes de propriété.

Le principe de l'approche objet de la gestion des biens communaux est associé à la nécessité d'une approche individuelle de chaque objet ou groupe d'objets homogènes de propriété de la formation communale lors de la prise de décisions de gestion.

Le principe de la meilleure utilisation des objets du domaine communal est associé au choix des décisions de gestion et sous-tend l'évaluation des objets du domaine communal. Le respect de ce principe est la condition principale de l'efficacité de la gestion foncière communale. Conformément aux normes internationales et russes en matière d'évaluation immobilière, la meilleure utilisation d'un objet est considérée, qui, étant juridiquement compétente, techniquement et technologiquement réalisable, ainsi que financièrement réalisable, fournit la valeur actuelle la plus élevée de la propriété. Cependant, en ce qui concerne les objets à finalité sociale et administrative, le principe de meilleure utilisation devrait être appliqué avec quelques précisions liées principalement à leur finalité fonctionnelle.

Le principe de la meilleure utilisation dans la gestion des objets d'importance sociale réside dans la nécessité, d'une part, de réguler quantitativement les objets conformément aux normes établies pour le volume de services fournis, d'autre part, de réguler le processus de leur reproduction afin d'améliorer la qualité des services fournis.

Le principe de rentabilité est déterminé par la propriété signifiante du bien et implique le paiement de l'usage du domaine communal comme condition nécessaire d'accès aux équipements pour toutes les catégories d'usagers, ainsi qu'un outil de régulation des options d'usage du domaine communal.

Le principe d'opportunité fonctionnelle réside dans la nécessité de libérer les organes directeurs de fonctions spécifiques et de les déléguer à des acteurs professionnels du marché. Ces fonctions comprennent : l'expertise immobilière, l'inventaire technique, etc. Les autorités locales devraient concentrer leur attention sur la résolution des problèmes de gestion stratégique et tactique.

Le principe d'orientation sociale est dû au processus de mise en œuvre socio-économique de la propriété municipale, qui détermine le système d'objectifs à la fois économiques et sociaux. A cet égard, la gestion du patrimoine communal intègre l'impact sur les processus sociaux qui dépendent des rapports de propriété, tels que : - la formation de la classe moyenne ; - l'implication de la population dans les processus de gestion ; - le soutien aux petites entreprises ; - le maintien d'un niveau d'emploi acceptable ; - assurer la stabilité sociale ; - entrepreneuriat institutionnel, etc. Une attention particulière, de notre point de vue, doit être portée au principe de l'effectivité du développement social de la commune. Ce principe repose sur la nécessité d'utiliser la propriété communale conformément aux objectifs de développement social effectif du territoire et présuppose un équilibre des fonctions économiques et sociales de la propriété communale. En d'autres termes, le principe proposé de l'effectivité du développement social d'une commune vise à aplanir le caractère contradictoire du fonctionnement du patrimoine communal, ce qui permet de réaliser pleinement le potentiel global de ressources de la commune, d'assurer la dynamique de reproduction sociale. Le respect des principes généraux et particuliers de gestion est une condition essentielle au bon choix des objectifs et des modalités de gestion du patrimoine communal. La méthodologie de la gestion foncière communale repose sur des modes de gestion organisationnels et juridiques et organisationnels et économiques. Les méthodes organisationnelles et juridiques sont l'impact direct des entités de gestion sur les relations de propriété sous la forme d'instructions administratives directes et de règles régissant le transfert des droits de propriété, l'élaboration de procédures standard et de techniques de gestion. Les principaux problèmes résolus au niveau municipal à l'aide de méthodes de gestion organisationnelle et juridique sont les méthodes et la procédure de cession de la propriété, la privatisation, l'enregistrement de la propriété de la propriété municipale et les transactions avec celle-ci, le développement de concepts et de programmes pour la socio- développement économique du territoire, reproduction de la propriété, soutien au niveau municipal, activité d'investissement des entrepreneurs, formation du budget de la ville, etc.

Cependant, l'utilisation des biens communaux à des fins économiques ne devrait pas être réglementée uniquement par des méthodes organisationnelles et juridiques. Dans le cadre du respect des normes et règles généralement contraignantes, les propriétaires et utilisateurs des biens communaux devraient avoir le droit de choisir leurs actions. Par conséquent, les méthodes de gestion organisationnelle et juridique ne peuvent être efficaces qu'en interaction et en relation avec les méthodes économiques.

Méthodologie alternative pour évaluer l'efficacité de la gestion immobilière municipale

L'analyse de l'auteur du problème de la faible efficacité du fonctionnement de la propriété communale a montré la nécessité d'améliorer le système de gestion immobilière communale. Cependant, l'élaboration et la mise en œuvre de mesures visant à améliorer l'efficacité de la gestion foncière municipale ne peuvent se faire sans une évaluation actuelle de l'efficacité de l'utilisation de la propriété municipale.

L'évaluation de l'efficacité de l'utilisation des biens municipaux a été réalisée par l'auteur sur l'exemple des objets du complexe immobilier de la ville de Novossibirsk.

La structure du complexe immobilier de Novossibirsk, ainsi que la composition du territoire urbain peuvent être jugées sur la base des données présentées dans les tableaux 3.1 et 3.2. La structure sectorielle des objets immobiliers communaux est présentée dans le tableau 3.3.

Comme le montrent les données, la structure du patrimoine municipal de la ville pour la période actuelle est dynamique. À la suite des activités du Département des relations foncières et immobilières de la mairie de Novossibirsk (ci-après dénommé le Département) en 2008, il y a une augmentation générale de la propriété municipale de plus de 50 000 mètres carrés. m.

Les principales orientations de l'activité du département en 2008 ont été : - la détermination de la composition du patrimoine communal nécessaire au fonctionnement des collectivités territoriales, la réalisation des travaux de cession et de remembrement immobilier ; - détermination de la liste des biens faisant l'objet d'une aliénation des biens communaux, y compris conformément aux prescriptions de la loi fédérale du 22 juillet 2008 n° 159-FZ, réalisant des travaux de privatisation des biens et de transfert à la propriété de l'État ; - Réaliser un inventaire technique des objets immobiliers ; - la légalisation de la reconstruction non autorisée révélée d'objets aux frais du budget de la ville avec l'enregistrement ultérieur du droit de propriété municipale; - l'amélioration de la structure et le développement du secteur municipal de l'économie ; - fournir des revenus au budget de la ville en augmentant l'efficacité de l'utilisation des propriétés municipales et des terres de la ville. En classant la structure et la composition présentées du complexe immobilier de la ville de Novossibirsk conformément aux objectifs du système municipal de gestion des biens et sur la base des propositions de l'auteur formulées dans le deuxième chapitre, deux groupes conditionnels peuvent être distingués : à usage fonctionnel et commercial propriété (voir Fig. 2.7). La propriété fonctionnelle est la propriété attribuée aux entreprises et institutions municipales sur la base du droit de gestion économique et de gestion opérationnelle, la propriété dite de production (propre) nécessaire à la mise en œuvre des fonctions et tâches des organes autonomes, y compris la propriété visée des institutions et organismes municipaux les a cédés à titre gratuit (annexe 5). La propriété commerciale est la propriété du trésor municipal qui peut générer des revenus pour le budget local. Le trésor municipal conformément à la décision du conseil municipal de Novossibirsk n° 1092 du 26 novembre 2008 est le budget de la ville et les autres biens municipaux non attribués aux entreprises unitaires municipales et aux institutions municipales sur la base de la gestion économique ou de la gestion opérationnelle. La propriété du trésor municipal peut être privatisée, transférée à la gestion économique, à la gestion opérationnelle, à la location, à l'utilisation gratuite, au gage, échangée contre d'autres biens, aliénée en propriété fédérale ou en propriété d'une entité constitutive de la Fédération de Russie, transférée à la gestion fiduciaire , en vertu d'un accord de concession de la manière prescrite par la législation en vigueur et les actes juridiques municipaux de la ville de Novossibirsk. L'analyse de la structure du complexe immobilier montre que 75 % de toutes les propriétés municipales sont des propriétés à usage fonctionnel (voir les tableaux 3.1, 3.3), les 25 % restants appartiennent au trésor municipal ou à des propriétés commerciales.

Dans le cadre de la mise en œuvre des exigences de la loi fédérale du 06.10.2003. N°131-FZ, ainsi que la loi fédérale du 22.07.2008 N°159-FZ, c'est la propriété de la trésorerie communale en termes quantitatifs qui est dynamique et sujette à réduction. Ainsi, en 2008, 9 objets de la propriété municipale ont été privatisés, d'une superficie totale de 33,1 mille mètres carrés. (voir tableau 3.1). Ceci a conduit à une modification du fonds locatif qui s'élevait à fin 2008 à 713 500 m². m. En général, la tendance à réduire le fonds de location est retracée en 2009, au 01.08.2009, le fonds de location est de 664,4 mille mètres carrés. m. (Annexe 3.6).

La superficie totale de la propriété municipale en 2008 était de 4 641,9 mille mètres carrés. m, y compris: utilisation gratuite - 196,7 milliers de mètres carrés, besoins de production (propres) - 3 731,7 milliers de mètres carrés.

Anichkova A.A. 2011

moyens d'améliorer l'efficacité de la gestion immobilière municipale

AA Anitchkova,

étudiant de troisième cycle de l'Université d'État bachkir (Ufa)

[email protégé]

L'article examine les fondements financiers et économiques de l'autonomie locale et les approches pour déterminer l'efficacité de l'utilisation des biens municipaux, propose des méthodes pour améliorer l'efficacité de la gestion des biens municipaux.

Mots clés : propriété municipale, gestion foncière municipale, gouvernement local, ressources financières.

UDC 351/354 BBK 67.401

Le gouvernement local est l'une des institutions les plus importantes de la société moderne. Il est conçu pour résoudre et réglementer diverses questions économiques, sociales, politiques, environnementales et autres qui se posent au niveau local. La réalité et l'efficacité de l'autonomie locale sont déterminées, en premier lieu, par les ressources matérielles et financières dont disposent les communes et qui constituent dans leur ensemble les fondements financiers et économiques de l'autonomie locale.

La base économique de l'autonomie locale d'une formation municipale est constituée par la propriété municipale, les fonds provenant des budgets locaux, ainsi que les droits de propriété des municipalités (article 49 de la loi fédérale n° 131).

Mais, malgré une telle liste de ressources, la plupart des communes sont subventionnées. Dans la structure des aides financières du budget local, ce ne sont pas des subventions dont les orientations, dont les dépenses sont déterminées par les communes elles-mêmes, prennent de plus en plus d'importance, mais des subventions, c'est-à-dire des subventions. partager la participation d'un niveau supérieur du système budgétaire aux dépenses que l'entité constitutive de la Fédération juge nécessaires.

Dans de telles conditions, bien entendu, les municipalités perdent leur liberté et leur viabilité économiques, ce qui à son tour réduit l'efficacité de l'autonomie locale. Les municipalités sont contraintes de prendre toutes les mesures nécessaires pour changer la situation actuelle. Ainsi, la propriété communale sert de base aux activités de la commune et d'outil de gestion de la solvabilité et de la stabilité financière de la région.

En analysant ce problème, il existe plusieurs approches pour déterminer l'efficacité de l'utilisation de la propriété.

Premièrement, en termes de montant des revenus perçus. Un tel indicateur peut être la part des recettes budgétaires provenant de l'utilisation économique de la propriété (en tenant compte des revenus de la fiscalité foncière ; hors revenus de la fiscalité foncière).

Deuxièmement, du point de vue de l'intérêt public. Uniquement des indicateurs qualitatifs (par exemple, une diminution de la délinquance infantile grâce à la construction d'un réseau de clubs d'enfants).

Troisièmement, du point de vue des économies budgétaires (il était largement utilisé dans la Russie pré-révolutionnaire). Par exemple, la construction de bâtiments administratifs permet de libérer le parc de logements occupé par diverses institutions (SES, service logement, bureaux des passeports, etc.) et de le transférer aux résidents, ainsi que de réduire les versements aux secteur privé pour l'espace loué.

En ce qui concerne les objets de la propriété municipale, le degré d'opportunité doit être évalué, et non le degré d'efficacité

efficacité d'utilisation. Si nous parlons de gestion efficace, le degré d'efficacité doit être évalué par le niveau de satisfaction de toutes les parties intéressées à résoudre certains problèmes. Il n'est pas possible d'évaluer l'efficacité de la gestion uniquement par des indicateurs quantitatifs, car la gestion des finances et des biens communaux est un domaine d'activité spécifique, dans lequel ce n'est souvent pas le nombre de problèmes résolus qui importe, mais la qualité de leur Solution.

Lors de l'évaluation de l'efficacité de la gestion financière et immobilière, il faut partir des buts et objectifs des gouvernements locaux. Puisque l'objectif principal des activités des collectivités locales est de satisfaire les intérêts collectifs de la population vivant sur le territoire de la commune et d'assurer ses besoins vitaux de base dans les domaines attribués à la compétence des communes, on ne peut pas directement utiliser les évaluations habituelles du marché (rentabilité, rentabilité, etc.). Dans ce cas, il faut tout d'abord répondre aux questions de savoir dans quelle mesure la qualité de vie de la population a augmenté grâce à la gestion, avec quelle dynamique la commune se développe. Par conséquent, différentes approches sont nécessaires pour évaluer l'efficacité de la gestion des parties recettes et dépenses du budget local, divers objets de la propriété municipale. L'augmentation de la part des recettes du budget local, qui n'est pas associée aux décisions des autorités de l'État en termes de transfert de sources de recettes supplémentaires ou d'augmentation du pourcentage de déductions, peut être estimée en termes absolus. L'efficacité de l'utilisation des fonds budgétaires (gestion des coûts) peut être évaluée en augmentant (diminuant) l'indicateur de la qualité de vie de la population à coûts égaux.

Lors de l'évaluation de l'efficacité de la gestion immobilière municipale, il est nécessaire de séparer les objets immobiliers nécessaires à la résolution des problèmes sociaux et les objets immobiliers utilisés pour générer des revenus supplémentaires du budget local.

Il est possible de réaliser cette analyse sous trois aspects, à l'aide desquels s'apprécie l'efficacité de l'utilisation du patrimoine communal : le foncier, l'urbanisme et la protection de l'environnement.

Du point de vue du premier aspect, l'efficacité s'exprime par le montant maximum des paiements fonciers collectés, du point de vue du second, en créant des conditions spatiales pour le développement de la base matérielle du complexe diversifié de la ville ; du point de vue du troisième - la préservation maximale des paysages naturels précieux et la fourniture d'un équilibre écologique, ce qui, en dernière analyse, a un effet positif sur la santé de la population.

Sur la base de l'évaluation de l'efficacité de l'utilisation des biens communaux, il est possible de planifier les options d'utilisation des objets immobiliers (vente, location, transfert en gestion, nantissement, apport au capital social de la société nouvellement créée ).

La base générale de la planification de l'une des activités énumérées est de déterminer le véritable

la valeur marchande de la propriété. Le critère principal de sélection d'une option est le revenu maximal de la mise en œuvre de l'une ou l'autre option d'utilisation de l'objet de la propriété municipale.

Par conséquent, l'une des tâches les plus importantes de la municipalité est d'augmenter l'efficacité de la gestion immobilière municipale en tant que processus continu d'auto-analyse, qui devrait être présent dans les organisations de gestion concernées.

L'une des méthodes permettant d'améliorer l'efficacité de la gestion immobilière municipale consiste à organiser des concours pour les postes de chefs d'entreprises et d'institutions municipales, à améliorer les qualifications du personnel de gestion, à contrôler strictement leur travail et à évaluer leurs performances sur la base des résultats des travaux des complexes qu'ils gèrent.

Le second est un contrôle strict du tableau des effectifs des entreprises, qui doit correspondre exactement au volume de services qu'elles fournissent ou de travail effectué.

La troisième méthode consiste à louer des objets de la propriété municipale sur une base concurrentielle, à organiser des enchères afin que les projets et les investisseurs les plus rentables aient un avantage.

La principale exigence pour la vente ou la location d'un immeuble par la collectivité locale est que ces procédures doivent être conformes aux conditions du marché (enchères, concurrence, ainsi que l'exigence de sécuriser le prix de vente du marché, le loyer). Le droit de vendre, de louer les immeubles de la collectivité locale correspond à son droit d'acquérir d'anciens bâtiments industriels (en propriété privée). L'objectif de cette dernière opération est d'encourager leur nouvel usage après rénovation en offrant une remise à l'acquéreur ou au locataire pour couvrir la différence entre le coût post-rénovation habituellement plus élevé et le prix du marché.

De plus, dans certaines zones de la commune qui nécessitent l'encouragement de la création ou de l'expansion d'activités économiques sur les sujets de l'administration locale (par exemple, dans le domaine de l'aménagement paysager), les collectivités locales peuvent accorder des remises sur le prix du marché de la vente ou la location de biens immobiliers, par exemple, jusqu'à concurrence de 25 % du prix de vente ou de location des immeubles.

Une autre méthode pour améliorer l'efficacité de la gestion foncière communale peut être la mise en place d'une procédure de prise de décisions managériales en cas de non-exécution du programme (plan, business plan). "... En particulier, lors de la justification de l'impossibilité d'atteindre l'objectif, de la mise en œuvre des programmes, des décisions peuvent être prises sur la réorganisation, la liquidation d'une entreprise, d'une institution, sur la privatisation de la propriété municipale", etc.

On peut non seulement être d'accord avec ces mesures en tant qu'approche correcte pour rectifier la situation actuelle, mais en plus d'elles, un acte juridique réglementaire devrait être adopté au niveau local, selon lequel une clause obligatoire de l'accord (contrat) avec le chef d'entreprise sera la norme, établissant le droit du propriétaire de la propriété municipale transférée de libérer ce directeur de son poste en

si les performances de l'organisation ne répondent pas à certaines exigences.

Cependant, l'éventail des méthodes permettant d'améliorer l'efficacité de la gestion immobilière et financière est plutôt limité. Le principal problème réside dans la préparation et les qualifications du personnel de gestion, ainsi que dans leur intérêt pour les résultats de leurs activités.

Ainsi, dans un certain laps de temps, il deviendrait possible de remplacer progressivement et complètement les chefs d'entreprise en activité aujourd'hui par de "nouveaux" avec qui de nouveaux contrats seraient conclus. Avec certains (peut-être la majorité) - au vu de l'expérience accumulée par ces salariés - il suffit de renégocier les contrats sans changer personnellement de manager.

Afin d'améliorer l'efficacité de la gestion immobilière municipale, l'expérience étrangère peut être utilisée. Les approches de ce problème en République fédérale d'Allemagne sont intéressantes. Le système de gouvernement local de ce pays est construit conformément à la division administrative-territoriale, qui est similaire dans la plupart des pays. Les communautés sont intégrées dans le système général du pouvoir de l'État. Ils exercent leur pouvoir dans le cadre de l'État et selon ses pouvoirs. En même temps, il y a les compétences des collectivités, qui dépendent directement des instructions des organes supérieurs de l'État. Dans ces cas, les communautés exercent des fonctions administratives en leur nom. Dans le domaine des pouvoirs délégués, l'État peut intervenir dans les actions de la communauté. Il est indicatif que "... en Allemagne, les propres cas obligatoires et délégués représentent 80 à 90 pour cent du volume total des cas effectués par les autorités locales".

La tendance commune à la plupart des pays du monde moderne est de réduire les affaires communales réelles et d'étendre les affaires obligatoires et déléguées. Cette situation reflète l'intégration croissante des organes locaux dans le dispositif étatique, leur adaptation à la résolution, en premier lieu, des tâches d'importance nationale. La combinaison du gouvernement local direct et du gouvernement local, la construction d'une certaine pyramide hiérarchique est la caractéristique principale du système continental de gouvernement local.

Dans ce cas, il faut parler de la réforme des relations entre l'État et les collectivités locales, à savoir la nécessité de revoir la répartition des questions de gestion (respectivement des objets immobiliers) des communes et des collectivités publiques, en tenant compte de l'avis des chaque formation municipale, afin d'utiliser plus efficacement les biens municipaux.

Ainsi, les problèmes liés à l'efficacité de la gestion foncière communale sont principalement dus à l'imperfection de la législation, qui vise à créer les conditions du fonctionnement normal de tous les acteurs des relations juridiques, y compris dans les domaines économique et social. C'est ici que le système de gestion foncière municipale est mis en œuvre dans une entité municipale unique. L'orientation sociale de la propriété municipale est particulièrement importante. Le problème de l'encombrement et de la vétusté d'un grand nombre d'objets immobiliers communaux est également évident.

Littérature

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3. Levi A.V. Gestion efficace du patrimoine communal // Economie et Gestion Régionales. - 2005. -

4. Grichchenko VO Analyse et diagnostic des activités financières et économiques de l'entreprise. - M., 2004.

5. Loukachouk I.I. La loi internationale. Une partie commune. - M., 2008.

Chafikov Vilnar Venirovitch, célibataire, étudiant
Université agraire d'État bachkir

PROPRIÉTÉ MUNICIPALE
PROPRIÉTÉ MUNICIPALE

Cet article traite des problèmes de la propriété municipale et de son amélioration.

Réglementation étatique des activités anti-corruption
Expérience étrangère de l'éducation physique des jeunes étudiants

La propriété communale est un élément déterminant de l'assise financière et économique de l'autonomie locale et l'un des principaux leviers de mise en œuvre de la politique socio-économique locale. La propriété municipale est conçue pour assurer les intérêts d'un grand nombre de personnes : les personnes vivant sur le territoire d'un établissement urbain ou rural ou d'une autre formation municipale. Il couvre l'utilisation et l'élimination habiles de :

fonds monétaires appartenant à la municipalité;
entreprises et organisations municipales;
bâtiments et structures à des fins de production et de non-production ;
parc de logements municipaux et locaux non résidentiels;
également d'autres biens meubles et immeubles.

La caractéristique la plus importante de la propriété municipale, en tant que phénomène économique, doit être considérée comme son objectif fonctionnel et sa fonctionnalité. Le contenu de la propriété municipale se manifeste dans ses diverses et nombreuses fonctions.

Aujourd'hui, de nombreux problèmes surviennent dans la formation de la propriété municipale et sa gestion, tels qu'une réglementation juridique insuffisante des relations de propriété et une gestion inefficace de la propriété municipale.

Le mécanisme économique de la gestion foncière communale est un ensemble d'actes législatifs, réglementaires, administratifs et d'actions économiques des collectivités, unis par une même politique et visant le développement équilibré de la vie de la commune.

Les principales orientations pour accroître l'efficacité de la gestion immobilière municipale sont proposées :

l'amélioration de l'appui institutionnel aux activités des entreprises du secteur public, le recours à une gestion stratégique et programmatique ;
procéder à un inventaire complet des objets de la propriété communale, en inscrivant à son bilan les objets de la propriété communale sans propriétaire ;
formation et élargissement de la portée du partenariat public-privé dans la sphère économique et sociale de la région.

En résumé, je voudrais dire que la propriété municipale occupe une place importante dans la base économique de l'autonomie locale. Le principal sujet de propriété, d'utilisation et de disposition des biens municipaux est la communauté locale. Les collectivités locales gèrent les biens communaux. Grâce à la propriété municipale, les gouvernements locaux peuvent influencer activement le développement de la municipalité, la structure de l'économie, le climat des affaires et des investissements et, finalement, la résolution de diverses tâches liées à l'amélioration de la qualité de vie de la population qui forme la communauté locale. .

Bibliographie

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Dans de telles conditions, bien entendu, les communes perdent leur liberté et leur indépendance économiques, ce qui à son tour réduit l'efficacité de l'autonomie locale. Les municipalités sont contraintes de prendre toutes les mesures nécessaires pour changer la situation actuelle. Ainsi, le patrimoine communal sert de socle à l'activité d'une commune en tant qu'outil de gestion de la solvabilité et de la stabilité financière de la région.

En analysant ce problème, il existe plusieurs approches pour déterminer l'efficacité de l'utilisation de la propriété.

Troisièmement, du point de vue de l'économie des fonds budgétaires (il était largement utilisé dans la Russie pré-révolutionnaire). Par exemple, la construction de bâtiments administratifs permet de libérer le parc de logements occupé par diverses institutions (SES, service logement, bureaux des passeports, etc.) et de le transférer aux résidents, ainsi que de réduire les versements aux secteur privé pour l'espace loué.

En ce qui concerne les objets de propriété municipale, le degré d'opportunité doit être évalué, et non le degré d'efficacité d'utilisation. Si nous parlons de gestion efficace, le degré d'efficacité doit être évalué par le niveau de satisfaction de toutes les parties intéressées à résoudre certains problèmes. Il n'est pas possible d'évaluer l'efficacité de la gestion uniquement par des indicateurs quantitatifs, car la gestion des finances et des biens communaux est un domaine d'activité spécifique, dans lequel ce n'est souvent pas le nombre de problèmes résolus qui importe, mais la qualité de leur Solution.

Lors de l'évaluation de l'efficacité de la gestion financière et immobilière, il faut partir des buts et objectifs des gouvernements locaux. Puisque le but principal des activités des organes d'autonomie locale est de satisfaire les intérêts collectifs de la population vivant sur le territoire de la commune, et d'assurer ses besoins vitaux de base dans les domaines attribués à la compétence des communes, on ne peut pas directement utiliser les estimations habituelles du marché (rentabilité, rentabilité, etc.). Dans ce cas, il faut tout d'abord répondre aux questions de savoir dans quelle mesure la qualité de vie de la population a augmenté grâce à la gestion, avec quelle dynamique la commune se développe. Par conséquent, différentes approches sont nécessaires pour évaluer l'efficacité de la gestion des parties recettes et dépenses du budget local, divers objets de la propriété municipale.

Cette analyse peut également être citée à partir de la position de trois aspects, à l'aide desquels on évalue l'efficacité de l'utilisation du foncier municipal, l'urbanisme et la protection de l'environnement.

Du point de vue du premier aspect, l'efficacité s'exprime par le montant maximum des redevances foncières perçues, du point de vue du second, par la création de conditions spatiales pour le développement de la base matérielle du complexe diversifié de la ville, de la du point de vue du troisième, par la préservation maximale de paysages naturels précieux et la garantie d'un équilibre écologique, ce qui a finalement un effet positif sur la santé de la population.

Sur la base de l'évaluation de l'efficacité de l'utilisation des biens communaux, il est possible de planifier des options pour l'utilisation d'objets immobiliers (vente, location, transfert à la gestion, nantissement, apport au capital autorisé de la nouvelle entreprise).

La base générale de la planification de l'une des activités énumérées est de déterminer la valeur marchande réelle de la propriété. Le critère principal de sélection d'une option est le revenu maximal de la mise en œuvre de l'une ou l'autre option d'utilisation de l'objet de la propriété municipale.

Par conséquent, l'une des tâches les plus importantes de la municipalité est d'accroître l'efficacité de la gestion immobilière municipale en tant que processus inhabituel d'introspection, qui devrait être présent dans les organisations de gestion concernées.

L'une des méthodes pour améliorer l'efficacité de la gestion immobilière municipale consiste à organiser des concours pour les postes de directeurs et d'entreprises et institutions municipales, d'améliorer les qualifications du personnel de gestion, de contrôler strictement leur travail et d'évaluer leurs activités sur la base des résultats de la travaux des complexes qu'ils gèrent.

Le second est un contrôle strict du tableau des effectifs des entreprises, qui doit correspondre exactement au volume de services qu'elles fournissent ou de travail effectué.

La principale exigence pour la vente ou la location d'un immeuble par la collectivité locale est que ces procédures doivent être conformes aux conditions du marché (enchères, concurrence, ainsi que l'exigence de sécuriser le prix de vente du marché, le loyer). Le droit de vendre et de louer les bâtiments de la collectivité locale correspond à son droit d'acquérir d'anciens bâtiments industriels en propriété privée. Cette dernière opération a pour but d'encourager leur nouvel usage après rénovation en offrant une remise à l'acquéreur ou au locataire pour couvrir la différence entre le coût post-rénovation généralement plus élevé et le prix du marché.

De plus, dans certaines zones de la commune qui nécessitent l'encouragement de la création ou de l'expansion d'activités économiques sur les sujets de l'administration locale (par exemple, dans le domaine de l'aménagement paysager), les collectivités locales peuvent accorder des remises sur le prix du marché de la vente ou la location d'un bien immobilier, par exemple, à hauteur de 25 % du prix de vente ou de la valeur locative des immeubles.

Une autre méthode pour améliorer l'efficacité de la gestion foncière communale peut être la mise en place d'une procédure de prise de décisions managériales en cas de non-exécution du programme (plan, business plan). En particulier, lors de la justification de l'impossibilité d'atteindre l'objectif, de mettre en œuvre des programmes, des décisions peuvent être prises sur la réorganisation, la liquidation d'une entreprise, d'une institution, sur la privatisation de la propriété municipale, etc.

Ces méthodes peuvent non seulement être acceptées comme fournissant une approche correcte de l'orientation de la situation actuelle, mais un complément à celles-ci devrait être adopté au niveau local par un acte juridique réglementaire, selon lequel une clause obligatoire de l'accord (contrat) avec le chef d'entreprise sera la norme établissant la loi du propriétaire de la propriété municipale transférée pour libérer ce directeur de son poste si la performance de l'organisation ne répond pas à certaines exigences.

Cependant, l'ensemble des méthodes permettant d'améliorer l'efficacité de la gestion foncière et financière municipale est plutôt limité. Le principal problème est la préparation et les qualifications du personnel de gestion, ainsi que leur intérêt pour les résultats de leurs activités.

Dans ce cas, il faut parler de la réforme des relations entre l'État et les collectivités locales, à savoir la nécessité de revoir la répartition des questions de gestion (respectivement des objets immobiliers), des communes et des collectivités territoriales, en tenant compte de l'avis des chaque formation municipale, afin d'utiliser plus efficacement les biens municipaux.

Ainsi, les problèmes liés à l'efficacité de la gestion foncière communale sont principalement dus à l'imperfection de la législation, qui vise à créer les conditions du fonctionnement normal de tous les acteurs des relations juridiques, y compris dans les domaines économique et social. C'est ici que le système de gestion foncière communale est mis en œuvre dans une seule commune. L'orientation sociale de la propriété municipale est particulièrement importante. Le problème de l'encombrement et de la vétusté d'un grand nombre d'objets immobiliers communaux est également évident. Les moyens d'améliorer l'efficacité de la gestion immobilière municipale sont variés et les municipalités doivent mener un travail systématique et ciblé dans cette direction.

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